Жанна Томсон, брокер

Судебная система Онтарио – очень дорогостоящее удовольствие. Поэтому, обдумывая свои планы, даже если правда может быть на вашей стороне, помните, что сценарий может развернуться и не в вашу пользу.

В феврале 2020 года двое покупателей подписали Договор о покупке отдельного дома в восточной части Торонто, в районе Victoria Park Ave. и Danforth Ave. за $1,010,000. Депозитная сумма $50,500 была положена на трастовый счет компании Homelife Superstars Real Estate Limited. Накануне закрытия сделки в ходе адвокатской проверки выясняется, что в муниципалитете Торонто 4 открытых файла с просьбой разрешить сделать определенные изменения в доме (building permits) и один – тоже открытый – файл по инспекции проведенных работ (inspection file). Это значит, что в доме проводился капитальный ремонт, а именно так позиционировался дом, до получения разрешения на него. Адвокат покупателя направил письмо адвокату продавца с требованием закрыть все активные файлы, во избежание перекладывания ответственности за возможные неприятности и переделки в случае необходимости с прежнего хозяина на нового.

Закон гласит, что Документ, подтверждающий право собственности (Title) на день закрытия должен передаваться новому владельцу недвижимости «чистым», без каких-либо отягчающих факторов. В случае наличия таковых покупатель имеет право отказаться от сделки. Единственной вспомогательной опцией может стать согласие страховой компании покрыть издержки в случае их дальнейшего появления. Страховая компания предпочла не ввязываться и отказала в страховании, а в момент закрытия в марте 2020 года все файлы оставались активными. Покупатели отказались закрывать сделку, хотя с их стороны все было к этому готово. Но наличие проблем их отпугнуло. Было выставлено требование к продавцу и риэлторской компании освободить и отдать полностью всю сумму удерживаемого депозита. Но неожиданно на это законное требование был получен отказ. Продавец утверждал, что он действовал добросовестно, и требовал залоговые деньги отдать ему в качестве компенсации за расторгнутый договор. Покупатели инициировали иск против продавца.

Судья объявил сделку несостоявшейся из-за нерешенных вопросов и открытых файлов с муниципалитетом. Судья подтвердил законное право покупателя на получение «чистого» Документа на право собственности. Депозитные деньги присудили отдать покупателям.

Но в июле наши персонажи появились в здании суда снова. Теперь уже разбирался вопрос о том, кто должен платить судебные издержки. Покупатели настаивали на цифре $70,062.32 или хотя бы частичной оплате суммы $61,581.70. Продавец настаивал, несмотря на свой проигрыш, на сумме компенсации $45,267.23. Судья постановил, что продавец должен заплатить в качестве частичной компенсации $25,000. Какая же арифметика получается? Покупатели получили обратно депозитную сумму $50,500 плюс $25,000 – сумму, выделенную судом на судебные издержки минус округленно $70,000 – реальные судебные издержки. В сухом остатке – $5,500. Реальная потеря денег составила $45,000. Продавец попрощался с депозитом, заплатил своему адвокату $45,000 и покупателю $25,000. Минус составил сумму около $70,000.

Для чего нужно было биться продавцу, почему вопросы получения всей необходимой документации были вовремя не решены, совершенно непонятно. Дом был в итоге продан в июле 2020 года за $999,000. В данной конкретной ситуации искренне жаль покупателей, ведь законно воюя за свои депозитные деньги, они оказались в убытке на $45,000. Почему покупателю не присудили вернуть всю потраченную им сумму на адвоката – неизвестно. Ну, а поведение продавца вообще непонятно. Одно объяснение – его могли ввести в заблуждение риэлтор и/или адвокат. Наверное, было бы логично услышать еще чье-нибудь весомое мнение, прежде чем ввязываться в выматывающие судебные передряги.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Эта история началась 5 августа 2020 года, когда мистер Панну подписал договор о покупке еще не построенного дома по адресу 25 Eberly Woods Drive, Caledon, Ontario, который находился на стадии подготовки к строительству. Застройщиком выступала компания Poetry Living (Ellis Lane) Ltd. К начальной стоимости дома в $1,060,990.00 добавилась сумма за различные дополнительные улучшения и цена достигла уже $1,078,375.50.

Мистер Панну является уже опытным инвестором, и два дома в этом же районе, которые он купил на нулевой стадии, продал за два месяца с прибылью в $1,269,600.

Структура депозитных платежей предполагала платеж $20,000 при подписании договора плюс еще $80,000 до 25 ноября 2020 года.

Строительная компания согласно подписанному договору имела право продлить дату ввода здания в эксплуатацию, чем она и воспользовалась. С 30 сентября 2021 года финальное закрытие сделки было перенесено на 30 января 2022 года.

За $5,000 в договоре было прописано право переписывания контракта на другое лицо, но нужно было согласие продавца – компании застройщика. Плюс, за эту услугу нужно было заплатить адвокату продавца $550.

8 августа Панну заключил сделку купли-продажи контракта с Чандраном и Виджаян. В договоре была отмечена обязанность Панну получить согласие на переоформление договора на новых покупателей и все затраты, связанные с этим процессом взять на себя. По договору цена покупаемого дома составляла $1,360,100. Депозит $41,000 был отдан на сохранение Royal LePage Flower City Realty Inc. Деньги в таких случаях хранятся на трастовом счете до финального закрытия сделки.

15 марта 2021 года был подписан документ, продливший время на выполнение договора с пяти банковских дней до восьми. А уже 18 марта 2021 года еще один документ вошел в силу. Были убраны все условия и прописан окончательный баланс по сделке – $1,340,724.95.

19 марта 2021 года Панну получил письмо от строительной компании, которая уведомляла покупателей о начале строительства. Еще через 2 месяца – новое письмо. Оказывается, из-за последствий пандемии строительство задерживается. Новая дата закрытия назначалась в ноябре 2021 года.

После того как контракт был продан, рынок шел вверх, и стоимость покупаемой недвижимости оценивалась уже в $1,900,000.

И тут выясняется, что Панну никакого согласия на перевод своего интереса на новых покупателей не получал и никаких денег за переоформление контракта не платил. Риэлтор, представляющий интересы Панну, несколько раз заставлял риэлтора новых покупателей посылать документы, подтверждения из банка об их финансовой состоятельности. Все эти действия позволили думать новым покупателям, что все шло, как должно быть. 6 мая 2021 года адвокат покупателей Чандрана и Вуджаян обратился к адвокату Панну с требованием предоставить копию согласия застройщика на перевод договора с одного покупателя на другого. Оказалось, что цена перевода контракта с одного покупателя на другого выросла, и вместо $5,550 уже поднялась до $36,500. Такую цену Панну не захотел платить из своего кармана, поэтому согласие от строительной компании получено не было. Когда этот факт выяснился, найти Панну уже не представлялось возможным, так как он уехал в Индию. Кроме того, выяснилось, что в число покупателей была добавлена и жена риэлтора, с которым он работал. Собственно  в итоге она и закрыла сделку, став владелицей дома 22 декабря 2021 года.

Совершенно не уверена, для чего вся эта махинация была затеяна, но суд постановил, что сделка с настоящей владелицей дома была совершенно незаконна и после получения баланса $1,360,100, дом перешел к людям, которые перекупили контракт у Панну. Кроме этого, все судебные издержки должны быть выплачены истцам за счет ответчика. Справедливость восторжествовала!

В данный момент новые хозяева выставили дом на продажу за $1,499,000, и вот уже месяц ждут своих покупателей.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Несколько любопытных моментов отношений между владельцами жилья и съемщиками обсуждались в прессе на этой неделе. Первое, на чем хотелось бы остановиться, это ситуация, когда в дом или квартиру заселяются два человека или больше, которые договорились жить под одной крышей и делить расходы поровну. Обычно заполняется форма «Rental Application Form», и ряд персональных документов на каждого взрослого претендента. Люди въезжают, если владельца жилья все устраивает. При этом все взрослые жильцы рассматриваются как одна юридическая единица. Предположим, год прошел, действие договора закончилось, и один из жильцов захотел пуститься в самостоятельное плавание и съехать из помещения. Других все устраивает, и они остаются. По существующим порядкам жильцы не могут быть разъединены.

В существующем документе, регулирующем отношения между съемщиками и владельцами жилья – «Residential Tenancies Act» (RTA), порядок «разъединения» жильцов не предусмотрен, даже если контрактный год уже прошел, а жильцы живут в режиме month-to-month (от месяца к месяцу). Съемщик сообщает за 60 дней владельцу жилья, что он уезжает. Он просит сделать дополнительный договор к основному. Предположим, хозяин отказывается. Где-то его понять можно: ведь выгоднее иметь двух человек, ответственных за оплату аренды, чем одного. В законе такая ситуация не рассматривается, что оставляет жильцов фактически бесправными.

Такие ситуации доходят до Landlords and Tenants Tribunal – основной организации, рассматривающей конфликтные ситуации между арендаторами и арендодателями. Основной вопрос в данном случае – как определить союз жильцов: было ли это союзом «joint tenancy» – совместной и неделимой арендой или же это было «tenants in common» – арендой отдельных жильцов. Эта терминология знакома нам по видам владения собственностью, но мало встречается в контексте отношений между арендаторами и арендодателями. Доказывать наличие второго варианта отношений более затруднительно, ведь логично предположить, что о нем нужно было бы подумать заранее. Если бы у каждого жильца был отдельный договор с владельцем недвижимости, никакой проблемы бы не возникло, ведь если один жилец расторгает договор, у всех остальных договоренности сохраняются.

В общепринятой практике договор составляется один на всех жильцов и все жильцы за него несут общую и неделимую ответственность. В соответствии с пунктом 17 обязательного стандартного договора аренды, если не согласовано какое-либо другое соглашение, каждый арендатор несет общую ответственность за оплату аренды в полном объеме. Единственный сценарий, при котором жилец в одностороннем порядке может расторгнуть договор, это когда арендатор или его ребенок подвергся насилию или жестокому обращению. В противном случае, если хозяин жилья отказывается отпускать съемщика, тот должен найти себе адекватную замену. В этом случае арендодатель не может необоснованно отказать новому жильцу в переоформлении договора аренды. Но если новый претендент не настолько хорош по сравнению с уходящим, то практически у уходящего жильца нет других опций прервать отношения с владельцем жилья, что, конечно, несправедливо. Единственное решение этого вопроса предлагается как дополнение к Residential Tenancies Act, в соответствии с которым в случае отсутствия задолженностей, выбывающий жилец имеет право отказаться от договора аренды без дополнительных осложнений. Думаю, что этот пункт пригодится в договоре аренды, даже если он не присутствует пока в RTA, на этапе, когда люди еще только думают проживать вместе.

Еще одна тема для размышления. Недавнее решение Трибунала Онтарио должно послужить предупреждением владельцам кондоминиумов, которые сдают свои квартиры в аренду, что они могут остаться с большим штрафом, если не будут принимать своевременных мер против проблемных арендаторов. В своем решении от 10 февраля Condominium Authority Tribunal (CAT) признал солидарной ответственностью хозяина жилья и его арендатора за раздражающее и безобразное поведение съемщика жилья. Корпорации – кондоминиуму на Yonge Street/St Clair Ave. – была присуждена выплата более $26,000. Из этой суммы $8,551.50 должны быть уплачены хозяином квартиры, а $18,239.60 – жильцом и арендатором совместно за то, что они причинили неудобства жителям кондоминиума. Жилец заселился в квартиру в июне 2021 года. Жалобы на него начались практически сразу от соседей и секьюрити на шум в квартире, крики и ругань, стуки и удары. Ни о каком комфорте и спокойствии речь уже не шла. Соседи подвергались оскорблениям, в коридоре кондоминиума оставлялись остатки еды, правила безопасности по COVID-19 не соблюдались. В общей сложности корпорация получила 36 жалоб на проживающего жильца. Жилец оправдывался предвзятым отношением к себе одного из членов совета кондоминиума. Однако Трибунал не принял такие объяснения. Более того, обвиняемым предстал и владелец квартиры за то, что не предпринял никаких мер по нормализации поведения жильца и мер по его выселению из квартиры. Были сделаны запросы о том, предприняты хотя бы какие-то попытки избавиться от такого жильца. Но все сообщения были проигнорированы владельцем квартиры. В итоге было принято жесткое решение, в котором ответственность была поделена между хозяином квартиры и самим нарушителем спокойствия, причем, было подчеркнуто, что, сдавая квартиру, ее хозяин отвечает за то, чтобы все остальные жильцы кондоминиума наслаждались тишиной и спокойствием.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Не так давно в канадской прессе промелькнула статья о возбуждении судебного иска против продавцов, которые за три дня до финального закрытия сделки объявили свою недвижимость не годной к проживанию. Речь идет о «beach house» – коттедже недалеко от берега озера Гурон. Дом с совершенно потрясающим видом на озеро был куплен в мае 2021 года, но его расположение на вершине утеса, как оказалось, имеет и обратную сторону. Выяснилось, что из-за коррозии земельного участка в домике жить совсем не безопасно. Дом был куплен на имя Michael Bousfield и Leah Stumpf за $330,000. Иск против продавцов составил $2.2 миллиона. Когда покупатели узнали о небезопасном состоянии недвижимости, выйти из сделки уже было нельзя. Сумма депозита составляла $5,000. Но ведь тогда иск был бы предъявлен покупателям за сорванную сделку.

Покупатели не смогли пробить разрешение муниципалитета на укрепление участка и приостановление процесса его разрушения. Когда покупатели обнаружили, насколько опасно расположен дом, который в любую минуту мог вместе с утесом съехать в озеро, было рассмотрено несколько опций по замедлению процесса разрушения. Эти инженерные проекты оценивались от $370,000 до $1,000,000. Решения включали в себя все: от строительства подпорной стены до сброса достаточного количества земли на обрыв, чтобы удержать его, даже опрыскивания всего обрыва веществом, называемым торкрет-бетоном (в основном, набрызг-бетон), который обычно используется для поддержания отвесной поверхности карьера.

Ответчиком в деле был муниципалитет центрального Гурона и Ausable Bayfield Conservation Authority (ABCA), которые до этого выдали разрешение на укрепительные работы соседнего участка. Но вместо укрепления результат получился обратным. Плюс, не было проведено никаких экологических, геотехнических, структурных и почвенных инженерных исследований. Муниципалитет выдал заключение об опасности проживания на этом участке земли еще в апреле 2021 года. Именно это и было доказано судом. Продавцы William and Luce Wachsman узнали об этом решении 28 апреля 2021 года. Но дом они продали уже через месяц, а в документах проблема не была упомянута. Особо уточняется расстройство и разочарование детей покупателей, которые мечтали резвиться на берегу озера и плескаться в его волнах. В итоге покупатели просят суд выплатить $1 миллион в качестве возмещения общего ущерба, $1 миллион в качестве возмещения особого ущерба и $200 000 от продавцов в качестве штрафных санкций. О решениях суда пока еще ничего неизвестно. Одно понятно, когда вы имеете дело с риэлтором-профессионалом, скорее всего подобных ситуаций не возникло бы, и уже на стадии заинтересованности клиентов было бы проведено расследование о возможных проблемах, с которыми могут столкнуться покупатели. Есть своя специфика покупки-продажи недвижимости в городе, ряд нюансов присутствует в сделках фермерской недвижимости или коттеджей.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Показатели количества сделок на рынке недвижимости продолжали падать в январе и достигли самых низких показателей с самых первых месяцев пандемии. Специалисты объясняют это постоянно возрастающими темпами роста процента на ипотечный заем, достигший самых высоких показателей за последние 15 лет. В январе этого года в Торонто было продано всего 3100 объектов недвижимости. Это меньше, чем все показатели, начиная с апреля 2020 года, судя по данным Toronto Regional Real Estate Board, опубликованным неделю назад. Объясняется такая ситуация ростом стоимости займов и цен на недвижимость. Правда, цена домов снизилась по сравнению с декабрем прошлого года на 0.2%. Средняя цена дома в Торонто упала до $1,080,000. Однако цены по-прежнему выше допандемических на 28%. И с 2007 года не было таких высоких банковских процентов. Несмотря на чрезвычайно низкую продажную активность, на рынке продавалось 9,299 объектов, что вдвое больше по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Центробанк обещает приостановить повышение банковского процента, чтобы повысить активность на рынке недвижимости. Нельзя ведь совсем убивать курочку, несущую золотые яйца! Так, например, Мэтт Эллиот в своей статье в газете “Toronto Star” называет еще одну важную причину, по которой Торонто отчаянно страдает от замедления продажной активности рынка недвижимости. Муниципалитет города Торонто с 2009 года ввел на тот момент дополнительные поборы с покупателей недвижимости в Торонто – Municipal Land Transfer Tax. Этот сладкий источник денег в бюджет, может быть, и не решает все проблемы города, но позволяет свободно дышать его чиновникам. Ведь если покупается недвижимость стоимостью $1,080,000 (сегодня средняя стоимость дома в Торонто), провинциальный налог при покупке Land Transfer Tax составит $18,075. Муниципальный налог также равен $18,075. Именно эту сумму будет должен внести покупатель в копилку муниципалитета. Никто из жителей Торонто не стал сильно возмущаться, и подобная практика действует в городе вот уже 13 лет. Кстати, никакой другой город в Онтарио не подхватил этот славный почин.

Так вот, в бюджет города Торонто на 2023 год заложили поступления от покупателей домов или квартир $947.7 миллиона только за счет Municipal Land Transfer Tax. В принципе, такую же сумму предполагалось получить и в 2022 году. Какова была сумма недостачи, мы еще узнаем после окончательного подведения итогов года. Из-за низких показателей продаж в январе как-то слабо верится, что нужная сумма все-таки соберется и в этом году. Цены остаются еще более или менее стабильными, поэтому доход муниципалитета по-прежнему больше зависит от количества продаж и страдает больше от этого, чем от падения цен. Для того чтобы чем-то возместить недостаток бюджета, нужно будет повысить налог на недвижимость (property tax) на 24%. Как вам нравится такая перспектива?

На момент составления бюджета Хитер Тйлор, финансовый директор и казначей города Торонто, объяснила, что указанные $947.7 миллиона заложены в бюджет с запасом, на самом же деле для текущих расходов вполне будет достаточно $800 миллионов. Остаток пойдет на долгосрочные проекты, такие, как ремонт дорог и развитие новой инфраструктуры. Идея состоит в том, что, даже если средств будет получено недостаточно, то пострадают долгосрочные проекты, а средств на текущие проекты должно хватить и программы, касающиеся приютов, библиотек, спортивных клубов и др., не должны пострадать. Последний раз эта сумма была собрана в 2018 году. Кроме того, если обещания премьера провинции Дага Форда о финансовой помощи Торонто так и останутся обещаниями, могут пострадать долгосрочные программы.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Знаете ли вы, что, начиная с этого года, государство ужесточило правила продажи недвижимости, в которой проживают ее хозяева? До этого времени именно такая недвижимость называлась «principal», и она не облагалась никакими налогами.

Что изменилось? Для того чтобы канадцы не сильно злоупотребляли возможностью покупки-продажи недвижимости без особого налогообложения, а также в целях пополнения федерального бюджета введено новое правило о том, что, если новый хозяин собственности владеет домом или квартирой менее 12 месяцев, он обязан платить налог на полученную прибыль от их продажи, как от коммерческого дохода. Страдать от этого, в основном, будут люди, неплохо зарабатывавшие на перепродаже либо в силу быстрого роста цен на недвижимость, либо после существенного капитального ремонта.

Правительство обещает делать исключения, если продажа происходит вынужденно из-за рождения ребенка, смерти члена семьи или смены работы, развода или потери трудоспособности, неплатежеспособности. Причем, обратите внимание, что это не «capital gains», которые платятся только с половины прибыли в случае с инвестиционной недвижимостью, тут речь идет именно о коммерческом доходе. Государство решило, что некоторые несознательные граждане чересчур увлеклись покупкой и тут же перепродажей недвижимости, либо ремонтами с последующей продажей, при этом декларируя свою собственность как частную резиденцию, прибыль от продажи которой не облагается никакими налогами. Под это правило подвели и недвижимость, сдаваемую в аренду, если она куплена, а потом реализована спустя менее чем 12 месяцев.

Закон будет распространяться и на перепродажу контрактов на покупку жилья от строительных компаний в течение 12 месяцев со дня подписания контракта. Но это еще не все. Еще 12 месяцев после того, как объект будет построен и ключи вам переданы, вы будете ходить под дамокловым мечом дополнительного налогообложения. Но интересен факт, что в случае если вы потеряли на продаже своей недвижимости, то ваши минусы не могут автоматически считаться бизнес-потерями.

Однако хотелось бы отметить и положительную новость: с 2023 года вводится налоговая льгота. Для поощрения программы Multigeneration Homes, призывающей вернуться к такой семейной организации, когда несколько поколений в семье – родственники – живут одним хозяйством. С января 2023 года за строительство или переоборудование в дом с несколькими независимыми квартирами можно обратиться за кредитом. Если ваши расходы посчитают обоснованными, то вы можете рассчитывать на 15% возврата налогов до максимальной суммы $55,000. Кроме налоговых льгот, предполагаются и дополнительные субсидии – $7,500. Отдельная квартира предполагает независимый вход, кухню, ванную и спальню. Есть, однако, ограничение. В такой квартире должны жить родители или родственник с ограниченными возможностями. В случае если родители отселяют выросших детей в отдельную квартиру, налоговые льготы работать не будут. Последняя перепись населения показала, что 6.4% канадцев и так живут несколькими поколениями под одной крышей. В свете попыток при отсутствии дешевого жилья решить жилищный кризис государство в качестве спасительной меры обратило внимание именно на такой тип жилья и собирается выделить $44 миллиона в 2023 году именно на эту программу.

Ну, а в общем, ситуация на рынке недвижимости остается достаточно неопределенной. С одной стороны, государство делает все возможное для того, чтобы цены на жилье двигались в сторону «доступности», печатая все больше и больше мнения различных экспертов. На самом деле все так и продолжаются многочисленные «bidding wars», когда при продаже на один объект приходят сразу несколько покупателей, что приводит к резкому скачку цены наверх к удовольствию продавцов! И это отнюдь не единичные случаи. Особенно, если недвижимость расположена в хорошем районе, и находится в хорошем состоянии. Дефицит продаваемой недвижимости на рынке так и продолжается, поэтому спешите, если задумали продавать свой дом или квартиру. Весенний рынок не за горами! Если вам действительно нужно продавать – у вас еще есть немного времени. Приводите дом в порядок и выставляйте на продажу. Вы еще можете продать, и продать за хорошую цену!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Сколько бы правительство и Банк Канады ни подвергались критике по поводу совершенно аморального втягивания населения на рынок недвижимости последние несколько лет, рассчитывая на «исторически низкие процентные ставки», а затем включения бешеной скорости по их увеличению, тем не менее, 25 января процентная ставка повысилась восьмой раз за год – на 25 базисных пунктов и достигла 4.5%. Сильные мира сего рассказывают басни про время, когда все будут иметь возможность реализовать свое конституционное право на жилье, и оно будет очень доступным – «affordable». Но давайте отдохнем от всех этих противоречивых мнений и поговорим на немного отвлеченную тему. Интересная статья адвоката Боба Аарона вышла недавно. В ней обсуждаются некоторые правила вашего поведения, если вы вдруг нашли клад или солидную сумму денег. К сожалению, закон будет, скорее всего, на стороне владельцев денег, а не на стороне человека, их нашедшего.

Можете себе представить, что в маленьком северном городке Онтарио Брейсбридж недавно в банке найдена была приличная сумма денег, оставленная неизвестным. Полиция начала искать собственника. Несколько объявлений и поиски владельца ни к чему не привели. Кто оставил эти деньги и почему их оставили именно в этом банке – вопросы, на которые до сих пор нет ответа.

Оказывается, найти клад в публичном месте и, предположим, в доме, которым владел предыдущий собственник, – разные вещи.

В 2017 году покупатели дома в Эдмонтоне обнаружили в новом доме спрятанную банку с $500,000 наличными и золотыми слитками. Долго судились новые и старые хозяева, и, представьте, судья оказался на стороне последних. Другой случай: летом 1997 года в Стратфорде после смерти мужа женщина продает дом, в котором она прожила 38 лет. Новые покупатели решили строить новый дом на этом месте. Наняли строителей, рабочие стали сносить дом. При сносе дома работники нашли серебряные монеты и старые купюры достоинством $50 и $100 на сумму $130,000. Как оказалось, ни предыдущие, ни новые хозяева понятия не имели о существовании этого клада. И, тем не менее, судья присудил обладание им женщине-продавцу.

Осенью 2005 года пара из городка Труа-Ривьер в Квебеке покупает дом у банка, забравшего его, в свою очередь, у собственника, который перестал платить за него и состоял в банде «Ангелы Ада». Когда начался капитальный ремонт, к удивлению хозяев, в укромном месте над потолком был найден пластиковый пакет с 20-долларовыми купюрами на общую сумму $100,000. О находке они сообщили полиции, состоялся суд, и деньги были присвоены государству, так как их происхождение предположительно было связано с криминальными действиями.

Тут возникает вопрос: что делать, если вы найдете нечто подобное? Тихонько присвоить себе и ничего никому не сообщать или тут же сообщить о находке в полицию? В Онтарио нет закона о брошенном имуществе. Закон о невостребованной нематериальной собственности был принят в 1989 году, но так и не был легализован. В конце концов, он был официально отменен 31 декабря 2011 года. Понятие нематериального имущества включает в себя и деньги. Закон предполагал определенные критерии невостребованного имущества. В течение определенного времени находку держали и ждали появления ее собственника, после чего, если он не объявлялся, все отправлялось государственному лицу – public trustee. Тот, в свою очередь, публиковал объявление о найденном имуществе в издании «The Ontario Gazette». Ну, а если и это никак не помогало найти истинного владельца, находка передавалась в пользу государства и использовалось на благо жителей Онтарио. Поскольку закон о невостребованном нематериальном имуществе никогда не входил в силу, то судьба у этого имущества в Онтарио неясная. Итак, должна ли полиция отдать клад тому, кто его нашел, или через суд разбираться, кто же больше всего его достоин? Имейте в виду, ответ на этот вопрос неоднозначен, если ценный клад будет найден в общественном месте.

Люди, участвовавшие в дискуссии, последовавшей после статьи, естественно, пришли к консенсусу: если вы нашли клад, не торопитесь заявлять об этом всему свету сразу. Подумайте, быть ли вам добрым самаритянином или облегчить немного свою жизнь. А как вы думаете?

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Можете себе представить, что до сих пор происходят случаи продажи недвижимости без ведома и желания собственников жилья. Только за последний месяц в Торонто произошло два случая, когда хозяева недвижимости, приехав из путешествия, обнаружили ее в одном случае проданной, в другом случае – знак «For Sale» на лужайке перед домом.

Полиция предупреждала в начале января, что двое, представившись хозяевами жилья, наняли агента и выставили дом в Этобико на продажу. Этим двоим неустановленным личностям каким-то образом удалось продать недвижимость, и новый хозяин, закрыв сделку, въехал в новый дом.

Во втором случае мошенники не успели провернуть сделку, а лишь выставили дом на продажу. Полиция ведет расследование, и, судя по всему, эти два случая связаны между собой. Непонятно, как все произошло, но агенты компании Royal LePage чувствуют себя жертвами аферы. Причем, представитель связи с общественностью Royal LePage объясняет этот прискорбный инцидент наличием заранее разработанной схемы мошенников, направленной на то, чтобы воспользоваться доверчивостью профессиональных риэлторов. Ну, а жертвами подобных махинаций становятся и вовсе невинные люди.

Несколько лет назад такие схемы были в ходу у преступников, затем какое-то время они затихли, и вот опять проснулись. Думаю, что ухудшающаяся экономическая ситуация заставляет определенные круги анализировать возможные способы отъема денег у населения. Ну, а новое – это хорошо забытое старое.

Что же делать? Как оградить покупателей жилья и домовладельцев от подобных сценариев? Когда недвижимость регистрируется, и собственник жилья меняется на нового, обычно, адвокат, закрывающий сделку, автоматически включит страховку титула в список расходов. Title Insurance – так это называется – поможет сохранить вам и деньги, и время в случае, если что-то пойдет не так. «Title» – это легальный термин документа, подтверждающего ваше право на владение недвижимостью. Вы получаете этот документ, когда предыдущий хозяин подписывает документ передачи собственности на нового хозяина – «Deed». Во время закрытия сделки «Title» регистрируется в автоматизированной кадастровой системе – Land Registry Office. Страховка, которую вам предлагают купить за $200-500, покрывает:

• вдруг обнаружившиеся дефекты или ошибки в документе, мешающие получить Title без каких-либо отягощений для получения банковского займа или последующей продажи недвижимости,
• задолженности, уже зарегистрированные на недвижимость, по выплате налогов на собственность, долги за газ, электричество, воду, неуплаченные maintenance fee в кондоминиуме и т.д.,
• любые посягательства на вашу собственность со стороны соседей, например, если соседская постройка оказалась вдруг на вашей территории и ее нужно демонтировать,
• любые мошеннические махинации с документами на право владения собственностью,
• любые ненамеренные и случайные ошибки, обнаружившиеся в документах, подтверждающих право владения собственностью.

Как может произойти мошенничество с документами на правообладание собственностью? Обычно преступление начинается с подделки документов, ведь  риэлторы должны быть убеждены, что перед ними владельцы дома или квартиры. В принципе, любой риэлтор имеет доступ к базе данных «GeoWarehouse», позволяющей определить имена владельцев. Но, подписывая договор о выставлении недвижимости на продажу, агенты просят владельцев предоставить свои идентификационные документы, подтверждающие личность. Причем, это должны быть оригиналы документов. Еще раз, как минимум два документа должны быть представлены адвокату, закрывающему сделку. Поэтому, если сделка по факту состоялась, мне трудно представить, что в преступную схему не были бы вовлечены риэлторы и клерк (или адвокат) адвокатской компании. Для того чтобы ваши документы не оказались в руках злоумышленников, будьте аккуратны со своими документами. Знайте, где, для чего и кому вы представляете ваши документы. Часто жертвами становятся пожилые люди, особенно те, у кого нет никаких банковских займов. Иногда даже дают совет не выплачивать мортгидж до конца, так как если он есть, то по документам владельцами недвижимости являетесь не только вы, но и банк. А через заслонки банковские преступникам протиснуться сложнее.

Есть еще одна уязвимая категория ищущих приключения – люди, самостоятельно пытающиеся выйти на продавцов, их агента и не обращающиеся к риэлтору. Не зная правил игры, не нужно прыгать в водоем с акулами. Работая с профессионалами, вы всегда будете защищены не только собственной страховкой, но и страховками риэлторов и адвокатов. По крайней мере, даже если это и будет стоить вам нервов, ваши средства вы сохраните.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Как обычно, в начале года муниципалитет Торонто принимает бюджет на новый год. Как и любому хозяйству, городу нужны деньги на развитие и ремонтные работы, заработные платы, содержание служб экстренной помощи – полиции, скорой помощи и пожарной службы, различные программы помощи бездомным, нуждающимся, одиноким матерям, целевые программы, развитие спорта, сейчас строительство бюджетного жилья и много-много еще чего. Если денег в бюджете не хватает, дебит не сходится с кредитом, бюджет начинает идти в минус, у городских чиновников появляется больной вопрос, где взять недостающие средства. Мэр города Джон Тори назвал городской бюджет на 2023 год самым сложным за все время его деятельности на посту мэра. Одной из главных была обозначена задача ограждения жителей Торонто от «мучительных финансовых проблем». Брешь в 1 миллиард долларов, пробитая в ковидные времена, не должна привести к увольнениям работников на переднем фронте, которых и так не хватает. Детали городского бюджета должны пройти еще через процедуры утверждения, но, во всяком случае, мэр пообещал, что полицейским и парамедикам будет выделено больше фондов, чем в предыдущие годы.

Для того чтобы справиться с дефицитом, вызванным COVID-19, и позволить себе новые расходы, городу придется приостановить различные городские инфраструктурные программы. Критики такого решения считают, что это поставит город на путь долгосрочного упадка. Тори признает, что задержка инфраструктурных работ может иметь негативные последствия, но он еще не потерял надежды на получение финансовой помощи от провинциального и федерального правительств как компенсацию за ковидные потери.

Кроме всего прочего, Тори готов стать не сильным мэром, а, скорее, осторожным и фокусироваться на первоочередных проблемах. На прошлой неделе мэр заявил, что по оценкам города, дефицит бюджета, связанный, в основном, с потерей от транзита и давлением на систему жилья составляет 900 миллионов долларов. Это ниже ожидаемых цифр, но, согласитесь, цифра значительная. В 2020 – 2022 гг. провинциальное и федеральное правительства согласились на 3-миллиардное покрытие городского долга, но пока это остается обещаниями. Пока ждут своего утверждения следующие статьи бюджета. На $48.3 миллиона планируется увеличить бюджет полиции с приемом на службу штата в 200 человек. $3.5 миллиона направляется на поддержку легализации многосемейных домов (rooming house). $2.86 миллиона ждут работники парков – предполагается потратить эти деньги на благоустройство парков, исправную работу фонтанов и более продолжительные часы работы общественных туалетов. $53 миллиона выделено на улучшение работы городского транспорта, хотя количество рейсов предполагается сократить.

Каким образом касается непосредственно нас обсуждение и принятие нового 16- миллиардного городского бюджета? Прежде всего, Джон Тори «обрадовал» горожан повышением налога на недвижимость. Несмотря на то, что муниципальная оценка вашей недвижимости не будет меняться в 2023 году, налог на недвижимость вырастет на 5.5%, прибавьте к этому увеличение на 1.5% той части налога, которая представляет городской сбор от жителей города на развитие транспортного сообщения и строительства (levy for long-term transit and using). Если муниципальная оценка в среднем единицы недвижимости составляет $695,268, то увеличение налога на недвижимость составит $233 и достигнет $3,569. Счет за использование воды увеличится на $29, или на 3%. Муниципальный сбор мусора также повысится на 3%, т.е. на $5 – 16.

Те, кто пользуется общественным транспортом, должны будут добавлять 10 центов за одну поездку. Собранные деньги позволят нанять транспортных констеблей, чтобы хоть немного уменьшить количество правонарушений в общественном транспорте.

Повышение процентных ставок на кредитные займы касаются не только обычных горожан, но и городского бюджета тоже. Стоимость платежей по заемным средствам подскочит на $65 миллионов.

Необходимость где-то размещать и снабжать самым необходимым бездомных, количество которых выросло с допандемических 6.5 тысяч до 9 тыс, также потребует дополнительных средств. Другая категория – нуждающиеся беженцы, о которых тоже нужно заботиться.

Нелегкая задача стоит перед городскими чиновниками, которые часто подвергаются критике и за плохое управление выделенными средствами. Ведь залогом успеха и процветания может послужить только рачительное отношение к финансам.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Итак, договор о купле-продаже недвижимости подписан. Все условия покупателя сняты, и сделка объявляется завершенной. Но очень часто задается вопрос об ответственности той или другой стороны, если вдруг после этого что-то ломается в доме. В стандартном тексте договора есть пункт, поясняющий, что до официального закрытия сделки за домом ухаживает продавец, если что-то случается, затраты на ремонт несет владелец жилья. Но, как только сделка зарегистрирована, ответственность полностью переходит на покупателя. Случается и такое, что после закрытия сделки покупатели не сразу въезжают в дом. Если через какое-то время что-то ломается, беспокоиться о ремонте придется уже покупателю. Какие-то вещи можно предусмотреть. Например, договор был подписан осенью, покупатели обратили внимание своего агента на крышу, заваленную листьями. Естественно, водостоки были полностью забиты листьями, иголками и спрессовавшейся землей. Агенту было дано поручение включить в договор обязательство продавцов почистить крышу и водостоки перед закрытием сделки.

Нередко что-то ломается при переезде, и ущерб уже более существенный. Как должен реагировать покупатель? Во-первых, можно попросить выполнить работы по возмещению ущерба, то есть сделать ремонт. Во-вторых, потребовать оплатить сумму ущерба, чтобы ремонт делали сами покупатели. Можно оттянуть дату сделки на более позднее время, когда будет ущерб будет устранен. Если сумма ущерба велика (иногда бывает, что и недвижимость не подлежит восстановлению), сделка может быть расторгнута в случае, если покупатель отказывается ее закрыть. Иногда покупатель знает заранее плачевное состояние дома, собственно и покупает его как бизнес-проект для дальнейшей реконструкции. В этом случае задачей агентов двух сторон является прописывание всех недостатков объекта заранее. То есть, если фундамент был сухой изначально, нельзя на дату закрытия предъявить покупателям затопленный дом. Придется искать источник проблемы и приводить фундамент в то состояние, в котором он был на момент подписания договора. В случае если продавец согласен провести восстановительные работы, неплохой идеей было бы добиться проведения инспекции и выяснить, насколько профессионально сделаны ремонтные работы. Желательно, чтобы инспекция была проведена до планируемой даты передачи собственности новому владельцу.

Вот ситуация из жизни. Был продан кондо-таунхаус, без каких-либо условий со стороны покупателя. Сделку предполагалось закрыть в январе. Но тут произошла какая-то протечка воды на территории таунхаусов, и менеджмент нанял бригаду для устранения этой проблемы. Проверить и определить масштаб трагедии нужно было в нескольких соседних таунхаусах. Вполне вероятно, что протечка воды могла затронуть подвальное помещение и фундамент. Продавец был чрезвычайно обеспокоен тем, что покупатель может выйти из сделки в последний момент.

Смогут ли покупатели уйти, если они увидят, что подвал раскопан – даже несмотря на то, что сделка заключена, потому что квартира будет отличаться от того, что они видели при первоначальном осмотре таунхауса? Ответ заключается в том, что продавец обязан содержать имущество в порядке для покупателя. В этом сценарии это означало бы впустить руководство в таунхаус, чтобы сделать ремонт перед закрытием. И на этот раз уже не важно, будет согласен покупатель или нет.

Это решение основано на старой английской доктрине, называемой справедливым обращением. Согласно этому правовому принципу, как только покупатель и продавец подписывают соглашение о купле-продаже, покупатель немедленно становится владельцем имущества «по справедливости». Как только чернила высыхают на Договоре, продавец имеет право только на владение и получение покупной цены, в то время как покупатель имеет право собственности. До тех пор, пока не произойдет закрытие сделки, продавец просто держит имущество в TRUST для покупателя.

Большинство людей ошибочно думают, что после подписания соглашения продавец остается владельцем до закрытия сделки. Но это неверно. Дата закрытия сделки – это дата, когда деньги переходят из рук в руки, и смена владельца регистрируется в электронном виде в земельном реестре.

Эта концепция была впервые признана британскими судами в 1876 году в деле Lysaght против Edwards. В этом случае Сэмюэль Эдвардс согласился продать свой особняк примерно за 8 миллионов долларов (в сегодняшнем исчислении). Еще до завершения сделки Эдвардс скончался, завещав дом своей жене. Но жена хотела сохранить собственность, а покупатель хотел завершить покупку. Суд постановил, что, как только контракт подписан и вступает в силу, покупатель имеет право на имущество (называемое справедливым владением), а продавец имеет право только на деньги вместе с правом владения до закрытия сделки.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca