Жанна Томсон, брокер

Приближается начало учебного года, и, невзирая на пандемию коронавируса, выбор школы для ребенка остается актуальным. Очень часто к риэлторам обращаются родители с вопросом о покупке жилья, отталкиваясь от проблемы поиска хорошей школы. Это люди, которые приехали в Канаду недавно, а также родители, чьи дети учатся в частных школах, где стоимость обучения каждый год растет и может быть эквивалентной mortgage платежам.

В Канаде существуют три типа учебных заведений, предлагающих обязательное образование: государственные школы (public schools), католические школы (catholic schools), частные школы (private schools).

Уже 20 лет проводится сравнительный анализ школ, который делается независимой организацией Fraser Institute по результатам единого для всех школ теста по чтению, письму и математике. Школы, занимающие верхние позиции, можно увидеть по следующей ссылке: http://ontario.compareschoolrankings.org.

На том же сайте есть еще и карта с местоположением этих замечательных школ.

Принимая во внимание, что это финансирование исследования проводилось на полученные гранты и пожертвования, некоторых хороших школ я не вижу в этом списке вообще, а какие-то откровенно удивили своим местоположением. Может быть, и нужно отталкиваться от хоть какого-то исследования на этот счет, но уж целиком и полностью я бы на него не полагалась.

Есть еще один полезный ресурс Education Quality and Accountability Office, где уже по названию школы или ее адресу можно наглядно увидеть результаты проверочных тестов: www.eqao.com/en.

Среди частных школ я бы обратила внимание на исторически считающиеся лучшими и самыми престижными :

Upper Canada College (только для мальчиков): www.ucc.on.ca

Havergal College (только для девочек): www.havergal.on.ca

The York School (для мальчиков и девочек): www.yorkschool.com

Школа в Oakville – Fernhill School: www.fernhillschool.com.

Для начальных классов можно рекомендовать сеть школ системы Монтессори.

Есть масса языковых частных школ, где помимо обязательной программы и дополнительных предметов основательно изучается родной язык, в том числе и русский.

Что касается системы государственного образования, дети приписываются к школе в районе проживания. Мой многолетний опыт показывает, что, купив недвижимость в хорошем районе, вы покупаете и хорошую школу тоже. Цены даже на соседних улицах могут значительно отличаться как раз только из-за большей или меньшей престижности школ. Более того, может так случиться, что даже и купив недвижимость в нужном районе, при переполненной школе вас поставят на лист ожидания и определят временно в другую школу. Поэтому перед принятием окончательного решения обязательно нужно узнать, есть ли возможность у школы принять вашего ребенка сразу.

Для поиска принадлежности того или иного адреса к соответствующей государственной школе по Торонто и близлежащим окрестностям можно использовать вебсайты:

Toronto District School Board:

www.tdsb.on.ca/Find—your/School,

York Region public schools:

www.yrdsb.ca/schools/pages/school—locator.aspx,

Halton Region public schools:

www.hdsb.ca/schools/Pages/Find—My—Local—School.aspx.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается отличное Multiplex здание в районе St Clair Ave East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,584 ежемесячно!
• Продается трех-этажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена — $1,298,000.
• Продается чудесная 2BDRM квартира с двумя полными ванными, 9′ высокие потолки — Lower Penthouse, район Yonge/Finch. Стартовая цена — $718,888.
• Продается угловой Townhouse в Newmarket — 1997 sq.ft . Стартовая цена — $700,000; Conditionally Sold.
• Сдается 1BDRM квартира на Bloor/Avenue Rd за $2,650.
• Купят дом в красивом месте King City, Aurora, New Market, Stouffville . Privacy обязательно. До $3,000,000.
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят townhouse или semi-detached до $600,000 в районе Witby, Ajax, Pickering; КУПИЛИ!
• Скоро на рынке ! Semi-detached в районе Rutherford/ Bathurst. Отдельный гараж на 2 машины.
• Продается химчистка в Mississauga — депо c чистым доходом в месяц $15,000 Цена: $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
• Возьмут в рент кухню. Серьезное производство . Место должно быть недалеко от HWY.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей, есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Все-таки, в какое интересное время мы живем! Когда многое из того, что было ясным и понятным, утрачивает всякий смысл сегодня. Можно лишь удивляться, как привычная жизнь превращается в абсолютный хаос. Ну вот, мне кажется, нельзя пройти мимо последнего новшества, которым «порадовала» нас организация «Keep Your Rent» (KYR – Сохрани свою аренду). Я говорю про революционное нововведение онлайн интерактивной карты случаев выселения в Торонто за неуплату арендной платы. Каждый теперь, набрав www.torontocovidevictions.com, может получить информацию о лэндлордах-«негодяях», посмевших выселить (легально, кстати) своих жильцов за многотысячные задолженности по платежам. Здесь на карте представлен адрес, где произошло выселение и имя владельца недвижимости, против которого нужно воевать всем миром. На сайте призывают заполнить анкету тем, кто уже получил уведомление на выселение, и тем, чье дело только рассматривается в соответствующих инстанциях. Причем, в целях защиты «privacy» пострадавших, номера квартир не указываются. В то время как имя и фамилия хозяев жилья (если только это не корпорации) присутствуют, и про это самое «privacy» никто уже не думает.

По утверждению организации KYR, только 3% сдающих жилье – это «маленькие» частные инвесторы. Остальные – многомиллионные корпорации, поддерживаемые политическими силами и имеющие мощную юридическую поддержку.

2019 год стал рекордным по стоимости аренды в Торонто, и найти доступное жилье стало невероятно трудно. В начале 2020 года средняя аренда односпальной квартиры в Торонто подскочила до $2,213. Получение сверхприбылей группой финансовых воротил поставило в крайне затруднительное положение 750,000 семей, которые уже не могут справляться с платежами. Три миллиона человек потеряли работу и находятся у черты бедности, в то время как корпорации подсчитывают свои бешеные прибыли. Даже пандемия не очень сильно повлияла на финансовые показатели этих компаний.

Все время идет противопоставление частных инвесторов крупным корпорациям. По мнению KYR, частные инвесторы (Mom and Pop) готовы разговаривать и входить в положение своих жильцов, прощать им частично или целиком накопленные долги. А вот корпорации-«кровопийцы» требуют соблюдения подписанных договоров, аргументируя тем, что государство оказывает посильную финансовую помощь потерявшим доход во время пандемии людям, и аренда должна быть оплачена.

На сайте представлена краткая, но весьма интересная информация о таких корпорациях-гигантах как RANEE, Starlight, PINEDALE, TIMBERCREEK, MEDALLION, MINTO, Akelius, Sterling Karamar, CAPREIT, MetCap, Golden Equity c указанием находящихся в портфолио компаний юнитов, сделок, совершенных недавно, и именами CEO и директоров.

Сайт создан для объединения съемщиков, особенно пострадавших, для борьбы с арендодателями. «Мы не должны ждать милости от хозяев жилья и политиков! Нет выселениям в нашем районе! Если мы не объединимся, как мы можем защититься? Объединяйтесь для борьбы!» – вот такие призывы звучат от лидеров организации, причем, утверждается , что выселяемым людям будет обеспечена полная юридическая поддержка.

Удивительно, но звучат и неприкрытые угрозы: «Если вы лишаете нас жилья, вам не будет спокойно жить в вашем! Мы знаем, где вы живете и работаете! Мы можем пойти к вам напрямую и потребовать прекратить угрожать нам выселением! Если Landlord and Tenant Board начнет рассмотрение дел о выселении, мы не дадим им это делать! Вместе мы – Сила! Если все-таки документ о выселении будет получен –  хозяева будут иметь дело сначала с нами!»

Ну вот, как вам это нравится?!

Конечно, жаль людей, попавших в тяжелую жизненную ситуацию. И сто раз прав премьер Онтарио Даг Форд, когда говорит, что если встанет вопрос: заплатить аренду и голодать; или не платить ее, но накормить детей; то выбор будет не в пользу хозяев жилья. При этом провинция принимает закон, прямо обратный этому утверждению. Но ведь это должна быть функция государства – социальная поддержка и предоставление крова над головой людям, попавшим в беду.

Лукавят представители KYR, говоря только о 3% частных арендодателей. Думаю, их гораздо больше! И это самая пострадавшая в кризисе категория. Если огромные корпорации даже убытки обратят себе на пользу, то частный инвестор, сдающий жилье и имеющий при этом mortgage, теряя ежемесячный доход от аренды, вынужден оплачивать жилье не только себе, но и «тому парню», который почему-то решил, что ему все в этой жизни должны.

Только что был принят Bill 184, абсолютно противоречивый и бестолковый, поднимающий вопрос выселения съемщиков за неуплату, но не предлагающий простых и однозначных решений. С другой стороны, обещание руководителей провинции не выселять никого во время пандемии. Но выселения уже начались и будут продолжаться, так как провинция официально находится уже в третьей стадии восстановления от пандемии. Уже оформляются тысячи заявок, прошедших через процесс слушания и подтверждения в Landlord and Tenant Board еще в начале года, чему измученные владельцы жилья несказанно рады. Поднимается вопрос об объединении индивидуумов-лэндлордов для отстаивания своих интересов и создания уже своей базы данных жильцов, регулярно пропускающих платежи, а то и вовсе проживающих бесплатно, громящих и портящих дома и квартиры. В принципе, и упомянутый выше сайт может сослужить добрую службу хозяевам жилья. Ведь, только глянув на данные, представленные потенциальным жильцом в Rental Application, вы можете проверить его последнее место жительства. Сделав несколько кликов, можно получить полную информацию о том, нет ли его в списке «выгнанных» www.torontocovidevictions.com. Пока в нем только 21 адрес. Посмотрим, как быстро пойдет процесс увеличения этой базы данных.

Между прочим, это уже не первый сайт, на котором регистрируются «плохие» лэндлорды. Например, www.renovictionsto.com предлагает ознакомиться со списком лэндлордов, выселяющих жильцов, обычно живущих очень долго и платящих очень небольшую аренду, из-за планируемого капитального ремонта. Делаются ремонты, повышается арендная плата, или расходы перекладываются на плечи жильцов. В этом источнике уже можно найти информацию о 770 таких владельцах недвижимости. Людей выселяют, а вот с обратным их возвращением обычно возникают проблемы.

В связи с происходящими тенденциями на рынке съемного жилья хотелось бы дать совет владельцам недвижимости: проверяйте и перепроверяйте предоставляемые вашим потенциальным жильцом документы. Проверяйте всю имеющуюся информацию в открытых и закрытых источниках. Лучше подождите правильного съемщика, чем сразу же соглашаться на кого попало! Работайте с профессионалами. Это уже действительно не шутки – маленькая ошибка может обойтись вам очень дорого. После того, как произошло вселение жильцов, и начали возникать вопросы или проблемы, посоветуйтесь с вашим риэлтором, каким способом их лучше решать. Ведь иногда проблемы являются результатом самодеятельности и дилетантского отношения хозяев жилья к своему бизнесу – их можно было бы избежать еще до их возникновения.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,298,000.
• Продается чудесная 2BDRM квартира с двумя полными ванными, 9′ высокие потолки – Lower Penthouse, район Yonge/Finch. Стартовая цена – $699,000.
• Продается угловой Townhouse в Newmarket – 1997 sq.ft . Стартовая цена $700,000.
• Сдается 1BDRM квартира на Bloor/Avenue Rd за $2,650.
• Купят дом в красивом месте King City, Aurora, Newmarket, Stouffville . Privacy обязательно. До $3,000,000.
• Купят townhouse (соединенный с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят townhouse или semi-detached до $600,000 в районе Witby, Ajax, Pickering.
• Скоро на рынке! Semi-detached в районе Rutherford/ Bathurst. Отдельный гараж на 2 машины.
• Продается угловой Townhouse в Newmarket – 1997 sq.ft. Стартовая цена – $700,000.
• Продается химчистка в Mississauga-депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена $349,900.

В конце июля произошло очень интересное событие – риэлторская компания Realosophy Realty Inc. провела видео-конференцию Toronto Real Estate Summit длительностью в неделю. Около 20 часов интервью с ведущими специалистами банковской, страховой сферы, профессорами университетов, риэлторами освещали состояние экономики и давали прогнозы ее развития в целом и рынка недвижимости, в частности.

В марте, после введения карантинных мероприятий и закрытия огромного количества бизнесов, большинство людей испытали шок. Смертельный страх за жизнь родных, абсолютная неизвестность и жуткие сводки в новостном пространстве – все это было нашей реальностью весной этого года. Человеку свойственно привыкать к разным ситуациям. Природный оптимизм не позволяет окончательно впасть в депрессию. Постепенно жизнь начала налаживаться.

Начало этого года отмечалось чрезвычайной активностью рынка недвижимости, февральские цены поднялись в среднем на 17% по сравнению с февралем прошлого года. Рынок нового жилья также казался перегретым. После введения чрезвычайного положения в середине марта объем продаж за месяц упал на беспрецедентные 70%. Но абсолютно все эксперты были поражены той скорости, с какой рынок вернулся к прежней силе уже к концу июня. Аналитики согласились, что рост цен на недвижимость очевиден, вполне вероятно, что средняя цена за единицу жилья в Торонто перевалит за $900,000, а рост цены за 1 квадратный фут на новые квартиры составит около 6.5% уже к концу года. На фоне таких ожиданий прогнозы Canada Mortgage and Housing Corporation, опубликованные ранее и утверждающие, что худшие времена у нас впереди, а ожидаемое снижение цен составит 18%, выглядят весьма пессимистично.

На саммите звучали также и мнения о недолговечности нынешнего бума, предполагая, что вызван он вынужденным «ковидным» сдерживанием потенциальных покупателей. Сравнивался этот эффект со сдерживанием мячика под водой, который выпрыгивает из воды тем выше, чем сильнее на него оказывалось давление. Но без поддерживающих экономику факторов – таких как иммиграция, рост занятости и доходов – рост цен на недвижимость должен остановиться.

Возникает вопрос: кто эти покупатели, скупающие недвижимость с невероятной скоростью? Как отметил Джейсон Мерсер, возглавляющий анализ рынка в Toronto Real Estate Board, появились две основные категории людей: одни пострадали от экономического коллапса Covid-19, потеряли работу и другие, кто продолжал работать из дома, получать свои заработанные деньги и иметь возможность осуществлять дорогостоящие покупки. Самая пострадавшая – сфера услуг. Но это еще не конец, а только начало истории. Ведь за несколько месяцев очень во многом изменились потребности и пристрастия людей. Какие-то бизнесы уже закрылись, какие-то профессии утратят скоро свою значимость и высокие зарплаты могут остаться в прошлом.

Оказалось, что достаточно эффективно можно работать из дома. Огромный интерес в начале июня этого года начали проявлять покупатели к приобретению недвижимости в пригородах большого Торонто. За гораздо меньшие деньги можно приобрести более просторное жилье с большим участком земли. В июне в семи ближайших к Торонто муниципалитетах (отдаленностью не более 86 км) объем продаж увеличился на 40%. Стремление к более бюджетному жилью объясняется экспертами еще и неуверенностью в завтрашнем дне. Люди пытаются освободиться от долгов и ипотечных займов. При этом, как отмечал представитель ведущей строительной компании TRIDEL, совершенно никаких прогнозов по поводу дальнейшего направления рынка делать невозможно. Совсем не факт, что люди так и будут радоваться работе и учебе из дома, когда снимут все ограничения.

Аренда становится дешевле – квадратный фут снимаемого жилья в Торонто подешевел на 3.5%, а в некоторых престижных районах города предполагается спад цен до 15% к концу года. Ужесточились правила краткосрочной аренды – рынок Airbnb очень пострадал, большая часть жилого фонда присоединилась к сектору долгосрочной аренды. Кроме всего прочего, в связи с тем, что иностранным студентам было рекомендовано не въезжать в страну, пока действуют ограничения, прекратился поток туристов и иммигрантов. Если раньше в Канаду приезжало 25,000 – 35,000 временных резидентов в месяц, то в апреле только 4,000, а в мае – 11,000.

Особую осторожность рекомендовано проявлять при покупке кондоминиумов из-за абсолютной неопределенности в прогнозах. По предварительным оценкам в этом году должно ввести в эксплуатацию 20,000 – 25,000 новых квартир, что является рекордным показателем с 2014 года и, конечно, приведет к увеличению предложения на рынке. Учитывая тенденцию к понижению стоимости аренды и росту количества неплатежеспособных жильцов, инвесторов ждут нелегкие времена.

На саммите прозвучала обеспокоенность ведущих специалистов наличием огромных долгов у канадцев, провинций и государства в целом. Еще в доковидные времена эта тема тревожно звучала в аспекте, что народ в общей массе живет, еле-еле сводя концы с концами. При появившейся возможности попросить у банка отсрочку по платежам ею воспользовались 16% собственников жилья, имеющих mortgage. Что будет с ними в случае потери работы или бизнеса после прекращения помощи от государства? По утверждению Микаэля Хана, экономиста Bank of Canada, тот факт, что за последние 20 лет недвижимость значительно подскочила в цене, позволит какое-то время просуществовать тем, кто будет вынужден расстаться со своей жилой собственностью в случае необходимости. Согласна с этим мнением только отчасти. Это очень грустный сценарий, причем, если мы говорим о бедах одного конкретного человека, то продажа дома, конечно, поможет какое-то время еще продержаться. Но, если речь идет о массовой распродаже жилья, то цены, безусловно, упадут, и может случиться так, что после продажи недвижимости уже мало что останется.

В качестве позитивного фактора отметили открытость Канады новой иммиграции и ее привлекательность для специалистов и инвесторов. И тот факт, что в Канаде по сравнению с Америкой значительно меньше людей пострадало от Covid-19, говорит о надежности нашей медицинской системы. Как только границы будут открыты, конечно, мы будем встречать огромное количество людей, ищущих для себя и своих семей лучшую долю в благословенной стране Канаде, что, безусловно, положительно скажется на экономике .

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена $1,298,000.
• Купят дом в красивом месте King City, Aurora, New Market, Stouffville. Privacy обязательно. До $3,000,000.
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City;
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят townhouse или semi-detached до $600,000 в районе Witby, Ajax, Pickering.
• Скоро на рынке! Semi-detached в районе Rutherford/ Bathurst. Отдельный гараж на 2 машины.
• Скоро на рынке! Угловой Townhouse в Newmarket.
• Продается химчистка в Mississauga-депо, дающая чистый доход в месяц — $15,000. Цена $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят medical building в Hamilton, Oakville.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
• Возьмут в рент кухню. Серьезное производство. Место должно быть недалеко от HWY.
• Купят небольшой участок земли до $80,000 в двух часах езды от Торонто — КУПИЛИ!
• Купят townhouse до $500,000 в пригородах GTA.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Правительство Онтарио приняло Bill 184 в окончательном слушании 23 июля 2020 года. Что-то не припоминается принятия какого-то другого юридического документа в такой ажиотажной атмосфере. Противостояние арендодателей и арендующих достигло критической точки.

Кардинальных перемен в отношениях ждали измученные владельцы недвижимости, особенно частные инвесторы, поставленные в абсолютно несправедливые условия вынужденного «спонсорства» съемщиков своего жилья, которым фактически официально разрешили не платить арендную плату из-за потери дохода во время пандемии коронавируса. По существующему ранее законодательству все споры, в том числе и о выселении жильцов из-за их задолженностей, решались через Landlords and Tenants Board. Решением являлся ордер на выселение горе-жильцов, либо согласие на определенный график погашения задолженностей. И до карантина долгое ожидание решения из-за загруженности официальных инстанций и их чрезмерная бюрократизация являлись проблемой. Из-за неправильно поставленной запятой рассмотрение дела переносилось еще на несколько месяцев. В итоге, как правило, «профессиональные» неплательщики могли жить 8 – 10 месяцев, не оплачивая свое проживание. А если еще и знать некоторые «секреты» отношений жильцов и хозяев недвижимости, то снимать жилье можно было вообще за полцены оговоренной аренды, не особенно переживая по этому поводу. В связи с наступлением эры COVID -19, у снимающих жилье появилось даже официальное обоснование своих действий! В своей речи 20 марта 2020 года Даг Форд, премьер провинции Онтарио, объявил о наступающих трудных временах и возможности выбора, стоящего перед людьми: накормить семью или заплатить аренду. Если такая дилемма возникнет, отметил премьер, безусловно, тратить деньги нужно на пропитание. После такой индульгенции последствия не заставили себя долго ждать. Очень многие жильцы прекратили общаться со своими арендодателями. Кто-то обратился к хозяевам жилья с вопросом – чем они могут помочь во времена COVID своим жильцам, и на сколько могут снизить аренду, при том, что некоторые люди и не теряли своей работы. Кто-то обиделся на то, что представители владельцев жилья осмелились спросить, когда же жилец планирует заплатить аренду хотя бы частично.

Аргументы владельцев жилья абсолютно справедливы – сдавая жилье, никто не соглашался предоставлять бесплатную крышу над головой абсолютно чужим людям, будь то нормальное время или пандемия. Появилась масса историй, когда владельцы недвижимости вынуждены сами ютиться у родственников, в подвальных помещениях, гаражах, для того чтобы иметь возможность проплатить мортгидж, maintenance fee и налоги за то жилье, в котором проживают их съемщики. Учитывая, что Landlord and Tenant Board (LTB) прекратил слушания 17 марта 2020 года, а автоматическое телефонное сообщение LTB информирует звонящего, что открытие не планируется, по крайней мере, до сентября 2020 года, реально несчастные хозяева жилья, может быть, сумеют выселить злостных неплательщиков лишь в середине 2021 года. Поэтому такая огромная надежда была на принимаемые поправки в законодательстве. Именно поэтому так сплотились арендующие в союзы и федерации в борьбе против арендодателей. Новые поправки в Билле 184 предполагают возможность исключения третьей стороны при решении определения графика платежей по накопившемуся долгу. В случае если жилец подписывает договор с владельцем жилья и впоследствии не выполняет свое обещание, он может быть выселен немедленно. Если он отказывается от предложения разбить платежи по долгу по предлагаемому графику, дело может быть передано на рассмотрение в Board. А уже там будет приниматься во внимание решение о выселении жильца, базируясь на его задолженности по выплате аренды ретроактивно с 17 марта 2020 года, принимая во внимание попытки владельца жилья вести переговоры и предложения о достижении договоренности по графику проплат. Адвокаты и юристы вместе с множеством инициативных групп считают, что новые поправки ставят жильцов-неплательщиков, то есть, наиболее проблемную категорию населения, в позицию, подчиненную и зависящую от позиции арендодателя. А это, в свою очередь, может привести к массовому выселению жильцов непонятно куда, как только закончится объявленное чрезвычайное положение. Провинцию в этом случае ждет проблема массового потока людей, ищущих дешевое жилье из-за того, что их выселят за неуплату аренды и коммунальных платежей. Именно это послужило поводом для проведения множества митингов и протестов.

Несмотря на озабоченность съемщиков в предоставлении гораздо больших привилегий хозяевам жилья, по мнению экспертов, новые поправки введены скорее для защиты прав арендующих. Именно так это и было объявлено. Существенно увеличены штрафные санкции за незаконное выселение съемщиков. Возмещение за незаконное выселение жильцов будет составлять сумму месячной аренды. Если после ремонта помещения жильцу не разрешили въехать обратно, штраф может составить сумму годовой аренды. Увеличены в два раза максимальные штрафы для владельцев недвижимости: для физического лица теперь эта сумма составляет $50,000, юридического – $250,000.

Арендодателей призывают к диалогу с жильцами-неплательщиками о составлении возможных графиков погашения задолженностей. Это, безусловно, будет учитываться при окончательном вынесении решения о выселении жильцов. Споры по сумме долга и неоплаченным счетам за коммунальные услуги, нанесенный ущерб тоже планируется рассматривать по новому законодательству в LTB, вместо прежней судебной тяжбы в Small claims court.

Как вся эта бюрократическая машина начнет работать – будет видно, но пока есть претензии и недовольство у обеих сторон.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена — $1,298,000.
• Купят дом в красивом месте King City, Aurora, New Market, Stouffville . Privacy обязательно. До $3,000,000.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят townhouse или semi-detached до $600,000 в районе Witby, Ajax, Pickering.
• Скоро на рынке! Semi-detached в районе Rutherford/ Bathurst. Отдельный гараж на 2 машины.
• Скоро на рынке! Угловой Townhouse в Newmarket.
• Продается химчистка в Mississauga — депо, дающая чистый доход в месяц — $15,000.        Цена $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят medical building в Hamilton, Oakville.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
• Возьмут в рент кухню. Серьезное производство . Место должно быть недалеко от HWY.
• Купят небольшой участок земли до $80,000 в двух часах езды от Торонто.
• Купят townhouse до $500,000 в пригородах GTA.

Заборы ставятся по многим причинам. Они обозначают границы вашего участка, позволяют вашим детям и животным безопасно резвиться на лужайке, предлагают хозяевам «privacy» – определенное уединение – и предотвращают вторжение непрошенных гостей. Но постройка забора также может привести к конфликтам, а иногда и к началу войны между соседями. Они могут быть недовольны местоположением забора, его высотой, дизайном, тем, кто и сколько должен платить.

В Онтарио владельцам недвижимости разрешено возведение забора или посадка зеленых изгородей, но это не является обязательным условием владения недвижимостью.

Перед тем, как начать строительство, проверьте by-laws – требования вашего муниципалитета. Так, например, в Торонто, не разрешается использование колючих и режущих материалов для этих целей, а также металлических листов. Разница в высоте варьируется в пределах от 1.2 до 2 метров и допускается 3-метровая ограда для теннисного корта.

Согласуйте работы с муниципальными службами, которые проверят наличие и расположение подземных кабелей и проводов различных служб, чтобы не повредить коммуникации.

Вы должны быть уверены, что забор возводится на правильном месте и в соответствии с муниципальными требованиями. В противном случае, муниципальные инспекторы могут остановить работы, либо, что еще хуже, заставить переделать все уже после окончания работ.

При закрытии сделки обычно на руки покупателям выдается официальный документ – «Plan of Survey», где точно указаны разметка участка , его размеры и местоположение всех построек на нем. Если нет согласия между соседями, заказывается лицензированный Land Surveyor (OLC), который дает точную разметку участка в новом документе.

Обсудите с вашими соседями тип, качество, высоту забора и сделайте сравнительный анализ цен у компаний по установке заборов на рынке.

В провинции Онтарио действует «Line Fences Act», который регулирует отношения и возникающие споры между землевладельцами в отношении заборов. Если один из соседей пожелал построить разделительный забор, второй сосед должен будет заплатить половину стоимости той части забора, которая делится между ними.

Неожиданные преграды возникают, если соседи не хотят кооперироваться с вами и отказываются оплачивать какие-либо расходы по возведению, починке или содержанию забора. В случае если не удалось договориться по-хорошему, если клерк в муниципалитете также не смог уладить конфликт миром, и между соседями нет спора по поводу границ участков, то делу дается ход. Муниципалитет предоставляет платные услуги так называемых «fence viewers», обычно в количестве трех человек, формируется Fence Viewing Committee. Вполне вероятно, что денежные затраты на рассмотрение конфликта превысят стоимость самой претензии, поэтому часто до формального заседания дело не доходит и муниципалитет выполняет функции медиатора, пытаясь урегулировать все вопросы мирно. Если не получается, то после всестороннего изучения вопроса комитет выдает письменное предписание, в каких долях должна быть сделана проплата, причем не обязательно пропорция должна быть 50:50. Решение может быть оспорено через рефери, чье заключение уже будет последним. Если в определенное время плата не была получена, «пострадавшая» сторона имеет право зарегистрировать «lean» (долг) в документах на дом, и в его величине будет отражена не только сумма претензии, но и все сопутствующие затраты. Продать дом впоследствии вы сможете, но условием продажи будет полный расчет по тем долгам, которые зарегистрированы на этой собственности.

И еще одно важное обстоятельство надо помнить – не устанавливайте заборов, если строительная компания еще не выровняла землю (grading). В этом случае вас попросят забор снести.

Все сказанное выше относилось только к вопросам решения споров по поводу самих заборов и разделительных зеленых насаждений между соседними участками. Хуже, когда конфликт возникает по поводу границ участка. Забор, возведенный на чужой территории, может привести к длительному судебному разбирательству и ненужным тратам. Поэтому правильным решением будет заказ нового «Surveyor’s Real Property Report» и обозначение границ участка ярко окрашенными колышками. Если доказательства не будут убедительны для соседей, придется обращаться к адвокату за юридическим советом. Не пытайтесь взять правосудие в свои руки и переделывать все по своему усмотрению. Вопрос дополнительных затрат будет очень болезненным. Фотографируйте, ведите записи, документируйте абсолютно все, что касается спора, это облегчит работу вашего адвоката. Последняя инстанция разрешения конфликта – обращение в суд. Огромные счета от адвокатов, стресс – это еще одна сторона вопроса, но в случае, если вы вдруг захотите продать вашу недвижимость, наличие «отягчающих» факторов может сильно повлиять на ее стоимость. Безусловно, риэлтор обязан информировать покупателей о наличии легального спора о границах участка, что никак не помогает продаже.

История из жизни. Январь 2012 года. St Catharine, Ontario. Завершилось рассмотрение дела между двумя соседями. Семья Фабини купила замечательный дом, и два года они жили с соседями душа в душу, пока в День отца главе семьи не подарили бензопилу. Подарок он тут же пустил в ход, и зеленая кедровая изгородь, посаженная 20 лет назад, исчезла. То, что соседи – семья Ричардсон – были в ярости, можно было предвидеть. После того, как Фабини установили сетчатый забор со своей стороны, семья Ричардсон подала в суд на соседей. Они хотели получить компенсацию за деревья и требовали устранения неприглядного забора. После года судебных разбирательств выяснилось, что живая изгородь находилась на участке семьи Ричардсон, как и установленный забор. Естественно, Фабини не имели права орудовать на чужой территории и уничтожать чужую собственность. В итоге семье Фабини пришлось заплатить $11,000 долларов легальных издержек пострадавшей стороне плюс $4,000 долларов за срезанные деревья, и это не считая собственных затрат на адвокатов. Этой ситуации можно было бы избежать. Знайте ваши права и обязанности. Кстати, в качестве первого шага предварительного определения легальных границ вашего участка можно обратиться в муниципалитет и запросить копию Plan of Survey или Plan of Subdivision. Может быть, вам повезет, удастся избежать более дорогостоящих дальнейших шагов и мирно решить проблему с соседями.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена — $1,298,000.
• Купят дом в красивом месте King City, Aurora, New Market, Stouffville . Privacy обязательно. До $3,000,000.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят townhouse или semi-detached до $600,000 в районе Witby, Ajax, Pickering.
• Скоро на рынке ! Semi-detached в районе Rutherford/ Bathurst. Отдельный гараж на 2 машины.
• Скоро на рынке! Townhouse в Newmarket.
• Продается химчистка в Mississauga — депо, дающая чистый доход в месяц — $15,000. Цена $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят medical building в Hamilton, Oakville.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
• Возьмут в рент кухню. Серьезное производство . Место должно быть недалеко от HWY.
• Купят небольшой участок земли до $80,000 в двух часах езды от Торонто.
• Купят townhouse до $500,000 в пригородах GTA.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Во вторник 14 июля Региональная ассоциация риэлторов Торонто (Toronto Regional Real Estate Board – TRREB), представляющая 56 тысяч риэлторов Торонто и GTA, обратилась к правительству с предложениями по восстановлению экономики, представив обзор существующих проблем на рынке недвижимости и их анализ. Основная идея доклада состоит в том, что через призму поведения, оценки намерений и ожиданий владельцев и арендаторов жилой и коммерческой недвижимости можно корректировать и управлять экономическими процессами в целом. Причем, призывается делать это очень аккуратно и осторожно, в свете того, что повышенный спрос на недвижимость активно стимулирует инфляционные процессы.

Как и любой другой сектор экономики, рынок недвижимости отреагировал на происходящее драматически в середине марта, когда была объявлена пандемия COVID-19, и вся экономическая система начала «схлопываться». Статистика января и февраля обещала перспективу рекордного года. Во второй половине марта все поменялось, и количество продаж на рынке стало резко снижаться.

При этом отмечены две особенности:

* в то время как количество продаж в апреле 2020 года по сравнению с апрелем 2019-го упало на 67%, а май 2020 года по сравнению с маем 2019 года показал минус на 57%, то эта цифра в июне составила только 1.4% по сравнению с июнем прошлого года. При этом цены остались относительно стабильными из-за нехватки предложений на рынке;

* сравнительный помесячный анализ показывает позитивные тенденции, например, майские продажи этого года выросли на 55.2% по сравнению с апрельскими, июньские – на 89% по сравнению с майскими. Цены на вторичном рынке жилья в июне выросли на 7.8% по сравнению с ценами предыдущего месяца.

Статистика продаж, проанализированная TRREB, была поддержана опросами, проведенными компанией IPSOS Public Affairs. По результатам интервьюирования жителей GTA, проведенного с 25 по 31 мая этого года при предложенной погрешности 3.9% установлено следующее:

* несмотря на безусловное влияние COVID-19 на активность рынка и нехватку предложений о продаже в целом, намерения покупателей остаются прежними и, как только ситуация стабилизируется, люди собираются осуществить покупку недвижимости;

* прогнозируется, что количество недвижимости, предложенной на продажу, будет по-прежнему недостаточным.

Базируясь на показателях высокой рыночной активности и ожиданий потребителей, TRREB прогнозирует, что уверенность у потребителей будет укрепляться пропорционально «открытию» экономики, рабочих мест и сохранению невероятно низких процентов ипотечного кредита.

Однако отмечается, что было бы неверно видеть все только через призму розовых очков. Ожидания отчасти базируются на факторах, далеких от определенности, как, например, сдерживание распространения COVID-19. Никто не знает, как вирус будет себя вести, и сколько раз еще нужно будет вводить ограничения по функционированию экономики. В этом случае государству опять нужно будет принимать непопулярные меры.

Еще до COVID-19 на всех правительственных уровнях говорилось об отсутствии доступного жилья в Торонто и GTA. Пандемия только усилила остроту этого вопроса и накалила страсти между домовладельцами и квартиросъемщиками. Призывают все уровни власти обратить внимание на существующие жилищные проблемы.

Рекомендации муниципальным инстанциям:

• оптимизация процессов, связанных с зонированием и выдачей разрешений на регистрацию в доме дополнительных помещений для проживания жильцов;
• сокращение времени для получения бизнес-лицензий;
• отсрочка по оплате Municipal Land Transfer Tax (LTT);
• льготные скидки на LTT для покупающих впервые, принимая во внимание существующие цены на недвижимость;
•  налоговые скидки на недвижимость стоимостью ниже средней;
• отсрочка платежей Property Tax в случае необходимости;
• отсрочка введения Vacancy Tax;
• пересмотр так называемого «Yellow Belt» – городских земель, зонированных для строительства отдельных и semi-detached домов, на возможность и целесообразность строительства зданий средней плотности.

Рекомендации правительству провинции:

помимо перечисленных выше советов, но с обращением к правительству провинции, добавлена рекомендация ускорения слушаний в Landlord and Tenant Board для улучшения положения на рынке съемного жилья.

Рекомендации на федеральном уровне:

Уже в который раз выдвигаются предложения по разумному пересмотру процедуры B-20 Guideline – стресс-теста, который необоснованно ограничивает возможности покупателей. Призывается пересмотреть в сторону увеличения длительность амортизационного периода для застрахованных займов до 30 лет.

Для существенной помощи покупателям предлагаются различные опции по использованию собственных RRSP Home Buyer’s Plan и возможностей использования родительских фондов для помощи своим детям при покупке жилья.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft. Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена $1,298,000.
• Купят дом в красивом месте King City, Aurora, New Market, Stouffville . Privacy обязательно. До $3,000,000.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят townhouse или semi-detached до $600,000 в районе Witby, Ajax, Pickering.
• Скоро на рынке ! Semi-detached в районе Rutherford/ Bathurst. Отдельный гараж на 2 машины.
• Скоро на рынке! Townhouse в Newmarket.
• Продается химчистка в Mississauga-депо, дающая чистый доход в месяц $15,000. Цена $349,900.
• Купят 2-BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят medical building в Hamilton, Oakville.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
• Возьмут в рент кухню. Серьезное производство . Место должно быть недалеко от HWY.
• Купят небольшой участок земли до $80,000 в двух часах езды от Торонто.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

В минувший понедельник 5 июля в одном из самых фешенебельных районов города (Bloor Ave W / Avenue Rd), около престижного кондоминиума, где проживает мэр города Торонто Джон Тори, состоялся митинг, созванный организациями Parkdale Organize и People’s Defence Toronto . Позиционировался протест как чрезвычайный, призванный привлечь внимание к возможному началу массовых выселений жильцов, не платящих за аренду в Торонто в связи с проходящим поэтапным согласованием и утверждением Билла 184 под юрисдикцией провинции Онтарио.

В этом документе рассматриваются поправки к Строительному Кодексу 1992 года; Housing Services Act от 2011 года; отмена Ontario Mortgage and Housing Corporation, а также поправки к Residential Tenancies Act от 2006 года. Собственнно, из-за последних и разгорелся сыр-бор. Новые поправки предусматривают облегченный вариант выселения жильцов-неплательщиков за аренду по мере того, как будут сниматься ограничения, связанные с COVID-19. По существующему законодательству все споры о выселении жильцов из-за их задолженностей решаются через Landlords and Tenants Board. Решением может быть ордер на выселение горе-жильца, либо согласие на определенный график погашения задолженностей. Проблемой и в докарантинное время являлось долгое ожидание решения из-за загруженности официальных инстанций и их чрезмерная бюрократизация. Из-за неправильно поставленной запятой рассмотрение дела переносилось еще на несколько месяцев. В итоге «профессиональные» неплательщики, как правило, могли жить 8 – 10 месяцев, не оплачивая свое проживание. А если еще и знать некоторые «секреты» отношений жильцов и владельцев недвижимости, то жить можно вообще за полцены оговоренной аренды, не особенно переживая по этому поводу. С наступлением эры COVID-19 у таких съемщиков жилья появилось даже официальное обоснование своих действий! Даг Форд, премьер провинции Онтарио, 20 марта объявил о наступающих тяжелых временах и возможности выбора перед людьми – накормить семью или заплатить аренду. Если такая дилемма возникнет, отметил премьер, безусловно, тратить деньги нужно на пропитание. После такой индульгенции последствия не заставили себя долго ждать. Очень многие жильцы прекратили общаться со своими лэндлордами. Кто-то обратился к хозяевам жилья с вопросом – чем они могут помочь во времена COVID своим жильцам, и на сколько аренду можно снизить, при том, что люди не теряли своей работы. Кто-то обиделся на то, что представители лэндлорда осмелились спросить, когда же жилец планирует заплатить аренду хотя бы частично.

При этом съемщики объединяются в союзы и федерации, отстаивающие свои права. Так, 13 мая состоялась демонстрация жильцов многоквартирных зданий в районах Миссиссага, Скарборо и Паркдейл. Претензии протестующих были направлены против огромных корпораций, владеющих множеством арендуемых зданий таких, как Pinedale Properties и Starlight Investments. Новаторство проведения такого протеста состоялось в местах его проведения: около частных домов в районе Forest Hill, где живут главы этих корпораций. Требования – оставить в покое жильцов, которые во времена COVID не могут платить аренду, «простить» накопившиеся задолженности и не угрожать выселением должникам.

Вот и последний митинг на этой неделе прошел под лозунгом «Крыша над головой – право любого человека! Прочь банкиров и СЕО (!), вся власть трудящимся!» Гнев и возмущения были вызваны всего лишь параграфом – «amendment to section 83» в предстоящем документе. Билл 184, который уже прошел первое слушание 12 марта 2020 года, второе слушание – 27 мая, был отправлен далее по инстанции в Standing Committee on Social Policy для его последующей доработки.

Новые поправки предполагают возможность исключения третьей стороны при решении определения графика платежей по накопившемуся долгу. В случае если жилец подписывает договоренность с лэндлордом и впоследствии не выполняет свое обещание, он может быть выселен немедленно. Если он отказывается от предложения лэндлорда разбить платежи по долгу по предлагаемому графику, дело может быть передано на рассмотрение в Board. А уже там будет приниматься во внимание решение о выселении жильца, базируясь на его задолженности по выплате аренды с 17 марта 2020 года, принимая во внимание попытки лэнлорда вести переговоры и предложения о достижении договоренности по графику проплат. Адвокат и юристы вместе с множеством инициативных групп считают, что новые поправки ставят жильцов-неплательщиков, то есть наиболее проблемную категорию населения, в позицию, подчиненную и зависящую от позиции лэндлорда. А это, в свою очередь, приведет к массовому выселению жильцов непонятно куда, как только закончится объявленное чрезвычайное положение. Провинцию ждет проблема массового потока людей, ищущих дешевое жилье из-за того, что их выселят за неуплату аренды и коммунальных услуг. Именно это послужило поводом для проведения нашумевшей акции. Тысячи людей выбрали позицию игнорирования своих обязательств по оплате жилья, в котором они живут. Кто-то действительно потерял работу и не может быть квалифицирован по ряду причин на государственные программы помощи. Кто-то решил поживиться и под общее настроение не собирается проплачивать аренду, а, собственно, какой в этом смысл?

Сотни участников демонстрации задавали правительству вопрос: доколе будет продолжаться угнетение рабочих районов нашего города. «Мы знаем, что ОНИ хотят. ОНИ собираются нас выгнать из наших домов. Мы знаем, что нам делать, будьте готовы к войне». Уведомление – форма N7 – была выписана на имя мэра с требованием убираться из занимаемой квартиры. Досталось и полицейским. Надо отдать им должное – они вели себя очень корректно. Несколько часов полиция держала оборону кондоминиума. К счастью, обошлось без пострадавших.

Думаю, что эта серьезная проблема нехватки доступного жилья должна решаться правительством не за счет лэндлордов. Кстати, разговоры об отчетности расходования средств при получении государственных программ уже идут. Если государство берет на себя ответственность за выживание своих граждан в тяжелые экономические времена, логична была бы проплата аренды государством напрямую лэндлорду. Конечно, у государства должно быть субсидированное жилье или жилье для малоимущих семей. Нельзя поощрять и склонять прямо или косвенно людей к позиции агрессивных нахлебников по принципу «нам все и все должны». Ничем хорошим обычно это не заканчивается!

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

•  Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена $1,298,000.
•  Купят дом в красивом месте King City, Aurora, New Market, Stouffville . Privacy обязательно. До $3,000,000.
• Срочно снимут в рент таунхаус / semi-detached, дом в районе Thornhill Woods с закрытием до 30 июля.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Купят townhouse или semi-detached до $600,000 в районе Witby, Ajax, Pickering.
• Купят работающий и прибыльный бизнес до $1,500,000.
• Продается химчистка в Mississauga — депо, дающая чистый доход в месяц — $15,000. Цена: $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят medical building в Hamilton, Oakville.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
• Возьмут в рент кухню. Серьезное производство. Место должно быть недалеко от HWY.

Купят небольшой участок земли до $80,000 в двух часах езды от Торонто.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

В Онтарио при заключении сделки по купле-продаже недвижимости оговариваются размер и время внесения депозита, суммы, подтверждающей серьезность намерения покупателей.

Когда нужно платить депозит?

В принципе, предусматриваются две основные опции: предоставление депозита вместе с офером (Herewith) или после фактического его подписания (Upon Acceptance). Впрочем, есть еще и другой вариант, если предыдущие два по каким-либо причинам не осуществимы, то депозит формулируется индивидуально и устраивает как продавцов, так и покупателей. Покупатели, безусловно, предпочитают вариант, когда депозит предоставляется уже по факту подписания договора. Но в случае активного рынка и нескольких покупателей, участвующих в торгах, наличие уже подтвержденного банком перевода может сыграть решающую роль, даже если предлагаемая вами цена ниже, чем у конкурентов.

Какова должна быть величина депозита?

В Торонто никто не будет упрекать вас в недостаточной сумме, если депозит составит 5% от суммы покупки. В Брамптоне и 2% будет достаточно тоже. Если мы говорим о загородной недвижимости, одна-две тысячи депозита, скорее всего, устроят продавцов.

Кто хранит депозит?

Стандартный вариант – агентство продающей стороны. Почему не сам продавец? Покупатель должен быть защищен. Ведь если продавец объявит себя банкротом и отправится в бега, покупатель остается незащищенным. В случае хранения депозитных денег на трастовом счету брокерской компании, даже в случае объявления брокерской компании банкротом, страховая компания компенсирует сумму потерянных денег. Как вариант, депозит по договоренности сторон может быть передан адвокату либо продавца, либо покупателя. Такие опции используются в случае отсутствия риэлторов со стороны продавца или покупателя.

В каких случаях депозит может быть возвращен?

Когда сделка еще не вступила в силу окончательно, и в подписанном договоре обычно прописаны некоторые условия. В случае их невыполнения в определенные сроки сделка может быть расторгнута и депозит возвращается покупателю в полном объеме. Стандартные условия, выдвигаемые покупателем, это получение финансирования, проверка недвижимости инспектором, проверка финансовых документов корпорации, если покупается кондоминиум. Хотя условия и стандартные, но их формулировка может сильно отличаться. Например, условие по проведению технической инспекции может утверждать проведение этой инспекции представителем покупателя, квалифицированным инспектором или инспектором, имеющим аттестацию в OAHI. Покупатель может отказаться от сделки в случае, если в доме обнаруживаются существенные проблемы или вообще любые проблемы. Разница большая. Но, если продавец имеет основания думать, что покупатель просто поменял свое решение и использует условия, имеющиеся в договоре, для выхода из сделки, он может отказаться возвращать депозит. Деньги продолжают храниться на счету брокерской компании до того момента, пока их судьбу не определит судья. На это могут уйти годы. Совет покупателям – разбивайте депозит. Первую часть отдавайте после подписания контракта, а вторую – после снятия всех условий.

В любом случае депозит может быть выдан с трастового счета в трех случаях:

1) закрытие сделки;

2) покупатель и продавец договариваются о возвращении депозита и величине возврата и подписывают соответствующий документ – Mutual Release;

3) суд устанавливает сумму возврата и отдает соответствующие распоряжения.

Существует мнение, что в случае невозможности покупателем закрыть сделку депозит удерживается продавцом только в том случае, если он понес значительные потери и не может получить такую же цену, выставив снова недвижимость на продажу. Ознакомлю вас с судебным решением по делу супружеской пары, купившей в 2003 году новый дом от строительной компании за $289,000. К оферу покупатели приложили депозитный чек на сумму $10,000. Практически сразу же покупатели передумали и попросили свои деньги обратно. Строительная компания решила не отдавать депозит и продала дом на $700 дешевле первоначальной цены. Иск рассматривался в Small Claims Court и было вынесено решение об удержании только $700 долларов строительной компанией и о возврате $9,300 долларов покупателям. Строительная компания подала апелляцию. Спустя три года Superior Court of Justice вынес решение об удержании всей суммы целиком строительной компанией – при том, что она фактически не понесла ущерба на эту сумму. Формулировка решения звучала таким образом, что даже в том случае, если продавец осуществляет перепродажу по достаточно высокой цене, чтобы компенсировать свои убытки от первой продажи, продавец, тем не менее, может сохранить задаток, если сделка по первой продаже распалась по вине покупателя. Исключением может послужить непропорционально большая сумма депозита по сравнению с суммой самой сделки. В нашем случае $10,000 депозитной суммы составляли лишь 3.6% стоимости недвижимости, и суд посчитал справедливым наказать нерадивого покупателя.

В случае нестабильного рынка ситуация может быть очень плачевной для покупателя. Это то, с чем, к великому сожалению, столкнулись покупатели дорогой недвижимости, купленной от строительных компаний на самом пике цен конца 2016-го и начала 2017 года. Невозможность продажи собственных домов на уже просевшем рынке много позже, когда новые дома уже были построены, привели к невозможности закрытия сделок. Итог – потерянные сотни тысяч депозитных денег, которые не покрыли убытков строительных компаний. Недвижимость, проданная продавцом второй раз за гораздо меньшую сумму, и судебные тяжбы, растянувшиеся на годы…

Вывод отсюда однозначный – при подписании сделки вы всегда должны знать, что несете ответственность за свои решения. Даже такая, казалось бы, мелочь, как перевод депозита на трастовый счет, оговоренный в договоре, должен осуществиться в течение 24 часов после подписания сделки. Это важно, так как на практике были случаи, когда 15 минут задержки доставки депозита заканчивались потерей сделки для покупателя, так как новый покупатель предлагал лучшую цену и условия продавцу.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена $1,298,000.
• Купят дом в красивом месте King City, Aurora, Newmarket, Stouffville . Privacy обязательно. До $3,000,000.
• Снимут в рент таунхаус / semi-detached, дом в районе Thornhill Woods с закрытием до 30 июля.
• Снимут 1-BDRM квартиру с парковкой в Markham, желательно в новом доме.
• Купят работающий и прибыльный бизнес до $1,500,000.
• Продается химчистка в Mississauga–депо, дающая чистый доход в месяц — $15,000. Цена $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят medical building в Hamilton, Oakville.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $750,000.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
• Возьмут в рент кухню. Серьезное производство. Место должно быть недалеко от HWY.
• Купят небольшой участок земли до $80,000 в двух часах езды от Торонто.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Несмотря на трехмесячное падение показателей экономики из-за COVID-19, закрытие бизнесов и предприятий, абсолютную неопределенность последствий пандемии, рынок недвижимости ведет себя очень динамично и постепенно возвращается к своей допандемической активности. Компания Realosopfy Realty Inc. опубликовала на днях очень наглядный график сравнительного анализа показателей продаж на рынке 2020 года по сравнению с предыдущим годом. Если в середине апреля, в самый разгар COVID-19, объемы продаж снизились до 73% по сравнению с апрельскими показателями 2019 года, то с каждой последующей неделей года рынок набирает темп. К 13 июня объем продаж в 2020 году отстает от 2019 года всего на 16%. Есть очень серьезные ожидания, что объем продаж вскоре догонит показатели 2019 года.

Как один из факторов, позволяющих держать цены на высоте, отмечается низкая активность продавцов и отсутствие достаточных предложений на рынке. Это свидетельствует о большом количестве покупателей недвижимость на рынке. И, как только выставляется на продажу что-то стоящее, сразу несколько покупателей наперегонки пытаются купить этот объект, переплачивая и не выдвигая никаких условий. Особенно это заметно в сегменте не очень дорогой недвижимости, условно называемом «first time buyer».

Почему при уровне безработицы 14% количество покупателей не уменьшается? Как предположение – низкие проценты займа. Но ведь если человек уже потерял работу, процент чуть выше или чуть ниже его уже не спасает. Обычно, когда растет уровень безработицы, активность рынка недвижимости тормозится. Люди теряют работу, не могут себе позволить дорогостоящие покупки. На рынок выставляется недвижимость, чьи хозяева не могут уже себе позволить ее содержать.

Сейчас разыгрывается немного другой сценарий. Покупателями являются люди с деньгами и доходом, которые, если и пострадали от пандемии, то не очень значительно. Еще не наступило время, которое пророчат абсолютно все эксперты, – экономический коллапс при прекращении финансовой поддержки от государства и, как следствие, падение цен на недвижимость,.

Про печальный осенний сценарий не очень хочется думать в разгар жаркого лета. Но в случае, если люди больше не получат отсрочки ипотечных кредитов по платежам, если государство не будет продолжать осуществлять программы поддержки, то рынок не может отреагировать иначе, чем существенной коррекцией цен.

Как позитивный сдвиг отмечается возвращение продавцов на рынок. Канадская ассоциация риэлторов приводит свой анализ рынка на базе показателя соотношения количества продаж к количеству выставленной на продажу недвижимости (SNLR – Sales to New Listings Ratio). Этот показатель стал повышаться в тех регионах Канады, где экономика была разблокирована, и жизнь возвращается в нормальное русло. Анализ рынка только по количеству осуществленных продаж не дает полной картины происходящих процессов. Оценить, насколько рынок активен, помогает именно анализ соотношения количества продаж к количеству новых листингов, выходящих на рынок. Используя индекс SNLR, можно наблюдать за скоростью наполнения рынка выставляемой на продажу недвижимостью. Чем выше эта пропорция, тем больше вероятность начала роста цен. Соответственно, если индекс понижается, тем больше давление рынка на снижение цен. При интервале в пределах 40 – 60% рынок считается сбалансированным. Если индекс SNLR поднимается выше 60%, цены начинают расти, ниже 40% – падать.

В мае 2019 года показатель SNLR по Канаде составлял 58%, что ниже на 4.6% по сравнению с предыдущим месяцем. Экономисты подтверждали, что при замороженной экономике сокращалось количество продаваемой недвижимости на рынке при большем количестве покупателей, чем продавцов. Как только экономика стала потихоньку набирать обороты, стало появляться больше листингов.

Южная часть Онтарио пока лидирует по количеству продаж при недостаточном количестве предложений на рынке. В Гамильтоне в мае произошел резкий скачок на 20.8%, и SNLR показатель достиг 81.3%. В Китченере рост составил 19.4% и достиг 76.2%, в Ниагаре – рост на 14.7%, в Торонто – на 6.5%.

В городах, где уже начались послабления, и экономика постепенно включается, показатели ведут себя прямо противоположно. В Галифаксе SNLR индекс упал на 39.8% и достиг отметки 64.7%. Показатели SNLR в Монреале в мае – 62.4%, что на 36.4% меньше, чем в предыдущем месяце.

Могу только отметить, что резкий скачок продаж в некоторых районах объясняется их популярностью из-за достаточной близости этих районов к Торонто и возможностью пользоваться Go-Train для поездок на работу. Чрезвычайно популярно недорогое жилье. Практически каждый второй листинг выставляется с информацией места и времени рассмотрения предложений о покупке. Зачастую цены ставятся много ниже рыночных, при этом не выдвигается никаких условий. Не могу сказать, что цены, за которые недвижимость продается, намного превышают разумные. Тут вам и нужен агент, чтобы оценить правильность предлагаемой цены и быть во всеоружии к назначенной дате.

Четыре банка из большой шестерки отметили рост продаж недвижимости по Канаде в мае, а самое главное – опережающий рост появления новых листингов на продажу по сравнению со скоростью продаж, что говорит о скором снижении цен, если тенденция будет сохраняться. При этом ведущие банковские специалисты по-прежнему выражают озабоченность высокой вероятностью наступления второй волны COVID-19, неплатежеспособностью населения осенью, в случае прекращения материальной поддержки государства, отсутствием иммиграции, плачевным состоянием на рынке аренды недвижимости. Все это должно повлиять на коррекцию цен на недвижимость. Поживем – увидим! А пока звоните, если у вас есть вопросы.

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена — $1,298,000.
• Купят дом в красивом месте King City, Aurora, Newмarket, Stouffville . Privacy обязательно. До $3,000,000.
• Снимут в рент таунхаус / semi-detached в районе Thornhill Woods с закрытием 30 июля.
• Продается химчистка в Mississauga-депо, дающая чистый доход в месяц $15,000. Цена $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят medical building в Hamilton, Oakville.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $750,000.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
• Купят работающий и прибыльный бизнес до $1,500,000.
• Возьмут в рент кухню. Серьезное производство .Место должно быть недалеко от HWY.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Трендом последних нескольких месяцев у жителей Торонто стала покупка земли – либо для отдыха с возможностью построить домик или несколько коттеджей, как правило, около озера, или для развития фермерского хозяйства. В принципе, тенденция понятная. В связи с карантином преимущества проживания в отдельном доме очевидны. Пока еще можно что-то купить за приемлемую цену, не хочется упускать выгодные возможности.

Если вы думали о такой покупке в ближайшем будущем, постарайтесь тщательно ее спланировать.

Существуют некоторые нюансы, о которых лучше узнать до того, как будет осуществлена сделка.

Несомненно, первое, что нужно выяснить – это зонирование участка, возможные ограничения определенных видов деятельности в соответствии с нормативами по охране окружающей среды.

Отличия покупки земель от покупки домов в городской черте определенно существуют.

1. Выбирайте команду специалистов правильно. Прежде всего, риэлтора, имеющего опыт покупок и продаж земельных участков и готового работать с полной отдачей для получения исчерпывающей информации по потенциальному использованию земли, которую вы купите. Получите консультацию Mortgage консультанта заранее, так как не все банки занимаются финансированием земель. Ипотечный процент может оказаться существенно бòльшим по сравнению с займами на дома и квартиры в городе. Не всегда размер земли имеет значение для банковского займа. Так, если на ферме есть хоть какой-то дом, то оцениваться будет только дом и только с десятью акрами земли. Если покупатель квалифицируется на покупку с первоначальным взносом (downpayment) 5 – 10%, то покупка возможна с минимальным вкладом. Если земли больше, чем 10 акров, «лишние» акры не считаются плюсом при оценке недвижимости. В случае если мы говорим о «пустой» земле без признаков существования каких-либо строений когда-либо, то рассчитывайте как минимум на 50% собственных денег для покупки. Остальная сумма может быть получена под достаточно высокие проценты.
2. Обратите внимание на район и участки соседей, для того чтобы хотя бы приблизительно понимать, что возможно будет построить на том или ином участке. Условно, когда мы говорим о покупке только земли, потенциально возможны несколько основных вариантов:

* Покупка земли под ферму – в этом случае очень важно знать, какой вид деятельности разрешен на покупаемой территории, каков размер участка, отводимого под застройку дома и подсобных помещений, возможна ли вообще постройка дополнительных помещений. Проконсультируйтесь с вашим бухгалтером по поводу налога HST и заполнения соответствующей документации. Есть различные возможности получения займов на ведение сельскохозяйственного бизнеса. Так, например, Ontario Federation of Agriculture предоставляет фермерам беспроцентный кредит на $100,000 и последующие $300,000 под льготный процент – prime interest rate. Безусловно, важно продумать бизнес-план развития фермы и иметь четкое представление о возможностях планируемого бизнеса и его потенциальных рисках. Определение будущего дохода фермы и потенциальное ее развитие, разумность экономических подсчетов очень важны на этапе приобретения. В последние годы стоимость фермерских земель в Онтарио стабильно растет, показывая следующие цифры роста: 2010 год – 6.8%, 2011 – 14.3%, 2012 – 30.1%, 2013 – 15.9%, 2014 – 12.4%, 2015 – 6.6%, 2016 – 4.4%, 2017 – 9.4%, 2018 – 3.6%, 2019 – 6.7%.

* Покупка земли под постройку «Recreational Property» – коттеджа. Помимо субъективных факторов в выборе участка, обязательно нужно получить информацию о налогах, ограничениях, существующих на строительство. Всегда понимайте цель строительства – планируете ли вы жить там сами, как в «vacation property», собираетесь ли переехать в обозримом будущем, или вы намерены использовать коттедж для частичной или полной сдачи его в аренду;

* Покупка земельного участка под строительство дома в населенном пункте. В этом случае посмотрите на соседние дома. Скорее всего, в муниципалитете существуют ограничения и нормативы по площади строящегося дома, которых вам придется придерживаться.

3. Проведите анализ воды, почвы. Это поможет вам избежать дорогостоящих ошибок в случае загрязненности земли или частого затопления участка. «Environmental» тест – оправданные затраты, которые помогут вам избежать ненужных сюрпризов.
4. Зонирование – это данность, которую практически невозможно отменить. Внимательно изучите эту информацию. Имейте дело с вашим агентом, который защищает именно вас, а не работает на своего клиента – Продавца. Зная желания покупателей, информация может быть преподнесена двусмысленно так, что покупатели услышат то, что они хотят услышать. Ваша задача – получить правдивую информацию для принятия осмысленного, грамотного и взвешенного решения.
5. Дополнительные расходы на обеспечение удобств и доступа к недвижимости. Во-первых, не всегда возможно добраться до участка от основной дороги, а иногда и вовсе невозможно. Проведение электричества, подведение воды, строительство septic системы приводят к ощутимым дополнительным тратам. Выясните, каковы ваши возможности обогрева дома. Обязательно поговорите со страховой компанией. В случае строительства нового дома или использования уже существующего сумма страховки может существенно отличаться.
6. Покупая землю и планируя строительство на ней, всегда оценивайте материальные затраты и время, нужное для получения разрешения на строительство или ведение той или иной деятельности на приобретаемой земле.

Если у вас есть вопросы по покупке или продаже недвижимости или ее аренде – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca