Жанна Томсон, брокер

Еще до наступления истории с пандемией было понятно направление вектора развития рынка недвижимости. Все больше и больше покупателей концентрировались на покупке домов, semi-detached и таунхаусов хотя бы с небольшим, но собственным участком земли. Millennials – молодежь, родившаяся в период 1981 – 1996 гг, вступила в возраст, когда получено образование, построена карьера, образованы семьи, родились дети, и купленные городские квартиры стали тесноваты. С наступлением локдаунов и возможностью работать из дома тенденция исхода из городов значительно усилилась, что привело к ажиотажному росту цен на недвижимость в пригородах Торонто. Цены на недвижимость в таких городках как Scugog, King, Uxbridge выросли за год на 40 – 50%. А отдельные дома в этих районах только за 6 месяцев 2021 года поднялись в цене на 25%. В 60 районах, на которые поделил Toronto Regional Real Estate Board, осталось только 4 района со средней ценой на дома меньше $1,000,000. Таких районов в 2019 году было 28, в 2020-м – 19.

Цены на дома в центральном Торонто по-прежнему выше, чем в его пригородах. В Торонто средняя цена дома в июне 2021 году достигла $1.7 миллиона, что выше прошлогодней на 11.5%. В то же самое время в пригородах (телефоны которых начинаются с 905) средняя цена дома достигла $1.33 миллиона, подросла за год на 29.4%.

Несколько дней назад вышел отчет компании RE/MAX Canada, в котором основной причиной роста цен на недвижимость названо отсутствие достаточного количества предложений на рынке. Уже четвертый месяц подряд снижается количество выставляемой недвижимости на рынок. Количество сделок в июле уменьшилось на 3.5%, а новых листингов стало меньше на 8.8%. В июне 2021 года было отмечено всего 11,297 активных листингов на рынке – самый низкий показатель за последние 10 лет, ниже на 35%, чем средний показатель за эти годы. В результате, естественно, значительно выросли цены на отдельные дома. Среди 10 самых быстро выросших по цене районов – Milton (Halton area), где рост составил 34.2% до 46.4% в Uxbridge (Durham region). Список, предоставляемый компанией RE/MAX Canada, содержит перечень топ-районов, чьи показатели опережают все остальные.

Растут цены и в самом Торонто. Так, например, в районах Bathurst Manor, Clanton Park в районе North York продажи выросли на 169% за первые 6 месяцев 2021 года по сравнению с тем же периодом прошлого года. Продажи в районах Lansing-Westgate, Newtonbrook West, Willowdale West и Westminster-Branson выросли на 120% за те же полгода по сравнению с прошлым годом. Продажи в таких районах Scarborough, как Milliken, Agincourt и Malvern West, увеличились на 171%! Все те районы, которые были недооценены в свое время, сейчас наверстали свое. Очень многие семьи в Торонто улучшили свои жилищные условия. Благо, что в этом случае деньги на первый взнос не нужно было искать – ведь продав одну недвижимость в Торонто и купив другую дороже, при существующих процентных ставках по ипотечным займам, разница в платежах совершенно не ощущается.

Большие претензии у жителей Торонто к строителям. Количество строящихся домов в Торонто даже наполовину не удовлетворяет существующий спрос на них. И если новые дома в пригородах еще строятся, то в Торонто покупатели могут рассчитывать на новые дома по цене, начиная с нескольких миллионов долларов.

Проблема нехватки жилья до сих пор сохраняется и никуда не исчезнет в ближайшие несколько лет. Рекордные темпы вакцинации позволяют надеяться на скорую нормализацию жизни и восстановление экономики. Сотни тысяч иммигрантов появятся в Канаде в ближайшее время. Рекордно низкие ставки Банка Канады планируется пока держать на небывало низком уровне. В связи с этим, эксперты считают очень маловероятной ситуацию разворота рынка недвижимости в сторону понижения цен, по крайней мере, в ближайшее время.

В связи с преимущественно доминирующим положением продавцов на сегодняшнем рынке возникает совершенно ложное порой представление о том, что с руками и ногами оторвут любую недвижимость, которая выставляется на рынок. Да, если цена будет низкой, это возможно, но такой ли продажи вы хотите?

Несколько раз уже сталкивалась с болезненной реакцией хозяев недвижимости на любой совет или замечание, связанные либо с минимальными затратами на приведение дома в порядок, либо избавление дома от ненужных вещей (читайте – избавиться от хлама). Причем, многие риэлторы уже предлагают подобные услуги включить в комиссионные. Нередко стейджинг (оформление дома на продажу под ключ) является частью услуг, предоставляемых риэлторами бесплатно! Единственное объяснение такому поведению, которое напрашивается, это ревностное отношение хозяев недвижимости к риэлтору. «Как можно делать замечание? Это наш дом, и выставлять его на продажу мы будем по максимальной цене, но тратить время и деньги на ремонты мы не собираемся!» Поверьте, агент всегда стоит на вашей стороне. Мы знаем, как реагирует другая сторона – покупатели – на все те минусы, про которые вы даже слышать не хотите! Базовые принципы продажи: заинтересованность вашей недвижимостью как можно большим количеством покупателей и по возможности достаточно быстрая организация аукционной продажи. Не думайте, что покупатели кинутся на любую «косточку». Желая получить миллионы, сделайте некоторые предварительные действия. Не может быть гнилым и обшарпанным дек, на который страшно выйти босиком. Вы же летом продаете, вы же предлагаете ваш замечательный сад как дополнительный бонус. Сделайте генеральную уборку в доме! Вы хотите, чтобы гости снимали обувь в вашем доме, и это правильно! Но вы не представляете, как неприятно ходить по жирным полам на кухне, как противно чувство налипшего кошачьего корма и мусора к ногам. Неужели так сложно согласиться со знающим риэлтором и прислушаться к его советам? Уж если не хотите этим заниматься сами, дайте возможность профессионалам разобраться с вашими проблемами. Наша задача – продать вашу недвижимость за максимальную цену на лучших для вас условиях! Не нужно нам мешать! Мы хотим этой продажи, как и вы. Мы хотим, чтобы сделка была совершена быстро. Ведь чем дольше стоит недвижимость на рынке, а это – открытая информация, тем больше шансов есть у покупателей выторговать себе цену подешевле. Ведь они хотя бы офер принесли, а больше никого этот объект не привлек!

Буквально недавний пример. Две квартиры в Mimico – рядом с озером. Одна стоит на рынке 34 дня за односпальную просят $580,000. Пустая, с грязными холодильником, плитой и посудомоечной машиной. Правда, покрашена, но в белый скучный цвет. Другая, несколькими этажами выше, такая же – картинка! Правильно меблированная, профессионально декорирована, одним словом, игрушка! Выставлена за $499,000. Была продана за неделю с четырьмя оферами за $605,000! Пожалуйста, прислушивайтесь к советам профессионалов. Мы с вами играем в одной команде!

Звоните, если у вас есть вопросы.

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Доводилось ли вам встречать цену на дом или квартиру $1? Что стоит за этим предложением? Звучит как-то очень подозрительно! Но каким бы странным это ни казалось – такие цены встречаются. Вот и на сегодняшний день в базе данных TRREB существуют 143 объекта на продажу за этот «смешной» доллар. Из них 23 уже проданы условно. Среди этих объектов только что вышли на рынок 3 новых таунхауса, которые будут построены в районе Bayview Ave. и York Mills Rd. Размеры участка: 60 x 230 футов, гараж на две машины, персональный лифт! Два строящихся дома в районе The Danforth – участки 30 x 122 футов, утвержденные муниципалитетом планы, рядом станция метро, парки, госпитали, недалеко даунтаун. Но почему-то уже почти 100 дней, как никто не проявляет интерес к этим домам, а ведь изначально переговоры со всеми желающими покупателями планировалось провести 12 мая. Более трех месяцев не удается продать за $1 отдельно стоящее индустриальное здание площадью 33,500 кв. футов в районе Keele St./ Langstaff Rd. Уже 76 дней на рынке стоит предложение о покупке 50 акров земли в Barrie c домом, хлевом и гаражом!

Все эти предложения, безусловно, были бы привлекательны, если принять во внимание озвученную и желаемую цену. Для чего же делаются подобные аттракционы?

Вариант первый. Никто не знает реальной стоимости объекта. Выяснить ее можно только на аукционных торгах.

Вариант второй. Собственность может быть выставлена на рынке за гораздо большую цену, но, возможно, не сможет быть продана за короткий срок. Соответственно, выбирается вариант, при котором продажа произойдет, но не за цену, на которую рассчитывал продавец, а за лучшую цену, предложенную покупателями. Такие варианты – не редкость на перегретом рынке, когда не хватает предложений, а покупателей гораздо больше, чем продаваемой недвижимости на рынке. В условиях «слепых» аукционных торгов, когда никто из торгующихся не знает, какая цена предложена конкурентами, в условиях ажиотажного спроса, предлагаются цены, никак не оправданные с точки зрения разума.

Вот, например, две недели назад 220 акров земли в Nottawa были выставлены на MLS за 1 доллар, продажная цена поднялась до $15 миллионов, и продалась эта земля за 1 день.

Насколько оправдана такая тактика продажи недвижимости? Есть ли какое-либо преимущество объявленной цены в $1 или все же цена, пусть и ниже ожидаемой, но должна быть все же более реальной и адекватной? Думаю, что большой разницы нет. Вполне вероятно, что участников торгов будет больше, объявив цену в $1. Вам и вашему риэлтору придется нелегко, ведь иметь дело придется с несколькими десятками агентов и их клиентами, которые рассчитывают на возможность покупки. Толпы покупателей квалифицированных и абсолютно не подготовленных к покупке будут штурмовать ваш дом несколько дней со всеми вытекающими последствиями. Не удивляйтесь, если, вернувшись домой, вы будете неприятно удивлены тому, что вашими туалетами пользовались, обувь не снималась, свет не погашен и двери не заперты. Такие покупатели встречаются тоже. Каждое утро вам придется убирать дом до блеска и уходить из него на целый день. Я придерживаюсь мнения, что при очень активном рынке продаж есть смысл занизить цену, но не настолько, чтобы действительно мотивированные и разумные покупатели не захотели бы участвовать в «куча-мале».

Очень интересную выборку я сделала по риэлторскому агентству Soltanian Real Estate Inc., где зарегистрировано около 50 агентов. Офис брокерской компании расположен в районе Willowdale в районе North York. С января 2021 года было заключено 79 контрактов на продажу домов, продано 39, из них 20 за цену намного выше начальной. Три листинга сейчас выставлены за $1. Это и есть сегодняшнее состояние рынка. Половина недвижимости будет продана дороже начальной цены. В конце концов, вы должны обсудить процесс продажи с вашим риэлтором. Независимо от цены, которая фигурирует в листинге, вы, как покупатели, должны понимать реальное состояние рынка недвижимости и абсолютно резонную цену. В этом тоже вам поможет ваш агент, предоставив информацию о недавно проданных объектах недвижимости, сравнив муниципальную оценку проданных объектов с той, на которую вы планируете подавать предложение о продаже.

Если вы продаете недвижимость, ожидая несколько желающих купить ее, всегда обговорите план B на случай, если в указанный день вы не получите ни одного предложения о покупке, или же все они будут абсолютно далеки от ваших ожиданий. В этом случае либо цена меняется на более реальную, либо продавцы идут на второй, а то и третий раунд занижения цены. Какая стратегия лучше, зависит от состояния и реакции рынка и от состояния самой недвижимости. Абсолютно негласным индикатором продажной цены является получение 5% дополнительной суммы от начальной цифры за каждый поданный оффер. Так, за дом стоимостью $1 миллион при получении 8 предложений о покупке, продавец может рассчитывать на цену $1,040,000. Но это все настолько относительно, что не стоит разбрасываться предложениями, даже если они не дотягивают чуть-чуть до той цены, которую вы ожидали. Особенно, если предложение не сопровождается какими-либо отягчающими условиями, такими, как получение финансирования или инспекция дома. Рынок может развернуться в любой момент. Обидно упускать выгодные возможности.

В своем недавнем выступлении CEO Национального банка Канады Луки Вачон отметил необходимость в развороте рынка недвижимости в сторону снижения непомерно раздутых цен. Как решение вопроса предлагается усложнить правила получения банковского ипотечного кредита и контроль над «слепыми» аукционами. Предлагается сделать их абсолютно открытыми. Поживем – посмотрим. Думаю, что именно озвученная информация о предлагаемых ценах на торгах, по крайней мере, не будет оставлять горького осадка у «победителей». Что же, мы самые дурные из нескольких десятков покупателей, что дали самую высокую цену? А если еще и проблемы с банком возникнут на момент закрытия? Банк может, и справедливо, посчитать цену завышенной. В этом случае вас ожидает очень нервное время поисков недостающих средств.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Состояние рынка недвижимости в июле – начале августа можно назвать очень неоднозначным. Затянувшиеся тренды на повышение цен и бешеную активность сменяются отрезвляющими продавцов цифрами, дающими надежду покупателям на возможность хоть и небольшой, но экономии при скорой покупке. Так, например, с начала июля 2021 года средняя цена дома в Торонто составляла $1,088,152. Через месяц в августе этот показатель упал более чем на 5% и составил $1,039,465. В июне Канада приняла 35 тысяч новых иммигрантов. По статистике 45% новоприбывших оседают в Онтарио, и 80% из них находят свой первый дом в Торонто. До конца года количество новых иммигрантов, принимаемых Канадой каждый месяц, вырастет до 41 тысячи, если придерживаться запланированной годовой цифры в 401 тысячу. Только что мои клиенты сдали просторную двуспальную квартиру в даунтауне на $200 в месяц дороже заявленной изначально цены при четырех пожелавших ее снять. Многочисленные агенты интересовались, могут ли хозяева квартиры согласиться на жильцов-студентов, которые возвращаются к новому учебному году. На сегодняшний день две прививки сделали 58.2% жителей Торонто, одну – 71.6%. Дети возвращаются в школы через месяц. Так что насладимся последними летними денечками, и, в общем, будем надеяться на лучшее, в том числе и на стабилизацию рынка недвижимости.

Когда закончится сумасшедшее время беготни за домами и квартирами и полной кучи-малы на торгах за ними, настанет более осознанное время поиска недвижимости. Хотелось бы остановиться на советах покупающим.

Если вы определились с районом, в котором хотели бы жить, не посчитайте пустой тратой времени прогуляться по нему. Начнется школьный сентябрь – посетите в разное время потенциально уже ваш район, посмотрите месторасположение вашего нового дома, его отдаленность от школ и детских садов. Запланируйте дополнительные 15 – 20 минут на дорогу до работы, если ваша будущая недвижимость расположена на улице, где паркуются машины родителей школьников. Поговорите с соседями о том, что происходит в округе, обстоятельствах продажи дома, дружных или не очень соседях, перспективах развития именно этого района. Это та информация, которая поможет вам принять правильное или не принять неправильное решение. Какие-то детали очень помогут во время переговорного процесса.

Посмотрите на состояние лужаек перед домами на вашей будущей улице. Если они в хорошем состоянии, с аккуратно подстриженными газонами, с красивыми цветами, отличным ландшафтом, все это говорит о том, что и дома таких хозяев аккуратно досмотрены и подъезжать к своему дому вы всегда будете с хорошим настроением. Один мой клиент поделился своим опытом. Он всегда обращает внимание на марки и состояние припаркованных машин возле домов. И он прав. Ведь это тоже является показателем уровня жизни проживающих в этом районе людей. В конечном итоге, ваши дети будут ходить с детьми ваших соседей в школу, и демографический состав района, безусловно, очень важен. Кстати, попросите у вашего риэлтора эту информацию, которую любезно предоставляет Toronto Region Real Estate Board. По каждой единице недвижимости вы можете получить демографический отчет по району. Национальный состав, языки, на которых люди разговаривают дома, социальный и возрастной состав населения, семейный доход проживающих в нем жителей и многое другое помогут вам подойти к вашему выбору осознанно.

Обращайте внимание на любые источники шума и запахов. Возможно, какая-то фабрика или очистные сооружения находятся неподалеку? Зачастую вы можете найти участки большего размера, соседствующие с железной дорогой, скоростной трассой. По сравнению с домами, расположенными чуть подальше, их цены могут быть значительно ниже, чем у домов, не отягощенных подобными негативными факторами. Но, если это хороший и перспективный район с отличными школами и развитой инфраструктурой и вы не хотели бы выходить за рамки вашего бюджета, вы можете совершенно спокойно покупать жилье такого плана, если вам не сильно будут мешать все сопутствующие минусы. Если вы покупаете такую недвижимость, зная все негативные ее качества, всегда можно использовать это в переговорах и выторговать хорошую цену. Но знайте, когда придет время, и продавать будете уже вы – не сомневайтесь, вам укажут на все ваши отрицательные факторы, и попросят снизить цену. Так что вам тоже придется пойти на уступки в будущем.

Поинтересуйтесь в муниципалитете о будущем конкретно вашего района. Вы можете удивиться, если узнаете, что несколько соседских домов уже утверждены к сносу, или буквально через дорогу от вас возведут новый кондоминиум, либо торговый комплекс.

Обязательно узнайте, к какой школе принадлежит ваш адрес. Люди переезжают из-за школ тоже, хотят дать детям хорошее образование. Сегодня очень легко проверить рейтинги школ. Если они высокие, то вам крупно повезло, дети получат достойное образование и без репетиторов. При нынешних ценах вам не придется тратиться на частные школы. Цены на недвижимость в районах рейтинговых школ могут быть выше на 10 – 15%, чем в том же районе, но с адресом, не охватываемом хорошими школами. Мало того, обычно хорошие школы заполнены до отказа, и мест в них может и не быть. В таком случае вашего ребенка поставят на лист ожидания, и вам придется возить детей в школу другого района.

Обязательно изучите и просчитайте ежедневные ваши маршруты до работы, школы, магазинов и банков, церквей и синагог. Библиотеки и ледовые катки – это тоже немаловажно!

Позвоните вашему страховому агенту. Вы столкнетесь с тем, что в разных районах города, а тем более в разных городах страховка на дома и автомобили будет отличаться, причем, иногда существенно. Объяснение этому может быть весьма неожиданным. Например, непосредственная близость к парку может увеличить страховые платежи, хотя именно за это вы готовы платить цену намного большую, чем за недвижимость на соседней улице.

Интернет вам в помощь! Именно там можно отыскать самую неожиданную информацию, которую лучше узнать до принятия окончательного решения о покупке.

Составьте список приоритетных качеств вашего идеального дома. Обсудите его с вашим риэлтором. Часто в процессе просмотров домов многое уходит на задний план. Купив, вы можете со временем что-то приобрести или перестроить, что-то вы должны принять, как данность. Не покупайте дом только для того, чтобы уместилась вся ваша мебель. Поверьте, мебель можно поменять, а вот если вам попался действительно хороший дом, да еще и за хорошую цену, вы можете такой же, но побольше не найти.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

После того, как покупатели и продавцы договорились о цене недвижимости, времени закрытия и других условиях предстоящей сделки, ну, и сумме депозита, этот депозит должен быть предъявлен покупателем в подтверждение успешности сделки и демонстрации своего честного и твердого намерения продавцу. Депозит покупатель должен предъявить или сразу же вместе с предложением о покупке (herewith), обычно это делается в случае нескольких претендентов, борющихся за обладание недвижимостью; или уже после того, как все обо всем договорились и договор подписан (upon acceptance); или как-то по-другому, если предыдущие варианты не устраивают одну из сторон.

В договоре прописывается получатель депозитного чека. Обычно это риэлторская компания продающей стороны. У каждой такой брокерской компании обязательно есть один трастовый счет, на котором лежат депозитные деньги покупателей и ждут своего часа до окончания сделки. Депозит может быть отдан адвокату одной из сторон сделки, где также хранится на трастовом счету. Ни один доллар не может быть использован из этой суммы до совершения сделки. Более того, трастовые счета брокерских компаний находятся под защитой страховой компании. Санкции не заставят долго ждать, лишение лицензии и уголовное преследование ждет любого брокера, осмелившегося покуситься на «святое». Конечно, желающие рискнуть не переводятся, и депозитные деньги могут храниться у самих продавцов и/ или их представителей. Но тогда уже возможны непредвиденные варианты. Все-таки, когда речь идет о сотнях тысяч долларов, хотелось бы отдавать ваши деньги в надежные руки!

Депозит по стандартному тексту договора в варианте «upon acceptance» должен быть предъявлен в течение 24 часов после успешного подписания договора. Не до конца рабочего дня, не до полуночи, а именно в течение 24 часов. Если сделка подписана в субботу утром в 11:00, уже в воскресенье в 10:59 утра – и не позже – депозит должен быть получен продающей стороной. Причем, покупателю недостаточно прислать копию перевода. Деньги должны лежать на оговоренном счете продающей стороны. В связи с такой быстрой необходимостью предоставления приличной суммы, не забудьте с приближением покупки организовать свои финансы так, чтобы не пришлось ждать несколько бизнес-дней для получения финансов с какого-нибудь вашего инвестиционного счета. Обидно терять сделку, если вдруг на переброску ваших инвестиций потребуется несколько дней.

Что будет, если вы не успеваете передать депозит вовремя? Вы нарушили контракт и условия сделки, что привело к расторжению договора. Не удивляйтесь, если продавцы пойдут с другим покупателем, предлагающим большие деньги или лучшие условия.

Какова должна быть сумма депозита? В последнее время риэлторы просят приходить на торги с суммой 5% от продажной цены. Почему именно такая сумма? Раньше стандартными комиссионными процентами были 2.5% для агента продающей и покупающей стороны, что в сумме составляло 5%. Фактически, после окончания сделки риэлторам не нужно было ждать адвоката для получения своих заработанных комиссионных. По нынешним временам общая сумма уже меньше, но ведь продавцам выгоднее иметь замороженной сумму побольше! Могут попросить и еще больше. Чем больше сумма, тем лучше защищен продавец материально в случае, если сделка сорвется по вине покупателя.

Если депозит получен, он может быть отдан обратно в случае, если по каким-то причинам не проходят условия, указанные в договоре.

Если покупатель не получает финансирование, если инспекция выявила существенные проблемы в доме или квартире, если не устраивает ситуация с финансовым руководством корпорации кондоминиума, и все это происходит во временной интервал, оговоренный договором, покупатель имеет полное право выйти из сделки и получить сумму депозита обратно без каких-либо штрафных санкций.

Самый неприятный сценарий – по каким-то причинам покупатель не может закрыть сделку. Чаще всего это происходит из-за какого-то сбоя с финансированием. Банк не дает денег. Сразу же обращайтесь к вашему риэлтору и адвокату. Идеальный сценарий для покупателя – подписание «Mutual Release» – документа, освобождающего обе стороны сделки от обязательств. Но вдруг продавец совсем не заинтересован в расторжении сделки? У него были планы, он рассчитывал на определенную сумму, а сейчас потеряно время, и нужно начинать все с начала. Продавец рвет и мечет. Продавец жаждет крови и справедливости.

Неправильно думают те, кто считает, что депозит автоматически отдается продавцу. Для этого и существуют трастовые счета, чтобы деньгами распорядились бы в соответствии с законом. Если одна из сторон не согласна с порядком возвращения денег, инициируется судебный процесс. В случае, когда оспариваемая сумма менее $35,000, дело будет рассматриваться в Small Claims Court. Если речь идет о большей сумме, дело пойдет в производство Superior Court of Justice.

Продавец может не только судить покупателя на разницу в цене недвижимости в случае, если рынок пошел вниз, и продавец не может получить сумму, за которую он продал недвижимость нерадивому покупателю, а теперь продает ее намного дешевле. Есть и сопутствующие расходы на адвоката, на срыв последующих планов, связанных с предполагаемым закрытием, которое не случилось.

Но есть еще прецеденты, о которых неплохо было бы знать. Так, в 2017 году не закрылась сделка, при депозите $60,000. Недвижимость была поставлена снова на рынок и продана на $71,000 долларов дороже, чем в первый раз. Покупатели требовали свои $60,000 долларов обратно, ведь реально никаких убытков продавец не понес. Судья, опираясь на закон Онтарио, по которому можно изъять депозит и без доказательств суммы нанесенного ущерба, постановил отпустить депозитную сумму продавцу. В предыдущих подобных случаях, если депозит был не более 7% от стоимости недвижимости, он обычно у покупателей конфисковывался в пользу продавца.

Мой совет: не играйте с вашими деньгами, не так легко они достаются, чтобы вместо приятных хлопот, связанных с покупкой нового дома или квартиры заниматься длительными и дорогостоящими судебными тяжбами…

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Наконец-то лэндлорды дождались хоть каких-то радостных новостей. Издание «Toronto Star» опубликовало статистические данные, подтверждающие положительные тенденции роста цен на аренду квартир – особенно, в даунтауне Торонто. Понятно, что это больше заметно в даунтауне, так как осенью прошлого года именно этот район города пострадал больше всех. Цены на аренду в Торонто упали на 9.7%, сравнивая июнь 2021 года с тем же месяцем прошлого года. Собственно, прогнозы Канадской ассоциации риэлторов (CREA) по Торонто предсказывали стабильное снижение арендных платежей в 2021году с последующим их ростом в 2022 году. Но темпы вакцинации опережают запланированные, количество заболевших идет на спад, начинают открываться бизнесы, с 9 августа снимаются ограничения привитых путешественников из Америки, а с 9 сентября – и из других стран, жизнь потихоньку возвращается к нормальной.

По своей практике вижу оживление китайских риэлторов, предлагающих от имени своих клиентов-студентов, прибывающих на учебу, проплату за несколько месяцев вперед, лишь бы решить проблему с проживанием. А ведь буквально недавно лэндлорды делились идеями, как, с одной стороны, привлечь съемщиков жилья, а с другой – не попасть самим в ловушку невозможности десятилетиями повысить арендную плату. Предлагались ремонт, новые электроприборы, несколько месяцев бесплатного проживания, только приходите!

Ситуация поменялась, и у хозяев недвижимости появилась возможность выбора потенциальных жильцов. А в каких-то случаях, при наличии множества претендентов, появляется шанс получить плату выше заявленной. Похоже, опять начинаются нелегкие времена для желающих снять жилье. И все рассказы о том, что ковид опустошил даунтаун и никому он больше не нужен, остаются в прошлом. Новые студенты, иммигранты, работающие люди все равно не оставят эту нишу пустой. Отмечается, что впервые после начала пандемии арендная плата начала подниматься. Пусть она еще ниже на 5%, чем прошлогодняя, но уже показатели второго квартала выше первого на 1.9%. Кроме этого, растет и заполняемость жилья. Свободных квартир становится меньше.

Нельзя сказать, что 88% «выживших» лэндлордов чувствуют себя уже уверенно, по-прежнему кто-то до сих пор предлагает определенные бонусы для меньшего простаивания жилья на рынке. По статистике, у 52% лэндлордов можно выторговать один месяц аренды бесплатно, а у 25% – целых два. Для кого-то из снимающих жилье решающим в выборе является тот факт, что для многоквартирных зданий, построенных до 2018 года, действуют государственные ограничения на увеличение суммы аренды.

Кроме этого, цены на периферии выросли значительно, здесь идет конкурентная борьба между покупателями таунхаусов и semi-detached со всеми вытекающими последствиями. Кто бы мог представить, что когда-нибудь покупатели будут соперничать за небольшие и не новые таунхаусы в Авроре и Ньюмаркете за цену больше миллиона долларов! Но ведь если есть такие цены, то аренда подобного жилья будет тоже далеко недешевой! Естественно, происходит обратный откат в сторону города. При скором возвращении работников в офисы, пусть и на неполную рабочую неделю, спрос на аренду в даунтауне явно возрастет. Во втором квартале прирост количества съемных квартир в даунтауне Торонто составил 129% по сравнению с первым кварталом этого года при приросте 108% в Торонто и окрестностях.

Если вы планируете что-то снять в ближайшее время, обратитесь к риэлтору, поверьте, это будет самым лучшим вариантом для вас. Мы время от времени выступаем по разные стороны баррикад. Мы знаем, на что обращают внимание агенты владельца недвижимости. Подготовьте все необходимые документы заранее. Важно все: ваша кредитная история, письма с работы. Ведь хозяин жилья, которое стоит многие сотни тысяч долларов, отдает вам его в пользование. Все детали документов должны быть объясняемы. Это ответственность агента – проверить место работы потенциальных жильцов. Недостаточно дать мобильный телефон какого-то человека, который согласится подтвердить вашу занимаемую позицию и заработную плату. Одна нестыковка может привести к дополнительным вопросам, на которые нужно будет готовить новые документы. И место работы тоже проверяется, агент хозяина может физически явиться по указанному адресу. Считается все – сколько вы получаете, насколько стабильна ваша работа, особенно во времена ковида. Сколько человек въезжает в квартиру или дом, насколько вероятен рост семьи. Если семья большая, износ бытовых электроприборов может быть больше. Агент работает как сыщик. Все возможные сценарии должны быть учтены! Ведь, подписав договор об аренде, хозяин жилья по провинциальному законодательству уже заведомо ставится в подчиненное положение. Буквально недавно на вебинаре адвокат отмечал совершенно жуткий пункт договора, который большинство агентов используют как стандартный. Если жилец исправно платит за жилье в течение оговоренного срока, за два месяца до его окончания он может дать уведомление о прекращении аренды или (внимание!) возобновить договор снова. Квартиросъемщики успешно пользуются этим и продлевают срок снова и снова. Именно эта опция затруднит возможность хозяину жилья въехать туда самому. Только если жилец снимает помесячно, этот сценарий осуществим, но не в том случае, если у них есть договор. Подобные проблемы решаются, к сожалению, уже в судах и стоят немалых денег. Зачастую знающий жилец может сколотить себе немалое состояние именно на таких нестыковках в законодательстве. Не экономьте на профессионалах – скупой платит дважды!

Звоните, если у вас есть вопросы.

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Если вы покупаете недвижимость и собираетесь вложить менее 20% собственных средств, ваш ипотечный кредит должен быть застрахован одной из трех компаний: CMHC, Genworth Canada (называемая сейчас SAGEN MI Canada Inc.) или Canada Guarantee Mortgage Insurance Company. Банк страхует себя на тот случай, если владелец недвижимости не сможет выполнять свои обязательства по платежам. Стоимость страховки, правила кредитования, как правило, одинаковы. Разница состоит в том, что CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) – структура государственная, в то время как Genwoth MI Canada и Canada Guarantee – компании частные.

Прошлым летом CMHC выступила с заявлением об усилении требований к претендентам на получение ипотечного займа. Оправдывались такие меры «заботой о трудящихся» – ограждением «неразумных» от возможности похоронить себя под неподъемным грузом долгов во время разрушительного влияния COVID-19 на экономику, высочайшего уровня безработицы, неработающих бизнесов, значительного снижения притока иммигрантов. Для того чтобы удержать покупателей от дорогостоящей покупки и защитить банки от предстоящего экономического спада, СMHC выступила с заявлением об ужесточении получения застрахованных ипотечных ссуд с 1 июля 2020 года.

В то время доля CMHC среди компаний, занимающихся страхованием ипотечных кредитов, составляла 49%. Еще в августе прошлого года генеральный директор Эван Сиддал предупреждал, что ужесточение требований получения ипотечного займа ослабляет позиции CMHC, дает карт-бланш компаниям-конкурентам. Поэтому обратились ко всем кредитным учреждениям Канады последовать политике CMHC для предупреждения возможного коллапса экономики. Была все-таки надежда, что благоразумие восторжествует, и все кредитные организации последуют примеру CMHC, выдвинув более жесткие требования при получении ипотеки.

Этого, к счастью или несчастью, не произошло, и, как результат, CMHC год спустя значительно ослабила свое влияние на рынке и вместо первого заняла 3-е место после компаний Sagen и Canada Guarantee. В соответствии с данными RBC Capital Markets, в первом квартале 2021 года доля государственной компании CMHC составила 23%, в то время как конкуренты Sagen и Canada Guarantee заняли 44% и 33% «пирога» соответственно.

CMHC уже признала свою ошибку и заявила об отмене жестких мер, но к чему приведет теперь это решение и насколько разрушительными были прошлогодние меры для экономики в целом, пока трудно определить. Потеря лидерства именно государственно контролируемой компанией чревата самыми непредсказуемыми последствиями. Как вернуть позиции обратно – эта тема волнует экспертов сегодня.

В минувший понедельник CMHC отменила ограничения, введенные в июле 2020 года, из-за которых потенциальным покупателям с долговой нагрузкой выше среднего было сложнее получить разрешение на ипотеку. Целью ужесточения правил получения займа служило ограничение долговой нагрузки на покупателей. Что ж, если через CMHC стало делать это тяжелее, есть еще двери частных компаний, в которые можно постучаться и они откроются. Хотя эксперты CMHC прогнозировали резкое охлаждение рынка недвижимости и снижение цен до 18%, ситуация из-за низких процентных ставок не только не ухудшилась, а наоборот – произошел резкий рывок и, по данным Ассоциации Канадских Риэлторов (CREA), цены в среднем за год выросли на 38%.

Сабрина Мэдокс, писатель и журналист издания National Post, обсуждая эту тему, подняла вопрос о соответствии целей и идей, которым должна бы соответствовать деятельность CMHC, и тем последствиям, к которым привела ее политика. Корпорация CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) была создана в 1946 году, для того чтобы оказывать помощь в приобретении жилья тем, кто воевал на фронтах Второй мировой войны. С тех пор полномочия компании раздулись до страхования кредитов и обеспечения безопасности банков за счет средств самих покупателей, занимающих деньги. Компания поощряет покупающих впервые, не только увеличивая сумму долгов покупателей, но и фактически увеличивая долю государства в капитале новых домовладельцев. А это ставит правительство в положение, когда «пузырь» на рынке недвижимости должен бесконечно раздуваться не только для того, чтобы загребать сверхприбыли, но и для предотвращения катастрофического сценария домино при начавшихся и продолжающихся дефолтах по ипотечным выплатам.

Проблема состоит в том, что все более крупные суммы долгов никак не приближают к осуществлению задачи обеспечения доступности жилья. В масштабе общества идет бесконечный рост цен по спирали, и выдача ссуд никак не привязывается к доходам покупающих. Работает только фактор доступности получения ипотечного займа.

Еще в январе 2020 года, фактически до пандемии COVID-19, Международный валютный фонд выпустил доклад о системе жилищного кредитовании Канады, где как раз и отмечался значительный риск для налогоплательщиков в период кризиса из-за значительного вовлечения государства в процесс страхования банковских рисков. Наши цены настолько отличаются от средних доходов, что банковский кризис не за горами, по мнению МВФ. При этом все решения CMHC проводятся под флагами борьбы за социальное равенство и за интересы наиболее уязвимой категории населения. Все эти факты не могут не настораживать. Не исключено, что эти вопросы будут рассматриваться в самое ближайшее время.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Месяц назад в центральной прессе широко освещалась история продолжительной судебной тяжбы между продавцами недвижимости и несостоявшимися покупателями. Эта история тянулась с весны 2017-го – целых 4 года. Надеюсь, что информация о подобных случаях предотвратит кого-то от совершения подобных ошибок в наше время, когда в условиях ажиотажного спроса покупатели готовы давать «офер» без каких-либо условий. Это потенциально может привести к отказу банков в дальнейшем финансировать подобную недвижимость и – как результат – к проваленной сделке и судебной тяжбе по возмещению убытков продавцам.

Итак, в марте 2017 года семья Праус (Prowse) решила выставить свой дом на продажу за $2.6 миллиона. Дом находится в районе King City (Keele St. / King Rd.), последний дом на улице, который с двух сторон окружен лесом. 4-спальный дом был построен в 1985 году. Прекрасный участок земли – самый большой на улице, размером 126 х 224 feet. Буквально сразу же было получено предложение от покупателя на $2.45 миллиона. Депозит предполагалось заплатить в 4 приема: $20,000, $80,000 и еще два раза по $50,000. Первая сумма была проплачена сразу, а вот со второй уже начались проблемы. Покупатель нарушил условия контракта. С апреля 2017 года по март 2019-го велись переговоры между сторонами, были подписаны дополнительные документы, корректировавшие договор и отодвигающие закрытие сделки на более поздние сроки. Всего за это время покупателем было проплачено $120,000 как депозит. Более 10 раз вновь и вновь покупатель не мог выполнить свои обязательства. В конце концов, хозяева дома в марте 2020 года выставили дом на продажу на MLS и продали его за $1,600,000. Новые хозяева въехали в дом 16 апреля 2020 года.

Семья Праус определила свой ущерб от несостоявшейся сделки на сумму $750,000. В конце апреля 2021 года суд вынес решение взыскать с несостоявшегося покупателя «general and special damages»: $819,571.23. Сумма была определена как разница между ценой, на которую согласился покупатель изначально, и той ценой, которую получил хозяин недвижимости в 2020 году. К сумме долга приплюсован дополнительный ущерб в виде судебных издержек. Никакие аргументы, что изначально дом был куплен по очень завышенной цене и, собственно, именно поэтому банк не захотел финансировать этот дом, не смягчили судью. Если плюсовать к обозначенной сумме проценты, судебные расходы и затраты на собственного адвоката, то потери для горе-покупателя подходят к миллиону долларов.

Еще одно решение суда было недавно вынесено в пользу строительной компании Tribute (Grandview) Limited. Покупатель недвижимости мистер Jin Xing Zhou подписал сделку на приобретение нового дома в апреле 2017 года на сумму $1,090,990 в Ошаве. Депозит в размере $110,000 был проплачен покупателем полностью. Покупатель оговорил со строительной компанией «upgrades» приблизительно на $50,000. Однако на момент закрытия 17 сентября 2019 года у покупателя не нашлось возможности организовать финансирование, что привело к судебному иску. Покупатель выбрал стратегию своей защиты как незнание английского языка и непонимание документов, которые он в свое время подписывал. Интересы покупателя представлял профессиональный риэлтор, в том числе, в соответствии с условиями договора предусматривалась проверка договора адвокатом покупателя. Позже и сам покупатель признался, что его интересовало больше всего доказательство, что его имя включено в договор, а также номер лота, который он покупает. В марте и апреле 2019 года покупатель обратился к компании Tribute c просьбой снизить цену за покупаемый им дом, так как мало того, что рынок ушел вниз, но и много бед свалилось сразу на мистера Zhou. Он повредил свои руки, лишился работы, потерял отца, его мать слегла в больнице Китая и нуждалась в оплате счетов. В финансировании банками было отказано.

Увы, ничто не помогло разжалобить строительную компанию… Tribute отказалась идти навстречу покупателю. Как вариант, была предложена опция получения суммы первого мортгиджа от самой строительной компании, но при условии внесения депозита в размере 25%. В августе и сентябре 2019 года мистер Zhou перестал выходить на связь со строительной компанией, которая пыталась скоординировать время инспекции дома (pre-delivery inspection) и пыталась выяснить имя адвоката, который должен был оформлять сделку со стороны покупателя. 31 августа 2019 года мистер Zhou опять настоятельно потребовал освободить его от всяческих обязательств по сделке и вернуть хотя бы часть депозитных денег. Tribute еще раз повторила свое предложение по организации финансирования. В такой переписке прошел весь сентябрь 2019 года. Письмо о расторжении контракта с мистером Zhou пришло в последний день сентября. Если бы покупатель мог закрыть сделку, то с учетом депозита и части внесенных денег на переоборудование дома окончательный чек, который должен был бы получить Tribute, составил бы $1,031,561.77. Но таких денег у покупателя не было. Сделка была расторгнута, и дом выставили на продажу всего лишь за $829,990 в ноябре 2019 года.

16 декабря 2019 года дом был продан за $815,000 через риэлтора с закрытием сделки в мае 2020 года. Несмотря на то, что мистер Zhou был против такой низкой цены продажи, она была осуществлена в четком соответствии с законодательством. Помимо непосредственной разницы между ценами, плюс платы за осуществленную переделку дома в соответствии с требованиями мистера Zhou, комиссионных агентам, выплата интереса за то, что с сентября 2019 года по май 2020-го компания держала мортгидж на него, сумма, которую должен будет выплатить мистер Zhou, составила $316,134.54.

Надеюсь, эти примеры могут убедить в необходимости оценивать свои реальные финансовые возможности. Ведь можно купить что-то сегодня на сегодня. Вы реально видите построенный объект и можете оценить все его плюсы и минусы. Возможно, вам удастся меньшими деньгами закрыть эту сделку. По крайней мере, не рискуйте подавать предложения о покупке безо всяких условий, если не можете рассчитать, какими деньгами вы будете располагать через 1-2-3 года. Никому не будет дела до ваших слез и проблем. Не делайте ошибок, которые вам не по карману будет оплачивать…

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Новый свод правил для строительных компаний провинции Онтарио (Code of Ethics for Homebuilders) впервые вступает в силу с 1 июля 2021 года. Особое внимание обращается на упрощение процедур разбора претензий потребителей к строительным компаниям и быстрейшее рассмотрение претензий на низкое качество строительства. По сути дела новый «Код» является продолжением вышедшего еще в 2017 году Закона о лицензировании строительства новых домов и порядке более простого и честного решения претензий покупателей нового жилья. Приводится даже терминология запугивания, или «буллинга» покупателей, которые ранее случались достаточно часто.

«Кодекс потребует от лицензированных строителей или компаний, занимающихся продажами нового жилья, ответственности за свои обещания, честности , добросовестности и финансовой ответственности», – отмечается в пресс-релизе правительства Форда. Предполагается создание надзорного органа – Дисциплинарного и апелляционного комитета, в основные функции которого будет входить привлечение к ответственности недобросовестных исполнителей. Как было отмечено министром Росс Романо, пришло время защитить права домовладельцев, определить этические нормы и придерживаться их строительным компаниям. Новой вехой названо введение правил, при которых качество строительства, безусловно, должно повыситься, чтобы владельцы нового жилья были бы удовлетворены им.

Самое большое изменение в Коде претерпевает маркетинг. С введением новых правил должна быть прекращена нечестная продажа, и торговые представители строительной компании могут быть привлечены к ответственности за ложную информацию, с помощью которой клиента заставляют подписать договор.

Если действия риэлторов строго регламентированы сводом законов и наличием страховки за нечаянно сделанную ошибку, которая повлекла за собой существенный ущерб, то до недавнего времени строительные компании предпочитали нанимать на работу представителей, не имеющих лицензий профессиональных риэлторов. В этом был глубокий смысл просчитанной заранее и выгодной безответственности, когда изначально даются обещания, которые никто и никогда не планировал исполнять. В итоге покупатели получали за немалые деньги дома с существенными недоделками, которые никто и не собирался исправлять. Реклама изначально была ложной и вводящей в заблуждение, и ее целью была продажа любой ценой. Отныне подобная реклама, заведомо искажающая действительность, будет признана незаконной. Это позволит сократить в разы жалобы от покупателей нового жилья на различия между информацией, прописанной в контракте на покупку, и глянцевых журналах и брошюрах, предоставляемых покупателям в центрах по продажам жилья. Иными словами, должно появляться как можно меньше сюрпризов и недоразумений по поводу местоположения недвижимости, ее размеров, отделочных материалов. Если жалоба все-таки будет зарегистрирована, и комитет найдет ее обоснованной, строительной компании может быть назначен штраф до $25,000.

Вся цепочка менеджеров и продавцов в офисе у строительной компании должна быть заинтересована в честных продажах. Не секрет, что в сегодняшних договорах даже площадь недвижимости указывается приблизительно с оговоркой, что если возникнет техническая необходимость, план дома или квартиры и их площадь будут пересмотрены. Что же касается отделочных материалов – практически во всех договорах от строительных компаний существует опция их замены на усмотрение самой строительной компании.

Улучшения и упрощения вводятся в процессе обсуждения претензий потребителя в компании Tarion. Ведь, в основном, до сих пор эта компания защищала интересы строительных компаний и всячески усложняла процедуру разбирательств по поводу строительных недоделок, рассчитывая на их неимоверную длительность и бюрократические проволочки.

Сейчас предполагается обеспечение обоснованных заключений экспертов при разборе жалоб на строительную компанию. Кстати, уже в апреле 2021 года введена должность обмундсменов, специализирующихся на защите прав потребителей.

Несмотря на принимаемые меры, преимущества новых, уже построенных домов против покупок недвижимости «с чистого листа» очевидны. Во-первых, все уже построено, и вы видите участок, сам дом, недоделки, если таковые имеются. Инфраструктура уже определена. Качество вы видите сразу и, если повезет, вы можете получить дом за меньшие деньги, чем те, которые в них были вложены.

Если мы говорим про кондоминиумы, то отличным моментом будет покупка квартир сразу же после регистрации кондо-корпорации. Ведь иногда во время промежуточной сдачи (iterim closing) сложно найти жильцов, если изначально покупка квартиры планировалась для сдачи. Кроме всего прочего, вложение своих собственных средств будет гораздо больше, чем при покупке жилья на «resale» рынке.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Ковидные локдауны привели к ажиотажному спросу на недвижимость в Торонто и его окрестностях, а также небывалому росту проектов по строительству новых домов и перестройке старых, ремонту любой сложности. О чем нужно задуматься, прежде чем начинать договариваться с контракторами о начале работ?

Если вы не очень ориентируетесь в теме, изучите для начала интернет – на муниципальных сайтах представлена вся информация. Всегда есть возможность связаться с официальным представителем муниципалитета и получить исчерпывающий ответ. Если вы хотите нанять компанию, которая за вас будет решать вопросы по перепланировке существующего жилья и строительству нового, заниматься вопросами пробивания всех разрешений, то таких тоже на рынке множество и вы можете в любом случае получить квалифицированный сервис.

Разрешения муниципалитета (Building Permit) нужны для строительства нового дома, надстройки дополнительных этажей или пристроек к существующему дому, таких как соляриумы, гаражи, дэки. Нужно разрешение, если в доме планируется сносить или переносить стены, пробивать окна и двери, которых раньше не было, или их увеличивать. Обращайтесь в муниципалитет, если вы хотите закрыть крыльцо и сделать его частью дома, построить на территории вашего участка гараж, садовый домик, бассейн, кабану площадью 10 кв. метров и более. Если новое строение прилегает к дому и соединяется с ним коммуникационными системами, то площадь его не важна – разрешение муниципалитета нужно обязательно! Не забудьте получить его до начала работ с вашим бейсментом, если необходимо его обустроить, поменять внутреннюю отделку, сделать отдельный вход в него или дополнительное жилое помещение – квартиру. Любые энергосберегающие конструкции, установленные на крыше, не могут быть инсталлированы без разрешения. Установка тентов или газебо тоже строго регламентирована. Площадь конструкции не должна быть более 60 кв. метров и должна находиться на расстоянии 3 метров от ближайшего строения. Нельзя по своему разумению убирать часть дома, не экспериментируйте с трубами – дымоходами от каминов! Не делайте никаких усовершенствований в не предусмотренных стандартами типах обогрева и системе канализации.

Кроме всего этого, вы не можете пользоваться домом по своему усмотрению в плане изменения его зонирования. Вы не можете сделать из гаража мастерскую по ремонту машин, вы не можете сделать гостиницу из своего дома, если он зонирован как «single family residential» (дом для одной семьи). Если вы планируете сдавать подвальное помещение – проконсультируйтесь с муниципальными инспекторами.

На какие виды работ не требуется разрешение?

Вы можете совершенно спокойно устанавливать дополнительные системы охлаждения, менять отопительную систему в соответствии с существующими строительными кодами; менять существующие окна и двери; менять крышу и врезать в нее «skylights» (окна на крыше); проделывать работы в бейсменте по обеспечению его изоляции и водонепроницаемости.

При получении разрешения в нем будет фигурировать наличие инспекций, которые необходимо будет пройти по окончании работ. Все очень строго регламентировано, и проверки проводятся, базируясь на существующих строительных кодах (Ontario Building Code) и положениях.

Что будет, если владелец недвижимости проигнорировал требования закона? Его могут судить, присудить штраф, потребовать убрать все проделанные изменения. Возникает дополнительная проблема, если такой дом ставится на продажу. Покупатель не желает ни с кем связываться после покупки недвижимости. Ваша возможность удачной и выгодной продажи резко уменьшается при возникновении неожиданных проблем. В худшем сценарии – такая недвижимость с отягощенными обстоятельствами может быть продана вынужденно за существенно меньшую сумму. Ведь покупатели хотят быть увереными в том, что при строительстве или перепланировке все работы сделаны в соответствии с правилами и дом является надежным и безопасным для проживания. Кроме этого, уже новому хозяину может выпасть участь крайнего в разборке отношений с муниципалитетом. У новых хозяев могут возникнуть проблемы со страховыми компаниями и с банковским финансированием.

Что вас ожидает, если работы будут производиться без ведома муниципалитета? В Торонто за это предусмотрены «work without permit» штрафы. Это дополнительные суммы, которые будут плюсоваться к стоимости проекта, в пределах от $198.59 до $27,234.64 в 2021 году. Вас все равно заставят пройти весь процесс от начала и до конца. Все работы на это время будут приостановлены. Более того, могут попросить сделать все «как было», и никакие мольбы и объяснения, что вас ввели в заблуждение контракторы, не будут услышаны. В соответствии с «Building Code Act» если будет доказано, что дом строится безо всяких разрешений, хозяин будет оштрафован на сумму $50,000. При повторном нарушении сумма штрафа возрастает до $100,000.

Конечно, люди законы нарушали, нарушают и нарушать, видимо, будут. Но, если вы надеетесь на «авось пронесет», то можете столкнуться с бдительными соседями, дотошными инспекторами, которые помогут вам распрощаться со спокойной жизнью. Вот один из последних примеров – снос дома в престижном районе Hoggs Hollow, который был построен в 1912 году. Дом был продан за $4.3 миллиона в 2019 году двум партнерам, один из которых специализируется на строительстве домов класса «люкс». Заявление о переделке дома и строительстве было подано в ноябре 2020 года. Было очень много возражений, и статус дома предполагалось подвести под категорию памятника архитектуры, охраняемого государством. Пока решался вопрос о включении этого дома в список «Heritage», хозяева решили дом снести без получения на это каких-либо разрешений. В конце мая они привели свой замысел в исполнение. Теперь все ведущие средства массовой информации следят за тем, чтобы самодеятельность была наказана должным образом.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Проблема жилья в Торонто с некоторых пор стала не только острой, но и критичной. Муниципальные власти разработали план действий «HousingTO 2020 – 2030 Action Plan», где обозначены жилищные проблемы города. Это и проблема бездомных, и проблема размещения пожилых людей в центрах с долгосрочным медицинским уходом, а также проблема недорогой аренды и возможностей покупки более или менее недорогого жилья, особенно для молодых семей. К сожалению, надеяться на волшебную палочку не приходится… Но, поскольку проблема обозначена, появляются предложения, которые рассматриваются муниципалитетом и некоторые из них выносятся на обсуждение публики.

Буквально на днях в центральной прессе начал обсуждаться план покупки строительной компанией Core Development Group отдельно стоящих домов на сумму $1 миллиард. Компания эта известна своими проектами по всей Канаде. CEO компании – Кори Хотин (Corey Hawtin), представитель династии девелоперов в третьем поколении. Компания хочет заняться строительством и покупкой отдельных домов и в дальнейшем сдавать их в аренду. Именно этот факт вызвал оживленное обсуждение в прессе и осуждение общественности. В условиях жесточайшей нужды в жилье компания подходит к решению проблем с существенной выгодой для себя. В ближайшие пять лет планируется строительство таких домов в 8 городах Онтарио: Гамильтоне, Лондоне, Кингстоне, Сант-Кэтеринс, Бэрри, Питерборо, Кембридже, Гвелфе. Скептики отмечают параллели с американским рынком 2008 года, когда баснословно обогатились компании, скупившие недвижимость во время кризиса и сдающие их в аренду. При отсутствии достаточного количества жилья на рынке обеспокоенность вызывает тот факт, что покупающим впервые приходится соревноваться с мультимиллионными корпорациями, скупающими жилье для собственного обогащения. За время пандемии из-за низких процентных ставок по ипотечному кредиту, возросшего количества желающих купить недвижимость цены за год выросли на 50% в пригородах Торонто, в самом городе только в мае цены поднялись на 30%. Средняя цена дома в Торонто в мае достигла уже отметки $1.11 миллиона. При неудовлетворенном спросе идея скупки домов большими корпорациями для сдачи их в аренду представляется очень сомнительной.

Компания оправдывает свою позицию тем, что, покупая дома для аренды, изыматься будет только около 1% от их количества, выставленного на продажу. Зато молодые семьи, студенты, разведенные люди смогут жить в хороших районах, где покупка пока им недоступна из-за отсутствия средств. Радует факт, что компания обещает не участвовать в bidding wars, оправданием служит и тот факт, что большинство такой недвижимости и до продажи использовалось в качестве съемного жилья. По мнению Кори Хотина, не только из-за нехватки средств люди не торопятся покупать собственное жилье, но зачастую это тот стиль жизни, который выбирается совершенно сознательно, поэтому спрос на съемное жилье будет продолжать расти в ближайшем будущем. И ранее инвесторы покупали жилье для сдачи его в аренду. Концепция Core Development Group отличается тем, что вместо многоквартирных высотных зданий, которые были популярны у инвесторов раньше, компания фокусируется на другом типе недвижимости – отдельных домах.

Как решение проблемы обеспечения нуждающихся в экономном типе жилья предлагается строительство двух небоскребов в рамках другого мега-проекта в районе Yonge St./ Bloor Ave. Предполагается построить две высотки на 25 St.Mary Street – в 59 и 54 этажа с 1143 новыми квартирами, из них 106 студий, 593 односпальных; 351 двуспальная; 93 трехспальных. На первом этаже будут располагаться коммерческие помещения, фитнес-зал. Предусмотрено просторное помещение для детского сада с террасой для прогулок, небольшой парк. Проект разрабатыается девелоперской компанией Tenblock и архитекторами из компании gh3*. В этих небоскребах будут внедрены последние новинки экологически рационального и энергосберегающего дизайна.

И опять поднялась масса противников проекта, осуждающих использование одного из самых престижных районов города с самой дорогой ценой за землю в интересах малоимущего населения. Стоимость жилья, безусловно, отреагирует в этом престижном районе, как только все разрешения на строительство будут получены. Соседи негодуют и из-за увеличения плотности населения, и из-за высоты небоскребов, потенциально закроющих красивые виды даунтауна жителям района, заплатившим приличные экстра-бонусы за это. С другой стороны, люди ждут десятилетиями своей очереди на дотационное жилье. И это чьи-то поломанные судьбы – многодетные мамы, пожилые люди, инвалиды, бродяги…

В 2019 году муниципалитет выделил 17 участков земли под застройку экономичного жилья для малоимущего населения. По крайней мере, третья часть построенного жилья будет предназначена для субсидированных квартир, где аренда будет на уровне 80% рыночной аренды.

По статистике, в Торонто насчитывается 3626 хронически бездомных людей – подразумевается, что эти люди ночевали в ночлежках 180 и более ночей в прошлом году или 546 ночей за 3 года. Стандартное модульное строение включает 86 квартир. Таким образом, чтобы расселить этих хронических бродяг, потребуется построить 42 таких модульных комплекса. Пока объявлено только о строительстве 9, два уже построено…

Не будем спорить о важности предпринимаемых усилий. Проблема ведь уходит гораздо глубже… Не меняющиеся десятилетиями низкие зарплаты, экономический спад, неэффективная система налогообложения, просчеты в законодательстве, негласно поощряемая система социального паразитирования приводят к увеличению количества населения, живущего на грани бедности. Но, если вы еще только думаете о приобретении своего жилья, думайте о перспективах будущего развития выбранного вами района.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca