На второй странице стандартного договора о купле-продаже недвижимости, используемого в провинции Онтарио, вы найдете пункты, в которых должны быть перечислены «Chattels included» (продаваемое вместе с домом движимое имущество) и «Fixtures excluded» – то, что забирается продавцом с собой из имущества, которое каким-то образом прикреплено к стенам, потолку, полу, которое нельзя сдвинуть с места, не повредив поверхности дома. Основное негласное правило: все то, что требует инструментов, чтобы унести эти предметы из дома, скорее всего, является «fixtures». Если вы можете легко взять какую-то вещь, даже пусть и вытащив штепсель из розетки, это движимое имущество – «chattels». Есть и еще одно понимание этих терминов: представьте, что можно взять ваш дом и гипотетически его потрясти. Все то, что останется на своих местах, это «fixtures». Ну, а все, что свалилось, это уже «chattels». Почему даже такие объяснения не являются достаточно четкими? Например, пульт для автоматического открытия гаража можно легко вынести из дома, при том что сам механизм остается в гараже. Но ведь пульт – это часть всего механизма «garage door opener». А что вы скажете по поводу зеркал, раздвижных дверей, холодильника, когда одним движением руки все это отсоединяется и легко выносится из дома? «Fixtures» – имущество, оставляемое в доме, если в договоре не упомянут другой вариант. «Chattels» – движимое имущество, забираемое продавцами с собой, если только что-то не упомянуто в договоре как часть сделки.
Если вы собираетесь продавать дом, неплохой идеей было бы убрать или поменять все те вещи, которые вы хотели бы оставить себе. Если вы не хотите продавать люстру, висящую в гостиной, холодильник, подаренный вашей бабушкой вам на свадьбу, дорогие вам занавески, висящие у малыша в спальне, или любую другую особенно ценную для вас вещь, уберите их из дома еще до того, как дом будет выставлен на продажу. Другой вариант – попросите вашего агента прописать абсолютно четко, какие предметы интерьера не входят в цену продажи.
Если вы покупаете дом, обратите внимание агента на все то, что вы хотели бы приобрести вместе с домом. Еще лучше, если указывается название модели, серийные номера, если мы говорим про бытовые приборы: расцветка, описание штор, сателлитных антенн, оборудования в бассейне – все то, что вы хотели бы обнаружить в доме, получив от него ключи. Хорошей идеей будет наличие в вашем распоряжении фотографий. В случае каких-либо споров это будет весомым аргументом в вашу пользу. Всегда включайте в договор право на последний визит. В день закрытия сделки или накануне рекомендуется посмотреть, в каком виде вам оставляется дом. Хотя, естественно, если что-то очень хочется открутить и унести, можно это сделать в самый последний момент.
Рекомендация покупателям: в день закрытия проверьте работу всех электроприборов, пройдите внимательно по дому, если вы обнаружите, что чего-то не хватает, то у вас будет больше шансов на успех либо получения всего обратно, либо требования компенсации за пропавшие вещи.
Если какое-то оборудование в доме не работает и хозяева не планируют заниматься его починкой, лучше для продавцов озвучить эту проблему в момент переговоров по покупке дома, чем сталкиваться с судебными разбирательствами после продажи.
Что делать, если сделка происходит зимой, и нет возможности проверить работу кондиционера или оборудования для бассейна? Опытный агент всегда вставит условием договора гарантии продавца на нормальную работу соответствующего оборудования, например, на 1 июня.
Для того чтобы показать серьезность вопроса «chattels / fixtures», и какие копья могут ломаться в зале суда после закрытия сделок, приведу несколько примеров.
Классика жанра. На вопрос, является ли фигурка гнома на территории дома «fixture» или » chattel» и может ли ее забрать продавец, ответ, скорее всего, будет положительный. Но если задача будет усложнена и наш гном потяжелеет до 300 килограммов и получит статус скульптуры, ответ не будет таким однозначным. В судах оспаривалось право обладания картинной галереей, которую хотели поиметь вместе с домом покупатели; дорогими азиатскими карпами в пруду, которых продавцы забрали во время переезда. Очень внимательно нужно относиться к контрактам по покупке ферм. Понимайте, что вы покупаете. Входят ли в стоимость покупки постройки, оборудование, урожай, животные?
Нередки случаи, когда исчезают вещи, не представляющие большой ценности вообще. Вплоть до того, что выкручиваются лампочки, откручиваются полочки, держатели для туалетной бумаги и полотенец.
Каковы должны быть действия покупателя после закрытия? Если что-то исчезло из дома, если что-то не работает, проинформируйте вашего адвоката. Обычно пишется письмо вашим адвокатом адвокату продавца с описанием всех претензий. Если ваш продавец занимает позицию отказа от возмещения ущерба или возврата имущества, подумайте о целесообразности обращения в суд. Обычно небольшими по суммам претензиями занимается Small Claims Court, в котором максимальный размер иска с 1 января 2020 года увеличился до $35,000. Но если стоимость нанесенного ущерба не очень значительна, то зачастую покупатели просто предпочитают махнуть рукой на предстоящие нервотрепки и забыть побыстрее о своем негативном опыте. Если вы все-таки решите начать судебную тяжбу, то рассчитывайте на свои силы, так как, скорее всего, в этом случае вам придется действовать самостоятельно – ведь при подобных суммах иска расходы на адвокатские гонорары не оправданы.
Кроме всего сказанного выше, к чести канадского суда хотелось бы отметить, что с жадных и очень «хитрых» продавцов, пытающихся обобрать покупателей и открыто игнорировать условия договора, взимается не только стоимость ущерба, но и, возможно, штраф. Не так давно, например, рассматривался случай, когда продавцов поймали на том, что вся бытовая техника была заменена покупателями на более дешевые и менее привлекательные модели, а также не работала сауна, которая должна была быть в рабочем состоянии. Помимо возмещения ущерба и ремонта сауны, судья заставил заплатить нерадивых продавцов $10,000 штрафа за обман покупателей.
Если у вас есть вопросы – звоните!
416-524-7788
Жанна Томсон, Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca
****
- Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. Возраст — 1 год. 2328 sq.ft . Потолки 10 feet. Запрашиваемая цена — $1,099,900.
- Продается химчистка в Mississauga-депо, дающая чистый доход в месяц — $15,000. Цена $349,900.
- Скоро на рынке! Угловой многоуровневый Semi-detached в районе Finch Ave. и Bathurst St. Идеально для покупающих впервые и инвесторов. Ваши жильцы могут оплачивать ваш mortgage!
- Скоро на рынке! Двух-BDRM 1335 sq.ft. квартира в престижном комплексе North York в районе Leslie St./Sheppard Ave E.
- Скоро на рынке! Угловой 3 BDRM freehold townhouse в Mount Albert.
- Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
- Купят 1BDRM квартиру в Toronto, North York, Etobicoke (на линии метро до $600,000).
- Требуется участок для строительства дома с большим участком — Richmond Hill, North York, Vaughan.
- Купят medical building в Hamilton, Oakville.
- Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan до $800,000.
- Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.
- Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Рядом парк и озеро.
- Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.
- Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
- Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров — $750,000.
- Продается дом в Лондоне (Онтарио) — полностью отремонтированный за $360,000. Сдается за $1,850.
Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.
Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!
