Покупаемый дом сгорел. Что делать?

Несколько дней назад в «Toronto Star» вышла статья адвоката Боба Аарона о том, что произойдет, если дом, который вы согласились купить, сгорит до заключения сделки? Этот вопрос рассматривался в Верховном суде Онтарио в начале этого года.

Вот что произошло: в мае прошлого года Grant McDonald согласился купить столетний дом на участке площадью два акра в городке Тиллсбург, Онтарио, за $775,000. Дом продавался как наследие Джун Лоури. Стороны использовали стандартную форму договора купли-продажи, разработанную Ассоциацией недвижимости Онтарио (OREA). Эта форма предусматривает, что только продавец отвечает за состояние недвижимости до закрытия сделки. Если что-то случилось с недвижимостью до даты закрытия сделки (нанесен существенный ущерб), у покупателя есть выбор: в данном случае он мог либо отказаться от покупки и получить обратно свой депозит в размере $25,000, либо завершить сделку по договорной цене и получить доступ к страховым выплатам.

Через 20 дней после подписания договора недвижимость была уничтожена пожаром. Чтобы помочь покупателю определиться с выбором, заключать сделку или нет, продавец предоставил ему копию полиса страхования от пожара.

Незадолго до продления срока закрытия сделки адвокат продавца получил предложение страховой компании: восстановить дом или получить компенсацию в размере $749 375,37. Смета подрядчика на восстановление дома составила $973,814.

В день закрытия сделки покупатель был согласен выплатить полную стоимость недвижимости, но потребовал гарантии от продавцов, что страховой суммы будет достаточно для восстановления дома. Без этой гарантии он не хотел закрывать сделку. Поскольку за сделку отвечали «Trustee» (распорядители), ведь это была «Estate Sale», они расценили требование покупателя о гарантированной выплате как отказ от соглашения. Затем Grant McDonald подал иск в Высший суд о признании нарушения договора продавцом. Он просил суд вынести постановление, обязывающее продавца гарантировать в полном объеме восстановление недвижимости.

Суд согласился со стороной продавца. Ссылаясь на решение Верховного суда Канады 1986 года, судья Келли Транквилли заявила, что страховой пункт предоставляет покупателю выбор: расторгнуть сделку и получить обратно задаток или закрыть её и получить страховое возмещение, которое предлагалось страховой компанией, а не то, что хотелось бы покупателю реально получить. В стандартном пункте договора говорится о страховании и OREA не позволяет покупателю «подождать и посмотреть», сколько заплатит страховщик, а также не обязывает продавца гарантировать какую-либо сумму.

Неправомерно настаивая на этой гарантии, покупатель пытался переписать договор, внеся изменения, которые продавец не был обязан принимать. Поскольку покупатель не был «готов, не желал и не мог» заключить сделку на первоначальных условиях договора, продавец мог считать сделку расторгнутой и возвратить задаток покупателю.

Вот некоторые выводы из этого судебного дела:

Если до заключения сделки случится беда, покупатель может либо уйти с депозитом, либо принять любое предложение страховщика. Покупатель не может требовать какую-либо гарантированную сумму возмещения ущерба.

Продавцы должны своевременно предоставлять информацию о страховании и информировать о разумных сроках, в течение которых покупатель может решить, заключать сделку или нет, но при этом нет обязательства обещать минимальную выплату.

Пункт в стандартном договоре OREA не гарантирует замену здания или восстановление всех повреждений, а также не предусматривает разумного продления срока закрытия.

Пункт в стандартном договоре купли-продажи защищает покупателя от необходимости завершать сделку по покупке разрушенного или поврежденного дома.

Очень важно, чтобы страховые полисы имели покрытие полной восстановительной стоимости вашей недвижимости.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca