Вложения в недвижимость и/ или инвестиционные счета

“Elijah went before the people and said, How long will you waver between two opinions?” Bible [1 Kings 18:21]

Сегодня я повторяю с небольшими изменениями статью написанную ранее. Поэтому здесь не всегда учтены изменения, произошедшие на рынке недвижимости и на рынке ценных бумаг.

Большинство из нас вкладывает свои сбережения в недвижимость, инвестиционные счета (RRSP, TFSA, Non Registers accounts) или их комбинацию. Многие уверены, что их выбор – самый правильный. У каждой опции вложений есть плюсы и минусы, и выбор должен быть сделан на основе многих показателей персональной ситуации. Сегодня я хочу дать их сравнительные характеристики.

Рост вложений. Многие, с кем мне приходилось беседовать, убеждены, что вложения недвижимость растут лучше, чем вложения в рынок акций. Если говорить о результате на длительный период (скажем, на 15 – 25 лет), это убеждение является явно ошибочным. Сделайте простое интернет-исследование – и вы убедитесь в этом. Многие со мной не согласятся, ведь люди часто слышат то, что они хотят слышать.

Парадокс заключается в том, что, несмотря на лучшие показатели рынка ценных бумаг, большинство людей в Канаде заработали значительно больше, вкладывая в недвижимость. В чем причина?

  1. Вкладывая в недвижимость, люди берут ипотечный кредит, т. е. используют чужие деньги, что увеличивает сумму вложений. На финансовом языке это называется leverage. Представьте ситуацию: вы купили дом за $1 млн. и сделали первый взнос $100,000. Если дом поднялся в цене на 10%, то вы на свою вложенную сумму заработали 100%. Это является основной причиной хорошего роста. В то же время это увеличивает риск: представьте, что этот дом не вырос в цене, а упал на 10%. При таком сценарии вы потеряете все вложенные 100% ваших денег.
  2. Вложения в рынок ценных бумаг имеют больше гибкости, их можно продать или купить в течение пары минут. Это преимущество часто имеет обратную сторону. Мы подвержены эмоциям: многие в панике продают ценные бумаги, когда рынок падает и, наоборот, в эйфории покупают, когда рынок растет, т.е. покупают дорого и продают дешево. Это называется «эмоциональные инвестиции», что часто становится причиной потерь. C недвижимостью иначе: продать дом занимает много времени и усилий, поэтому люди меньше подвержены быстрому эмоциональному решению и дорогостоящим ошибкам.

Риск. Риск присутствует всегда, если у вас есть деньги, во что бы они ни были вложены. Рынок акций подвержен более высокому риску, чем вложения в недвижимость, потому что его резкие падения и подъемы происходят гораздо глубже и чаще.

При том что рынок недвижимости подвержен меньшему риску, людям постарше следует принимать решения осторожнее, так как циклы на рынке недвижимости продолжительнее и в случае падения у людей в возрасте может не хватить времени на восстановление.

Налоги. Если ваша недвижимость – principal residence, то вы не платите налог на рост цены при продаже. В остальных случаях (cottage, rental/ investment property) вы должны при продаже заплатить налог на этот рост (capital gain).

В случае с ценными бумагами вы освобождены от налога, если это Tах Free Saving Account. При RRSP вы получаете возврат налогов при внесении, но платите налоги, когда снимаете деньги на всю снятую сумму.

При обычном инвестиционном счете вы ежегодно платите налоги на dividends/income, а при продаже – на capital gain.

Налоги – очень важная составляющая ваших инвестиций. Они особенно сильно могут повлиять при передаче наследства. Если у вас нет правильной стратегии, то налоги могут съесть значительную часть вашего дохода.

Гибкость и ликвидность. Вложения в недвижимость не имеют такой гибкости, как вложения в ценные бумаги. Если вы думаете, что в вашем районе/ городе перспективы роста хуже, чем в другом, вы не можете быстро, без значительных затрат и времени продать и купить. То же, если вы хотите продать дом, а купить кондоминиум, считая, что там лучше перспективы.

С ценными бумагами гораздо проще: вы можете легко с минимальными затратами в течение пары минут продать свои акции или фонды, вложенные, к примеру, в канадские компании, и сразу купить американские. То же, если вы считаете, что акции какой-то индустрии имеют на данный момент лучше перспективы, чем другой.

Передача наследникам. Многие, с кем я встречался, говорили, что позаботились об estate planning, потому что у них есть завещание. Это иллюзия, потому что завещание решает юридические проблемы, но не финансовые и налоговые.

Estate planning – это самая сложная часть финансового планирования. Если у вас есть, что оставлять и кому оставлять, и вы хотите сделать это безболезненно с наименьшими налогами и потерями, не оставлять наследникам проблемы и вопросы, часто приводящие к спорам и судебным разбирательствам, то свяжитесь со мной или другим специалистом для бесплатной консультации. Одно из моих designations – Trust and Estate Practitioner. Это звание получают адвокаты, бухгалтеры, сертифицированные финансовые консультанты, прошедшие длительный курс обучения и имеющие значительный опыт в этой области.

Итог. Я привел выше сравнительные характеристики вложений в недвижимость и портфолио вложений в акции. Как специалист во вложения в ценные бумаги в различные виды счетов (RRSP, TFSA, Non Registers accounts), я много лет имею звание Chartered Investment Manager и готов помочь каждому обратившемуся. Но я не специалистом по недвижимости. И здесь справедлива всем известная фраза, которой определенно стоит руководствоваться при выборе инвестиционных инструментов: «Do not put all your eggs in one basket» (Не кладите все яйца в одну корзину). – Warren Buffett

 

Далее я отвечу на некоторые часто задаваемые мне вопросы.

“Who is wise? One who learns from all” – Talmud

Вопрос. У меня и у моей супруги есть свои дети от предыдущего брака. Мы имеем дом и коттедж, записанные на нас обоих. В наших сбережениях в RRSP и TFSA мы указали друг друга как beneficiary из налоговых соображений. Я задумался, что, если один из нас уйдет из жизни раньше, то все перейдет другому супругу, и нет гарантии, что дети ушедшего что-то получат. Есть ли здесь решение?

Ответ. Это довольно типичная, но очень не простая ситуация, и здесь нет единого решения. Для принятия правильного решения должны учитываться много составляющих. Если у вас значительное состояние, то может работать Trust. Свяжитесь со мной для бесплатной консультации.

Вопрос. Нам обоим исполняется по 60 лет, и мы хотим выйти на пенсию в следующем году, начав жить на свои сбережения и полностью убрав риск, перевести их в GIC которые сегодня платят высокий процент или saving account. Правильно ли наше решение?

Ответ. Исторически такие виды гарантированных вложений на продолжительный срок не покрывают инфляцию. К примеру, если недавно инфляция была 6%, то эти инструменты платили вам 4%. Когда инфляция была 2%, то вам платили меньше 1%. Рынок же на продолжительный период исторически дает доход выше, чем инфляция. А сейчас, когда рынок упал, он, как исторически всегда происходило, имеет шансы восстановиться и хорошо подняться. И если, теряя в реальных деньгах каждый год, вы проживете еще 25 – 30 лет, то посчитайте ваши потери за продолжительный срок. С другой стороны, если вы сделали расчеты и уверены, что вам ваших сбережений хватит, даже если вы вложите в GIC, то вы в порядке. Наконец, если вложения на короткий срок, то определенно не стоит рисковать. Большинство пенсионеров вынуждены брать хотя бы маленький риск, чтобы зарабатывать, вложив сбережения, к примеру, в консервативный портфолио. Благодаря этому их сбережений должно хватить на более длительный срок, и потенциально они имеют возможность что-то оставить наследникам.

Если же вы категорически не приемлете риск, то подумайте о вложении части денег в annuity, которые дают выше прибыль, чем GIC, но вы теряете контроль.

Вопрос. Мои сбережения вложены в mutual funds. Я попросил своего финансового консультанта вложить часть денег в акции одного из крупнейших банков. Он меня отговаривает, мотивируя тем, что это увеличит риск вложений. Прав ли он? Другой вопрос: все сейчас говорят об акциях, вложенных в компании AI (Artificial Intelligence), которые сильно растут. Ваше мнение?

Ответ. Я не могу ответить конкретно, не зная вашей полной финансовой ситуации. Тем не менее, в большинстве случаев я не думаю, что, если какая-то часть ваших денег будет вложена в акции стабильных больших компаний – это увеличит ваш риск. Для примера: акции крупных канадских банков на продолжительный срок, как правило, дают значительно выше доход, чем mutual funds предлагаемые этими же банками.

Дополнительный плюс такой стратегии – вы сможете значительно уменьшить ваши затраты (fee) по сравнению с mutual funds. Вы можете также часть своих денег вложить в ETFs, что еще больше уменьшит fee и потенциально улучшит результат. Поинтересуйтесь: может быть, ваш специалист отговаривает вас, потому что не имеет лицензии предлагать другие продукты, кроме mutual funds и GICs.

По поводу компаний AI: у них действительно огромный потенциал, но и высокий риск. Я не могу дать вам совет, не зная вашей полной ситуации.

Вопрос. Мне и супруге 63 года, и у нас с уходом на пенсию будет очень невысокий доход. Наш дом сильно поднялся в цене, и мы планируем продать его, инвестировать эти деньги и жить на них или купить недорогое кондо и жить на разницу. Есть ли здесь проблемы?

Ответ. Если вы будете иметь в пенсионном возрасте очень невысокий доход, то вам, возможно, будет положена дополнительная пенсия (GIS), которая может быть значительной и наличие дома на ее получение не повлияет. Инвестировав же деньги, вы будете иметь с них ежегодный доход, который может лишить вас возможности получать всю или часть этой пенсии. Помимо этого, рост дома, в котором вы жили, при продаже не облагался налогом, в то время как при продаже ваших инвестиций нужно будет платить на рост (исключение составляют TFSA accounts). Вам определенно нужна помощь специалиста, который рассчитает все опции и поможет выбрать наиболее эффективную в вашей ситуации.

Вопрос. Мы с женой скоро выходим на пенсию. У нас, помимо дома, в котором живем, есть еще две единицы недвижимости, которые сильно выросли в цене. Мы планируем продать одну или обе и, инвестировав, жить на эти деньги, но не знаем, когда лучше это сделать и как уменьшить налоги.

Ответ. С налоговой точки зрения лучше продать в год, когда вы уже не работаете и будете в низкой налоговой сетке. С другой стороны, вам бы хотелось продать по высокой цене. Цена скорее всего будет зависеть от изменений interest rate.

По поводу уменьшения налогов: в год продажи, если вам не больше 71 и у вас есть лимит, вам скорее всего будет выгодно вложить в RRSP и снимать в последующие годы.

Особое внимание стоит уделить, если вы думаете оставить это наследникам. Если стоимость этих единиц недвижимости выросла, то capital gain (рост) и, следовательно, налоги могут оказаться шоком.

Вписывание детей во владельцы недвижимости при жизни может освободить от probate fee, но принести другие серьезные проблемы. Свяжитесь со мной, если эта тема злободневна для вас.

Наконец, если вы инвестируете деньги от продажи, то делайте это со специалистом, имеющим designation в инвестировании и способного предложить лучшие продукты не только своей компании, потому что в случае ошибки у вам может оказаться недостаточно времени на восстановление.

Заключение

“Who is the wise man? He who sees what’s going to be born” – King Solomon

Работа финансового специалиста состоит из двух составляющих. Первая – продать финансовый продукт (страховки, RRSP, инвестиции, и т.д.). Вторая – предоставить сервис клиенту (анализ ситуации, разработка финансового плана и его последующая реализация). Первая не требует много времени, потому что у специалистов есть готовые решения. Вторая требует много времени (каждая ситуация уникальна), усилий и высокой квалификации специалиста. Первая хорошо оплачивается. Вторая не оплачивается, потому что предполагается, что за нее он уже получил, выполняя первую составляющую своих обязанностей.

Вкладывая в RRSP, просто инвестируя или покупая страховку, вы даете возможность заработать вашему финансовому консультанту и его организации. За это вы должны иметь возможность получить полный детальный финансовый план, включающий пенсионное, налоговое, инвестиционное планирование, вопросы наследства и управление рисками.

Проблема с финансовым консультантом в том, что это звание может иметь как человек, закончивший очень короткий курс и имеющий просто лицензию продавать GIC, mutual funds и/или страховки и т.д. , так и специалист, имеющий серьезные designations (к примеру CFP, CFA, CIM, CLU, TEP и т.д.), получение каждого из которых может занимать годы серьезной учебы, опыта и который имеет лицензии предложить гораздо более широкий и выгодный список финансовых продуктов. Важно понять, что услуги высококлассного специалиста не будут стоить вам каких-то дополнительных затрат в сравнении с услугами его менее квалифицированных коллег. Поэтому почему не выбрать лучшее?

Планируя, мы думаем о будущем. Поэтому, чем раньше вы это сделаете, тем выше результат.

“The past cannot be changed. The future is yet in your power” – Abraham Lincoln

Юрий Исаков, CFP, CIM, CLU, TEP, FMA, CDFA, MSc

Senior Financial Consultant

416-820-8131

yuri.isakov@ig.ca