Рынок кондоминиумов в ожидании перемен

К сожалению, ничего утешающего про наш рынок недвижимости пока говорить не приходится, а рынок кондоминиумов практически рухнул. Застройщики, несмотря на призывы и государственные льготы, так и не смогли начать новое строительство, в результате чего город столкнется с дефицитом жилья уже через несколько лет. Одним из самых больших препятствий является необходимость продать большую часть квартир в здании еще задолго до того, как начнется сам процесс строительства – модель, уникальная для Канады.

На протяжении более 30 лет кредиторы требовали от застройщиков продать квартиры до начала строительства, чтобы получить финансирование на само строительство. При этом порог постоянно повышался, достигнув сегодня стандарта в 80% от общего числа квартир в проекте, проданных до начала стройки.

Поскольку строительство кондоминиумов занимает около пяти лет, предварительные продажи обычно привлекают инвесторов, которые рассчитывают на рост стоимости квартиры до завершения сделки. Но с падением цен эти покупатели покинули рынок кондоминиумов, и предварительные продажи достигли рекордно низких уровней, что делает достижение целевого показателя в 80% практически невозможным для застройщиков.

Лидеры отрасли утверждают, что так быть не должно. В большинстве городов мира, например, в Париже, Токио и Нью-Йорке, можно строить кондоминиумы без предварительной продажи. Торонто нужно сделать лишь первый шаг. Переход от предварительных продаж будет постепенным процессом, заявил Бенжамин Тал, управляющий директор и заместитель главного экономиста CIBC Capital Markets. Но он твердо убежден, что через 10 лет «модель финансирования (квартир в кондоминиумах) будет совсем другой, чем сейчас».

После обвала рынка недвижимости в 1990-х годах кредиторы стали требовать от застройщиков кондоминиумов предварительных продаж, чтобы защитить себя от финансовых рисков. Задаток покупателя выступал в качестве обеспеченного финансирования, гарантируя наличие определенной суммы наличных средств в проекте в дополнение к собственному капиталу застройщика.

«Требование о предварительной продаже уникально для Онтарио после 90-х годов. Это был просто способ защитить банки, снизить их риски», – считает Жасмин Янг. Она рассказала, что, когда она начинала работать в сфере недвижимости в начале 2000-х годов, требование о предварительной продаже составляло около 50%, на выполнение которого уходило примерно 12 месяцев.

Предварительные продажи осуществлялись поэтапно. Сначала застройщики проводили частное мероприятие для друзей и родственников, которым будет предложена наибольшая скидка. Затем организовывались крупные мероприятия с фуршетом для брокеров, где осуществлялась основная часть продаж, после чего только проходило торжественное открытие для широкой публики. Продажи пентхаусов, как правило, откладывались напоследок.

По мере роста стоимости земли, процентных ставок, строительных затрат и высоты зданий, потребность в средствах увеличивалась, в результате чего кредиторы стали добиваться предварительной продажи большей части проекта.

В условиях ажиотажа, вызванного пандемией, сотни квартир продавались по предварительному заказу всего за несколько часов, что позволяло легко достичь нынешнего порога в 80%. Но сейчас, в условиях обвала рынка кондоминиумов, достичь этой цели практически невозможно. Эксперты говорят, что инвесторы в ближайшее время не вернутся, что порождает дискуссии об альтернативных вариантах финансирования. Наиболее часто упоминаемая ими модель «продажа квартир после завершения строительства».

Поскольку инвесторы ушли, застройщики стремятся привлечь конечных пользователей – покупателей, желающих жить самим в этих квартирах. Проблема в том, что они не покупают квартиры на этапе строительства, так как в среднем на возведение многоквартирного дома уходит пять лет, а семьи не могут ждать так долго. «Модель должна измениться, – сказал Бенжамин Тал. – Я думаю, вы увидите, как все больше и больше застройщиков будут строить на свой страх и риск – то есть, вы строите, а затем продаете. В основном так же обстоят дела в остальном мире».

Пуян Сафапур, президент базирующейся в Торонто компании Devron, занимающейся большими строительными объектами, который выступает за переход к модели «сначала строительство», заявил, что продажа квартир после завершения строительства обеспечивает застройщику более тесную связь с потребностями конечного пользователя.

Как правило, эти покупатели хотят квартиры побольше, а не крошечные студии, которые предпочитают инвесторы из-за более низких эксплуатационных расходов. Удовлетворение потребностей конечных пользователей означает, что качество продукта становится более «высокоценным», поскольку предложение диктуется людьми, которые хотят жить в этом жилье, а не сдавать его в аренду.

Трансформация модели финансирования кондоминиумов требует от банков и других кредиторов принятия на себя большего рыночного риска, а от застройщиков – вложения большего собственного капитала в проекты. В центре внимания будут хорошо капитализированные застройщики, они будут опираться на прочные связи. Ну, а банкам придется убедиться, что они доверяют проекту.

Кэри Норман, старший экономист Desjardins, заявила, что застройщики могли бы сотрудничать с инвесторами, такими как пенсионные фонды или инвестиционные фонды недвижимости (REIT), что позволило бы застройщику вложить больше средств авансом для удовлетворения требований кредиторов. «Кредиторы не хотят брать на себя все риски. Поэтому, если продажа квартир на этапе строительства не снижает этот риск, застройщикам необходимо рассмотреть другие альтернативы», – считает она.

Федеральное правительство могло бы предлагать кредиты через Канадскую ипотечную и жилищную корпорацию (CMHC), как это делается для проектов по строительству арендного жилья, что стало большим подспорьем для застройщиков кондоминиумов, переориентирующихся на арендное строительство. Если бы CMHC гарантировала часть финансирования строительства, «это могло бы помочь снизить риски для кредиторов, когда доля предварительных продаж квартир ниже», – сказала Норман.

Застройщики уже создают все больше объектов, в которых люди хотят жить, предлагая более просторные квартиры в специально построенных арендных домах. «Честно говоря, если посмотреть на то, что происходит на рынке кондоминиумов, он переживает серьезный шок, – сказал Бенжамин Тал, – а такой шок невозможен без перемен».

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca