POTL– что это такое?

Многие считают, что кондоминиум – это многоэтажное здание, где у каждой квартиры есть свой собственник. Места общего пользования – холлы, тренажерный зал, бассейн, сауна, бильярдная комната – принадлежат всем собственникам и используются жителями этого здания в соответствии с установленными правилами. Существуют кондо-таунхаусы, где, может быть, и нет всех этих роскошных мест для отдыха и занятий, но ухоженные клумбы, газоны и беседки будут радовать глаз. Как правило, на въезде в комплекс несет дежурство сотрудник охранной компании. Собственников кондоминиумов не волнуют проблемы стрижки травы летом и уборки снега зимой. Обо всем заботится менеджмент, за что и взимаются приличные ежемесячные платежи. Частью этих платежей являются и взносы в резервный фонд. Именно из этого фонда планируются и оплачиваются необходимые ремонтные работы.

5 мая 2001 года, когда «Condominium Act, 1998» вступил в силу, появилось определение такого вида владения недвижимостью, как POTL – Parcel of Tied Land. Уникальный вид собственности, когда строение принадлежит непосредственно самому собственнику, но в то же время существует привязка доли собственной к доле в общей собственности. Это отдельный класс кондоминиумов, обычно таунхаусов – Common Elements Condominium Corporation – CECC. В этих рамках вместе с СЕСC существует и Parcel of Tied Land или POTL, который может быть как «freehold», так и кондоминиумом.

Напомню, что собственность является «freehold» или вашей, если она и земля, на которой она построена, принадлежат только вам как единоличному собственнику, и расходы по ее содержанию лежат целиком и полностью на ваших плечах. В случае POTL мы говорим о смешанном владении. Таунхаус может быть вашим, никто и никогда не будет заботиться об окнах и крыше, кроме вас, но он привязан к общей собственности – земле, игровой площадке, тротуарам, прогулочным зонам, паркам в границах этого кондоминиума. О них позаботится менеджмент корпорации. Это значит, что в случае продажи вместе со своей собственностью вы продаете и вашу долю корпоративной собственности. И эти интересы никак не могут быть разделены.

Собственник POTL имеет право пользоваться общественной территорией. Очень часто подобный вид собственности использовался ранее в районах отдыха, например, приближенных к озеру, гольф-клубу или горнолыжному курорту. В этом случае пляж и док, парковка, подъемник находятся во владении всех собственников этого кондоминиума. Если вы такой собственник, у вас существуют права и обязанности. Каждый собственник обязан выплачивать ежемесячно сумму, обеспечивающую бесперебойное функционирование общего хозяйства – подъездных дорог, общей канализации, освещения и пр. В случае несвоевременной оплаты после нескольких официальных предупреждений может быть зарегистрирована претензия к собственности – lien.

Последнее время риэлторы все чаще и чаще встречают такие виды кондоминиумов-корпораций. Отчасти это происходит и из-за того, что на месте бывших огромных участков земли, на которых стояли отдельные дома, теперь появились новые улицы и выросли таунхаусы. Муниципалитету достаточно затратно брать новые строения на баланс, и вопрос решается именно организацией подобных корпораций и сбором взносов в городскую казну силами самих жильцов.

Поскольку этот вид собственности непосредственно связан с организацией кондоминиума-корпорации, чрезвычайно важно рассматривать процесс покупки именно через призму приобретения недвижимости вместе с определенными обязательствами. Ваш риэлтор должен запросить финансовый документ корпорации – Status Certificate. Иногда этот документ может быть уже заказан заранее и предоставлен покупателю продающей стороной. Если такой документ еще не готов, в подаваемом предложении о покупке прописывается условие, по которому покупатель, получив Status Certificate от продавца, имеет право проверить этот документ у своего адвоката, прежде чем будет принято окончательное решение о покупке недвижимости.

Вас, конечно же, интересуют правила проживания на этой территории и наличие каких-либо ограничений. Ведь это может быть существенным фактором для покупателя, определяющим целесообразность покупки.

Кстати, в том же «Condominium Act, 1998» существует еще один интересный вид корпорации – Vacant Land Condo, где кондо-корпорация может быть организована еще до возведения каких-либо построек и земельный участок продан новому собственнику именно таким образом.

Казалось бы, концепция кондо-корпораций может быть достаточно привлекательной из-за понятных и совсем небольших ежемесячных отчислений, идущих на содержание территории кондоминиума в порядке. Но задумайтесь над классической концепцией ценообразования. Цена вашей недвижимости состоит из цены строения и цены участка земли, на котором оно построено. Ресурс земли ограничен, с годами стоимость ее только возрастает. Построенное здание за годы становится не таким привлекательным, морально устаревает и требует материальных вложений для нормального функционирования.

Посмотрите на отдельные дома, построенные на больших участках земли. Само строение в возрасте 60+ уже стоит небольших денег, если вообще чего-то стоит. А вот земельные участки, наоборот, дорожают год от года, заставляя строительные компании гоняться за ними.

Всегда выясняйте, что вы покупаете. Это не просто пара сотен долларов в месяц, которую вы легко можете себе позволить заплатить, но это и ваши активы. Это инвестиция в ваше будущее. Будьте осведомлены о легальном статусе вашего приобретения.

Если вы думаете о покупке или продаже недвижимости и у вас есть вопросы – звоните!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca