Не спешите продавать недвижимость в первый год после ее покупки

Канадская газета Toronto Star на этой неделе подняла интересную тему – налогообложение в случае продажи недвижимости в течение первого года после ее приобретения.

Недавно принятый налоговый закон, призванный затормозить спекулятивный спрос на недвижимость, может застать врасплох некоторых ее владельцев, когда они обнаружат, что потеряют в качестве налогов десятки тысяч долларов, поскольку продали жилье менее чем через год после его покупки. Закон, впервые принятый в 2022 году, требует, чтобы любой, кто продает недвижимость в течение 365 дней с момента ее покупки, декларировал любое увеличение ее стоимости как доход от бизнеса, поскольку обычное освобождение от налога для основного места жительства (principal residence) не будет предоставлено.

Новые правила применяются также к квартирам, приобретенным у строительных компаний после января 2023 года. Например, увеличение цены на $100,000 повлечет за собой уплату налога в размере от $28,000 до $53,000 в Онтарио, в зависимости от дохода человека. Исключения из нового закона могут быть предоставлены Канадским налоговым агентством в ситуациях, когда домовладельцы вынуждены продать жилье. Так, предположим, вы купили недвижимость, а вам не нравятся ваши соседи или район, и вы решили продать дом или квартиру до окончания 365 дней со дня покупки.

Раньше правила позволяли всю прибыль от продажи недвижимости, в которой вы реально жили, оставлять себе. Собственно, многие иммигранты, приехавшие в страну лет 20 и более назад, так свое состояние и построили. Дома строились, перестраивались, формально или фактически хозяева в них какое-то время жили, а потом с прибылью продавали.

Да, бывали случаи и раньше, когда нужно было доказывать реальную необходимость смены жилья 3 – 7 раз в год. И, конечно, время от времени налоговое управление наказывало таких предпринимателей, расценивая такую активность как бизнес. Но сейчас правила ужесточились. Новые налоговые меры направлены на сокращение спекулятивного спроса, что, по мнению федерального правительства, должно привести к снижению цен и повышению доступности жилья для большего числа канадцев. Опытные бухгалтеры утверждают, что даже при таком раскладе возможны варианты оформления недвижимости на корпорации, где налоговая сетка более щадящая. В любом случае, прежде чем приобретать недвижимость, необходимо просчитать все возможные варианты для минимизации сопутствующих расходов.

Налоговое агентство Канады назначило четыре специализированные группы по аудиту приобретения и продаж недвижимости для мониторинга регионов высокого риска Онтарио и Британской Колумбии, где цены на жилье резко выросли. Новая налоговая политика также влияет на операции с недвижимостью, включающие готовые квартиры, известные «assignment» продажи, которые теперь облагаются налогом HST. То есть, когда заключается договор со строительной компанией и происходит переоформление договора на другого хозяина, участникам сделки нужно знать заранее, какие налоги налоговое управление будет взимать в случае прибыльности сделки. На CRA больше не лежит обязанность доказывать, что основным намерением продавца было приобрести недвижимость с целью получения прибыли от ее продажи. Если человек покупает и продает свою недвижимость в течение 12 месяцев, новый закон уже позволяет CRA классифицировать сделку как заключенную в целях получения прибыли и соответственно взимать налоги.

Основные исключения, позволяющие избежать дополнительного налогообложения: смерть, инвалидность или болезнь, пополнение семьи, распад брака, в результате которого супруги живут раздельно в течение как минимум трех месяцев до продажи, угроза личной безопасности, вынужденная потеря работы, возможность трудоустройства, неплатежеспособность и разрушение или экспроприация имущества против воли налогоплательщика.

Налогоплательщики могут заявить об освобождении от налога в форме Schedule 3. Несоблюдение может привести к штрафам и начислению процентов. Более того, CRA наложит штраф в размере 50% от причитающегося дополнительного налога, добавив к процентным платежам, если налогоплательщик сознательно сделает ложное заявление при подаче декларации.

Федеральное правительство, когда ввело новую налоговую политику, заявило, что это изменение «сократит спекулятивный спрос на рынке и поможет сдержать чрезмерный рост цен». В бюджете на 2022 год прогнозировалось, что изменение налога принесет годовой доход в казну в сумме $25 миллионов. Министерство финансов заявило, что еще слишком рано говорить об успехе нового закона, так как исчерпывающие данные за 2023 налоговый год – первый год применения меры по предотвращению быстрых перепродаж – будут доступны только в 2025 году, ну, а пока, видимо, подобные покупки будут происходить в затяжном режиме. Нельзя продавать в течение 365 дней, будут продавать на 366-й.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca