Худой мир лучше доброй ссоры

Любая сделка с недвижимостью является уникальной и по-своему стрессовой. Участие в сделке арендатора повышает степень риска, усложняя ситуацию, которая может быть плачевной для хозяина жилья в случае, если жилец не желает выезжать, либо грустной для жильца, ведь он вынужден искать себе новую крышу над головой. Ситуация усугубляется тем, что очередь на рассмотрение конфликта (если он возникает) в Совете арендодателей и арендаторов (Landlord and Tenants Board) длится многими месяцами, что продлевает неопределенность для всех сторон.

Продажа сдаваемых в аренду помещений привела к недобросовестным выселениям, взяточничеству и запугиванию, превратив условия нормального проживания в конфликты. Поскольку количество домов, выставленных на продажу, увеличилось, по словам риэлторов, среди продаваемых объектов недвижимости больше сдаваемых в аренду. В октябре количество квартир, выставленных на продажу, выросло на 33% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а 65% небольших квартир, построенных после 2016 года, принадлежат инвесторам, как правило, сдаваемых ими в аренду.

Количество объектов недвижимости, выставленных на продажу, а также сведения о том, являются ли они вакантными, занятыми владельцем или сданными в аренду, можно получить из риэлторской базы данных MLS. На середину ноября 2024 года продавалось 47.1% вакантных квартир. В 33.9% квартир проживают их хозяева, 16.9% продаваемых объектов занято жильцами, которые платят арендную плату. Цифры по «freehold» недвижимости выглядят таким образом: 30.8% приходится на вакантное жилье; в 49.6% живут владельцы жилья, а снимающие жилье живут в оставшихся 11.7%.

Зачастую продавцы и покупатели, по мнению экспертов, не знают правила или намеренно нарушают положения Закона об аренде жилья, а арендаторы не всегда в курсе своих прав в случае выселения. Если все стороны осведомлены о правилах и соблюдают их, сделки по продаже жилья не должны быть такими конфликтными.

Почему арендодатели хотят продавать пустующую недвижимость? Согласно Закону об аренде жилья (RTA), арендатор не всегда может быть выселен только потому, что домовладелец продает дом. Любой риэлтор подтвердит, что очень непросто продавать сданное в аренду жилье. Обычно покупатели жилья, которые хотят сами переехать в свой новый дом, избегают покупки арендуемых квартир, поскольку не хотят проходить процедуру выселения жильцов, если возникнет такая необходимость. Если процесс выселения доходит до слушания в Совете арендодателей и арендаторов, на которое арендаторы имеют право, разрешение ситуации может занять несколько месяцев или даже лет, что продлит дату закрытия сделки со всеми вытекающими последствиями.

Инвесторы также предпочитают не иметь дела с объектами, сдаваемыми в аренду. В соответствии с RTA, любой новый покупатель должен будет соблюдать текущий договор аренды и его условия, которые включают стоимость аренды и контроль за арендной платой. Поскольку предложений о продаже стало больше, это дает покупателям больше выбора, при этом выставлено много сдаваемой в аренду недвижимости. При достаточном количестве пустующей недвижимости, покупателем нет большого смысла связываться с щекотливыми ситуациями, связанными с проблемными выселениями жильцов.

Почему арендодатели и арендаторы заключают сделки «наличными за ключи» или «cash for key»? Поскольку арендодатели не могут выселить арендатора для продажи, они иногда пытаются побудить его отказаться от аренды посредством так называемой сделки «наличные за ключи», чтобы продать пустующую квартиру. Но это тоже может быть напряженная сделка.

Есть только одно исключение, которое позволяет арендодателю выселить арендатора, чтобы продать квартиру, это если новый покупатель планирует переехать в купленные помещения сам. В этом случае арендодатель может выдать уведомление о выселении для личного использования помещений новым покупателем. Этот процесс оговорен законодательством пошагово, но и это может не помочь, если жильцам некуда съехать или слишком велик соблазн получить приличную сумму компенсации за выезд.

Сегодня арендаторы нередко получают от $10,000 до $20,000 наличными за то, чтобы освободить хозяина жилья от своего присутствия. Некоторые люди обвиняют арендаторов в вымогательстве, но их защитники утверждают, что арендаторы хотят оставаться в своих домах, и метод переговоров вполне справедлив, его домовладельцы используют, чтобы «побудить» арендаторов уйти. Ведь именно арендодатели первыми поднимают этот вопрос, выкупая гарантии у арендаторов. В конце концов, пустой дом – это прибыль арендодателя, в то время как арендатор теряет гораздо больше, чем арендодатель, если его принуждают освободить помещение. Это не только сумма аренды, скорее всего, гораздо меньшая, чем в среднем на рынке, но и вся социальная инфраструктура меняется у человека, который покидает место, где прожиты долгие годы.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca