Еще раз о страховке на право собственности – TitleInsurance

Издание Toronto Star недавно опубликовало статью адвоката Боба Арона о недавнем решениии апелляционного суда Онтарио, которое положило конец болезненному семейному спору. Суть тяжбы состояла в том, что женщина украла право собственности на дом своих родителей, оформила на него ипотеку и использовала вырученные средства для погашения ипотеки на собственную недвижимость.

Ее родители живут в своем доме на Fawcett Trail в Скарборо с 2000 года. С 2010 года дом был свободен от ипотеки и составлял практически все их активы. При покупке дома они не оформляли страхование права собственности (Title Insurance).

В ноябре 2022 года их дочь Мелисса Санаси, переоформила право собственности на свое имя, подделав подписи родителей и предъявив поддельные документы адвокату по недвижимости. Родители потеряли право собственности на свой дом – по документам он стал принадлежать их дочери. В течение нескольких дней дочь, используя украденный документ на право собственности, получила ипотечный кредит $760 тысяч от RiverRock Mortgage Investment Corp., кредитора, который рекламирует «в четырехчасовой срок рассмотреть вашу заявку на ипотечный займ». Ее родители ничего не знали об этих изменениях. Лишь в начале 2024 года, когда на имя их дочери пришло уведомление о налоге на недвижимость из муниципалитета Торонто, они узнали, что право собственности на дом уже перешло дочери. Впоследствии родители подали иск против всех причастных к этой махинации: Мелиссы и ее мужа, ипотечного кредитора и адвоката Зибы Хейдарян, занимавшейся сделкой. Директор земельного кадастра Онтарио также был включен в дело, так как его можно было обязать исправить поддельные документы.

В основе дела лежало ключевое положение Закона Онтарио о регистрации прав на землю. Эта система построена на принципе неоспоримости – после регистрации документа в реестре прав собственности он, как правило, гарантируется. Покупатели и кредиторы ежедневно полагаются на эту уверенность. Однако с 2006 года законодательство Онтарио гласит, что «мошеннический документ», даже если он зарегистрирован, является недействительным. Именно это положение стало предметом спора в данном деле.

В Верховном суде судья Лиса Браунстоун без труда установила, что передача права собственности была мошеннической, особенно после того, как Мелисса в конечном итоге признала подделку, первоначально представив суду ложные доказательства и сфальсифицированные документы. Более сложным был вопрос, должен ли ипотечный договор оставаться в силе. В конце концов, кредитор предоставил реальные средства зарегистрированному, но мошеннически оформленному владельцу. Суд отметил, что у кредитора была возможность выявить мошенничество, но он этого не сделал. В споре между двумя невиновными сторонами закон возложил ответственность за убытки на кредитора, а не на истинных владельцев недвижимости. Право собственности было восстановлено за родителями, и ипотека была погашена.

Родители потребовали от своей дочери выплаты компенсации за моральный ущерб. «Это редкий случай, когда присуждение штрафных санкций уместно, – написала судья Браунстоун. – Мелисса украла долю своих родителей в капитале. Ее действия затрагивают саму суть системы правосудия». Мелиссе было предписано выплатить своим родителям $150 тысяч в качестве штрафных санкций, а также $90 тысяч в качестве судебных издержек. В прошлом месяце Апелляционный суд оставил в силе решение против Мелиссы, ее мужа Эндрю и компании RiverRock. Супругам было предписано выплатить дополнительные $10 тысяч в качестве апелляционных издержек, а компании RiverRock – $13 тысяч.

Правила Юридического общества Онтарио обязывают проводить электронную или личную проверку личности клиента при сделках с недвижимостью. В судебных решениях не уточняется, было ли это требование соблюдено в данном случае, и роль адвоката в этой схеме все еще остается не до конца выясненной.

Для домовладельцев, купивших жилье без страховки Title Insurance, эта грустная история подчеркивает, насколько важно для всех собственников недвижимости иметь страхование права собственности, даже если оно оформлено спустя долгое время после первоначальной покупки.

Неизвестно также, покрываются ли убытки, понесенные компанией RiverRock страховыми компаниями. К сожалению, в этом деле не было победителей.

Когда недвижимость регистрируется и собственник жилья меняется на нового, обычно, адвокат, закрывающий сделку, автоматически включает страховку в список расходов. Title Insurance поможет сохранить вам и деньги, и время в случае, если что-то пойдет не так. «Titlе» – это легальный термин документа, подтверждающего ваше право на владение недвижимостью. Вы получаете этот документ, когда предыдущий хозяин подписывает документ передачи собственности на нового хозяина – «Deed». Во время закрытия сделки «Title» регистрируется в автоматизированной кадастровой системе – Land Registry Office. Страховка, которую вам предлагают купить за $200 – 500, покрывает следующее:

* вдруг обнаружившиеся дефекты или ошибки в документе, мешающие получить Title без каких-либо проблем для получения банковского займа или последующей продажи недвижимости,

* задолженности, уже зарегистрированные на недвижимость – налоги на собственность, долги за газ, электричество, воду, неуплаченные maintenance fee в кондоминиуме и т.д.,

* любые посягательства на вашу собственность со стороны соседей, например, если соседская постройка оказалась вдруг на вашей территории и ее нужно демонтировать,

* любые мошеннические махинации с документами на право владения собственностью,

* любые ненамеренные и случайные ошибки, обнаружившиеся в документах, подтверждающих право владения собственностью.

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca