Escape Clause – новые реалии рынка недвижимости в GTA

Рынок недвижимости Большого Торонто сильно изменился за последние несколько лет. И сейчас в договорах о купле-продаже всё чаще встречается термин, о котором вы, возможно, раньше не слышали: пункт об отказе от договора. Но что это такое? И почему это становится всё более распространённым явлением в современных сделках?

Условие о праве на отказ от сделки (escape clause), иногда называемое «условием продавца о выходе из сделки», даёт продавцу право продолжать продавать свой дом и принять другое предложение, если первый покупатель не подтвердил свои условия в течение установленного срока. Обычно договор подписывается с несколькими условиями, например:

* продажа собственного дома или квартиры;

* одобрение финансирования сделки;

* результаты технической инспекции;

* для кондоминиумов – проверка финансовых документов корпорации адвокатом.

Если продавец принимает предложение с условиями, он должен быть готов к тому, что сделка может сорваться. Реалии сегодняшнего дня – возможность покупателя продавать свою недвижимость прежде, чем новая покупка окончательно произойдет, и «escape clause» оговорка о праве на отказ от договора защищает как продавца от слишком долгого ожидания у моря погоды, так и покупателя от чересчур опрометчивого шага.

Если новый покупатель приходит и предлагает более выгодное или твёрдое предложение, продавец уведомляет первого покупателя об этом и дает обычно 24 – 72 часа на то, чтобы определиться. В течение этого времени первый покупатель должен решить – или условия сделки могут быть сняты, или же первый покупатель выходит из сделки и уступает право покупки второму покупателю.

Почему сейчас мы видим больше условий в сделках о праве на освобождение от обязательств? Условия о возможном выходе из подписанного договора были редкостью во время ажиотажа на рынке продавцов в 2020 – 2022 годах, когда покупатели писали твёрдые предложения без каких-либо условий, лишь бы отстоять свое право на покупку. Но на сегодняшнем, более медленном и сбалансированном рынке всё иначе. Вот почему условия о праве на освобождение от ответственности возвращаются. Во-первых, покупатели стали более осторожными. Если можно внимательно проверить состояние недвижимости, то почему бы этого не сделать? Нет смысла рисковать и в финансовом отношении. Будьте уверены, что вы сможете получить финансирование сделки, и ежемесячные платежи по ипотеке не «похоронят» вас.

Во-вторых, из-за замедления рынка некоторым покупателям необходимо продать свой дом, прежде чем полностью взять на себя обязательства по покупке нового. Условие продажи недвижимости даёт им время, но продавец не хочет томиться в ожидании сделки, не имея вариантов.

Совсем не очевидно, что покупатели смогут продать свою недвижимость. Именно страх застрять на рынке с продажей своего дома или квартиры заставляет включать условие «escape clause» все чаще. Продавцы уже привыкли к стандартным условиям – финансирование, инспекция, проверка документации кондо-корпорации. Эти условия могут быть сняты в течение двух недель максимум. Проблема – и большая – состоит во включении пункта о возможном расторжении сделки в случае, если покупатель не сможет осуществить продажу своей недвижимости. Те покупатели, которым не нужно ничего продавать, занимают более выигрышную позицию. Используйте это в переговорах, выторговывая лучшую цену и условия сделки!

Интересно, что продавцы не очень сопротивляются включению «escape» условия. Ведь, даже если продавец принимает условное предложение, он не хочет упускать более выгодную и быструю сделку, которая может вдруг появиться. Пункт о праве на освобождение от обязательств сохраняет возможность выбора для продающей стороны.

Стоит ли беспокоиться покупателям или продавцам? Вовсе не обязательно, но обе стороны должны понимать, как это работает. Для покупателей нужно знать, что, если вы включаете условия в свой договор, имейте в виду, что другой покупатель может предложить более выгодное или твёрдое предложение. Будьте готовы действовать быстро при необходимости.

Для продавцов принятие условного предложения с оговоркой о праве на отступление от условий позволяет им подстраховаться. Просто убедитесь, что ваш агент активно продолжает продвигать дом в течение этого условного периода.

Включение условия о праве выхода из сделки – это разумный инструмент для продавцов на вялом рынке и подстраховка для покупателей, которым нужно время для продажи собственной недвижимости. Они отражают реалии современного рынка, предполагающего больше осторожности, возможности ведения переговоров в спокойном режиме и отсутствии фактора срочности, регулирующего разогретый рынок еще несколько лет назад.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca