Жанна Томсон, брокер

Подведены итоги подсчета обязательных в этом году деклараций, заполняемых жителями Торонто, в которых они указывают, пустует ли их недвижимость более 6 месяцев в году. Если такое признание получено, муниципалитет планирует взимание штрафа в размере 1% от стоимости жилья по оценке муниципалитета. В опросе участвовало 96% владельцев недвижимости, получено около 775 тысяч деклараций. Только 2100 объектов недвижимости были объявлены вакантными, что составляет всего 0.27%. Введение нового налога – мера вынужденная и призвана бороться с инвесторами, которые не выставляют жилье на аренду и на продажу по многим причинам.

Налог на пустующее жилье в Торонто был смоделирован по образцу налога, введенного в Ванкувере в 2017 году. Согласно статистическим данным, это позволило сократить количество пустующей недвижимости на 36%. Так, из 1755 пустующих жилых объектов в 2020 году 49% перешли в категорию занятых в 2021 году.

Черайс Бурда, исполнительный директор факультета градостроительства Toronto Metropolitan University, отметила, что ее не удивляют опубликованные цифры по пустующим домам в Торонто. По ее мнению, Торонто в отличие от того же Ванкувера не относится к пустующим городам или «городам-призракам». Все-таки именно наличием рабочих мест наш город привлекает к себе все новых и новых приезжих, которые хотят в нем жить и работать. Да, введение налогов для владельцев пустующего жилья может помочь частично, сподвигнув хозяев этой недвижимости избавиться от нее, пополнив таким образом рынок недвижимости. Это, конечно, неплохая идея в целом, однако недостаточная для того, чтобы решить полностью проблему нехватки жилья. Но даже тот факт, что в соответствии с проведенным опросом выявилось относительно небольшое количество пустующих объектов недвижимости, заставляет задуматься о высокой планке платы за аренду – проблема, которую с наскока не решить. Возвращаемся к необходимости строительства нового жилья, предназначенного для аренды, для того, чтобы насытить рынок съемного жилья предложением.

Ранее в этом году Кэси Брендон, директор налоговой службы города, исходя из данных по Ванкуверу, допустила взыскание дополнительного налога в пользу города, при этом она исходила из 1% вакантного жилья в Торонто, в размере $55 – 66 миллионов в год. Было также подтверждено, что налог не будет взиматься, если дом капитально ремонтируется или хозяин находится в реабилитационном центре, либо доме престарелых; или жилье сдается на короткий срок через Airbnb, при этом хозяин тоже должен проживать в этом доме.

Строительные компании в начале этого года пытались отвоевать себе отсрочку оплаты налога по пустующему жилью, а именно тому, которое не было продано, но город не пошел на уступки.

Городские власти разослали уведомления и тем владельцам жилья, кто до сих пор не задекларировал статус своей недвижимости. Несмотря на то, что декларацию нужно было заполнить до 28 февраля, те, кто этого по каким-то причинам не сделал, по-прежнему могут отправить документ по почте или e-mail и не подвергнуться штрафованию.

В любом случае, несмотря на всем понятный посыл – выявить и наказать материально нерадивых владельцев домов и квартир, в итоге результат получился достаточно плачевным – количество свободного жилья намного меньше, чем предполагалось. Допускается и сокрытие истинного статуса жилья некоторыми владельцами. Но пока кажется, что расчет был неверен, и нет такого изобилия пустого жилья, чтобы сказать уверенно – именно в этом причина высоких цен на недвижимость или на ее съем. Совершенно очевидно, что при нехватке жилья, которая составляет сотни тысяч единиц, «найденные» две-три тысячи погоды не сделают.

Так, например, в качестве одного из решений проблемы жилья в Торонто городские власти отметили инициативу перепланировки и ремонта отелей и превращение их в жилье для малообеспеченных семей. Буквально на днях был открыт комплекс жилья вместо бывшего бюджетного отеля «Super 8» по адресу 222 Spadina Ave. Новые жильцы в 84-квартирном доме будут отмечать новоселье уже в мае этого года. Платить жильцы будут не более 30% своего дохода. В доме построены 79 студио-квартир, 3 односпальных, 2 двуспальные квартиры. На открытии этого комплекса присутствовала заместитель мэра города Дженнифер МакКелви и другие представители муниципалитета.

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

19 марта 2023 года крупнейший швейцарский банк UBS согласился купить второй по величине швейцарский банк Credit Suisse за $3.3 миллиарда. На этом заканчивается 167-летняя история существования этого финансового учреждения. Последние несколько недель банк столкнулся с падением акций и лавинообразным оттоком средств вкладчиков. Была попытка взять кредит у Центрального Банка на $54 миллиарда, но из-за отказа к концу недели осталось только два варианта – национализация или поглощение банком UBS. Национальный банк Швейцарии предпочел второй вариант развития событий. Почему же случилось так, что банк с полуторавековой историей не смог решить свои проблемы самостоятельно? Помимо своих собственных несчастий и скандалов, одними из решающих причин исчезновения Credit Suisse, по мнению экспертов, являются введенные год назад санкции против России. Впервые за несколько веков и в нарушение провозглашенного в конституции страны нейтрального статуса банки решили присоединиться к западным санкциям против России и заблокировать средства россиян, осевшие в швейцарских банках. Только в Credit Suisse было заморожено российских активов на $18 миллиардов. Неудивительно, что такое решение шокировало азиатских и ближневосточных клиентов швейцарских банков. Это послужило мощным сигналом для клиентов к выводу капиталов. Стремительный отток капиталов и привел к тому, что государство вынуждено сейчас кредитовать швейцарские банки. Но – самое главное – доверие к швейцарской финансовой системе оказалось подорванным, а состоятельные клиенты начали искать альтернативные варианты. И они нашлись!

Санкции и ухудшение делового климата в Швейцарии привели к стремительному развитию финансового сектора Объединенных Арабских Эмиратов. Происходит миграция инвесторов и трейдинговых компаний в ОАЭ. Дубай становится финансовой и торговой столицей мира, а не только стран Персидского залива. С начала 21 века ОАЭ стали развивать формат свободных экономических зон с инновационной инфраструктурой, каждая из которой специализируется на определенной индустрии. Только в Дубае этих зон более 20. Каждая зона имеет свою специализацию. Например, Dubai Healthcare City регистрирует компании, связанные со здравоохранением и фармацевтической промышленностью, а в Dubai Internet City – IT и телеком-компании. Созданы комфортные условия для бизнеса. Большинство компаний освобождены от налога на прибыль. Предприниматели, открывшие свои компании, могут рассчитывать на пяти- или десятилетние резидентские визы. Привлекаются умы и таланты со всего мира. Успешно развивается Dubai Silicon Oasis – Дубайский технопарк, центр науки, технологий и бизнеса.

Дубай умеет принимать фантастические планы и успешно их реализовывать. Сейчас воплощается в жизнь генеральный план его развития до 2040 года. Идет расчет на увеличение населения вдвое. Зеленая парковая зона вырастет вдвое, линия пляжей – в 5 раз! Известно, какие районы будут строиться, какие перестраиваться. Это значит, что уже сейчас можно проанализировать перспективы развития недвижимости. Рынок недвижимости Дубая в 2022 году побил все рекорды. За 2022 год была зарегистрирована 90,881 сделка с недвижимостью, что побило исторический рекорд, зарегистрированный в 2009 году, 81,182 сделки. Если говорить о ценах, то в Дубае можно приобрести квартиру и за $100,000. Большинство вариантов осуществляется в диапазоне $400,000 – $500,000. Существенная доля сделок проходит в элитном сегменте – свыше миллиона долларов.

Доход от продажи недвижимости в Дубае может составлять до 50% годовых. Причем, наибольшая прибыль достигается от вложения средств в приобретение недвижимости на этапе pre-launch или off-plan, то есть на этапе старта продаж. К моменту ввода жилья в эксплуатацию обычно цена на него поднимается в 2 раза. Именно поэтому фактор времени чрезвычайно важен. Самые востребованные проекты раскупаются мгновенно, в течение нескольких часов после старта продаж.

Один из очень интересных проектов, актуальных сегодня на рынке – Marine Shores. Об этом проекте, запущенном компанией Emaar Properties, начали говорить еще год назад. Этот 53-этажный комплекс расположен в стратегически престижном районе Dubai Marina, недалеко от знаменитой достопримечательности – Mohammad Bin Ahmed Al Mulla, крупнейшей мечети в Дубае. В пешей дистанции находится набережная с общественным пляжем с белоснежным песком, с уютными ресторанчиками и торговыми точками. Жители нового жилого комплекса смогут пользоваться фитнес-центром, infinity edge бассейном, паровыми банями и саунами, ландшафтными садами и детскими площадками. Потрясающая внутренняя отделка и круглосуточная охрана. В комплексе предлагаются квартиры с одной, двумя, тремя и четырьмя спальнями. В пентхаусе пять спален, бассейн, личная терраса, рабочий кабинет. Во всех квартирах предусмотрены панорамные окна с потрясающими видами на Персидский залив, яхтовую пристань и современный город. Проект элитный, поэтому он интересен как покупателям, планирующим личное проживание, так и инвесторам, собирающимся либо перепродать недвижимость еще до окончательного ввода комплекса в эксплуатацию, либо использовать ее как коммерческую инвестицию с намерением сдавать ее в аренду.

Как и везде, при приобретении недвижимости важно иметь дело с профессионалами. Никто не отменял еще основное правило в Real Estate – ”Location, location, location”. Ведь только знающий риэлтор со стажем может посоветовать наиболее оптимальный вариант вложения ваших средств, который в будущем принесет вам максимальный результат.

Началось сотрудничество с агентами по недвижимости и юридической компанией в Дубае и Швейцарии. Это дает дополнительную возможность нашим клиентам решать вопросы «под ключ». Организация, релокация бизнесов, решение финансовых вопросов, визовое сопровождение, выбор недвижимости, полное сопровождение сделки и в полном объеме, ведение и обслуживание клиентов после регистрации недвижимости . Жилья на вторичном рынке катастрофически не хватает. Это еще один фактор, влияющий на высокую доходность сектора недвижимости. Есть возможности для инвесторов, желающих получить прибыль быстро — перепродав свой контракт еще до окончания строительства, или сдавая уже готовое жилье в аренду. Если у вас возникли вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Всех сегодня интересует вопрос: что будет с рынком недвижимости дальше? Вот уже второй раз Банк Канады не поднимает ставки по кредитам. В связи с малым количеством выставляемого на продажу жилья, спрос на него на рынке гораздо выше предложения. Учитывая предстоящие планы правительства завезти в страну полмиллиона иммигрантов до 2025 года, вряд ли можно надеяться на удовлетворение даже теперешнего спроса на недвижимость. Куда пойдут цены в ближайшем будущем? Очень многие риэлторы готовят своих клиентов к очередному витку цен, другие свято верят в то, что усилия правительства по стабилизации рынка недвижимости скоро принесут свои плоды.

По данным Статистического управления Канады, количество полученных разрешений на строительство возросло на 25.4% из-за упрощения процедуры их выдачи. На 13.6% увеличилось количество полученных разрешений на строительство кондоминиумов и таунхаусов. Строительные компании утверждают, что они сделают все возможное, для того чтобы удовлетворить потребности рынка.

Лука Буччи, CEO Ассоциации домостроителей Онтарио, считает, что спрос на новые дома чрезвычайно вырос с начала пандемии. Из-за ограниченности количества земельных ресурсов в Торонто и его окрестностях, естественно, при решении размещения населения предпочтение отдается строительству многоэтажных кондоминиумов. При этом он отмечает, что стоимость строительства за год на отдельные дома выросла почти на 21%, на таунхаусы – более чем на 20%, на нежилые здания – 12.5%. Это самые высокие показатели, начиная с 1981 года. Вот почему строительство кондоминиумов становится более привлекательным для девелоперов. К концу 2023 года запланировано окончание строительства 25 тысяч квартир, а еще 100 тысяч введут в эксплуатацию между 2024 и 2028 годами. В соответствии с, провинциальным законопроектом «Thе More Homes Built Faster Act», принятым в 2022 году, планируется наращивать темпы жилищного строительства и построить более 1.5 миллионов единиц жилья. Но специалисты ставят такой грандиозный план под сомнение, ведь ежегодно строится только около 80 тысяч единиц жилья. Для того чтобы привести такой план в действие, нужно, по крайней мере, удвоить существующие темпы. Приветствуются перестройки домов, предназначенных для проживания одной семьи, в дома, где будут проживать несколько семей. Новое веяние – строительство дополнительных отдельных строений на уже существующем участке, что потребует гораздо меньше времени и затрат, чем строительство многоэтажек. При этом по-прежнему рынок жилья остается привлекательным для инвесторов.

Что немного смущает в этой радужной картинке привлекательности рынка недвижимости, так это то, что все больше и больше строительных компаний и риэлторов, занимающихся привлечением покупателей на рынок жилья на нулевой стадии, предлагают целый ряд инициатив для большей привлекательности проекта. «Кто возьмет билетов пачку, тот получит водокачку!» Кстати, это совсем нерадостно, ведь если бы квартиры распродавались, как горячие пирожки, ни о каких подарках не шло бы и речи. Эти подарки стали предлагать еще осенью. Обещают телефоны, cash на закрытие квартиры, машины. Более агрессивная политика наблюдается в Торонто. Предлагают бонусы как строительные, так и брокерские компании. Ведь продав первые 100 квартир, строительная компания может получить следующий транш финансирования и начинать строительство. Почему эта политика получила такое широкое распространение? Уже давно существует практика продаж новой строящейся недвижимости еще до того, как проект официально выйдет на рынок. Поэтому сначала вы можете услышать от кого-нибудь о суперсделке напрямую от строителя, далее организуются вечера для друзей и родственников, потом для VIP и Platinum агентов. Утверждается, что покупатель приобретает квартиру очень выгодно, ведь буквально через несколько дней цена поднимется на 10 – 15%. Строители всегда рассчитывают на успех проекта, но, если рынок остановился и коррекция его неминуема, цены снижаться не будут, ведь тогда уже пострадают люди, поверившие в исключительность своей покупки. Вот тут наступает момент, когда единственным способом увеличить продажи будет предложение всяческих бонусов покупателям. Это могут быть дополнительные деньги, которые могут использоваться на различные усовершенствования – экстра-бонусы, за которые в обычной ситуации нужно было бы платить немалые деньги. Предлагается бесплатный интернет на один, а то и два года. Так, например, в четвертом квартале 2022 года на 130 из 199 активных торговых площадок по продаже кондоминиумов, предлагались «подарочки», если покупатель согласится на покупку.

Вот, например, одна из инициатив проекта Raglan House Condos, 28-этажного кондоминиума на Bathurst Street и St. Clair West – возврат $20,000 на закрытие готовой квартиры и ежемесячные выплаты $2,000 – 3,000 в течение двух лет. Проект планируют завершить в 2027 году. Прошлым летом вместе с подписанием контракта на дом проекта Hillsdale в Бэрри обещалась ежемесячная проплата автомобиля «Mercedes-Benz» тоже в течение двух лет. Эта инициатива оказалась безуспешной, и через месяц ее отменили. Выводы делайте сами. Если вдруг вам понравится какой-либо проект, по крайней мере, полюбопытствуйте о возможных подарках, на которые вы можете претендовать!

Если у вас возникли вопросы – звоните.

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Новая программа, вступившая в действие 1 апреля 2023 года, позволяет тем, кто покупает недвижимость впервые, открыть сберегательный счет Tax-free First Home Savings Account (FHSA) на 15 лет и разрешает ежегодные вклады до $8,000. Общая сумма вклада не должна превышать $40,000. К сожалению, несмотря на объявленную дату, будущим покупателям придется немного подождать. Шесть крупнейших банков проинформировали, что к указанному сроку открытие FHSA счета может быть проблематичным. Некоторые финансовые учреждения заявили о том, что программу нужно еще согласовать с налоговым управлением Канады и скоординировать технологически. Поэтому реальное действие федеральной программы начнется, скорее всего, в середине 2023 года, хотя в бюджете эта опция заложена уже с 1 апреля.

Новый счет сочетает в себе два преимущества существующих типов инвестиционных счетов: не облагаемые налогом взносы и не облагаемые налогом выплаты. Подобно зарегистрированному плану пенсионных накоплений (RRSP) депозитные вклады могут быть представлены как вычет из налогооблагаемого дохода, сумма которого уменьшится на сумму вклада. Инвестиции, увеличиваясь на счету, не облагаются налогом, как и снимаемая сумма, если деньги используются на оплату первоначального взноса при покупке недвижимости, что напоминает безналоговый сберегательный счет TFSA.

«Деньги поступают на счет, как и на счет RRSP, а выводите вы их, как со счета TFSA», – разъяснила Эрика Нельсен, исполнительный вице-президент по банковскому делу и инвестициям Royal Bank. Она считает, что подобная программа будет очень востребованной, и очень надеется, что открыть сберегательный счет можно будет уже этой весной.

Следует отметить, что взносы на счет FHSA можно делать только тогда, когда счет открыт, в отличие от счетов RRSP и TFSA. Если годовой взнос составит сумму меньшую, чем лимит $8,000, недоиспользованную часть будет возможно прибавить к существующему лимиту на следующий год. Любые средства, оставшиеся на счету и не использованные для покупки дома, могут быть переведены на безналоговой основе в RRSP или зарегистрированный пенсионный фонд. Специалисты отмечают неоспоримые преимущества программы для всех, кто только начинает думать о покупке своей недвижимости и имеет хороший доход. И это может быть интересно не только для молодежи, но и для людей среднего возраста. К сожалению, будущим покупателям с доходом $40,000 – 50,000, вполне вероятно, не будет хватать зарплаты, чтобы что-то откладывать, поэтому для них эта возможность останется чисто теоретической. Конечно, $40,000 – это капля в море, когда мы говорим о миллионных ценах на дома, но все-таки лучше, чем ничего, считают специалисты.

Для того чтобы открыть счет FHCA, заявитель должен быть в возрасте от 18 до 71 года и налоговым резидентом Канады. Требуется также, чтобы ни заявитель, ни его супруга не имели бы своей недвижимости в течение 4 лет, предшествующих открытию счета.

Средства на накопительном счету FHSA могут быть использованы на приобретение стоков, фондов ETF, опционов так же, как это делается со счетами RRSP и TFSA.

По-прежнему на рынке недостаточно предложений о продаже, что позволяет успешно собирать несколько покупателей на аукционы, когда желающие приобрести достойную недвижимость не считаются с разумными доводами и предлагают цену, много выше заявленной, и все условия снимаются, лишь бы сделка произошла. Следующее заседание Национального банка Канады состоится 12 апреля. Специалисты отмечают, что если даже процентная ставка не повысится, рынок отреагирует немедленным ростом цен. Поэтому, если вы уже знаете рынок и ваши возможности, не откладывайте вашу покупку на завтра! Ну а продавцам советуют не ждать все-таки непредсказуемого завтрашнего дня, а выставляться на рынок сегодня, при определенной стратегии продажи, получая отличные цены за свою недвижимость.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

В воскресенье 19 марта 2023 года крупнейший швейцарский банк UBS согласился купить второй по величине швейцарский банк Credit Suisse за $3.3 миллиарда. Закончилась 167-летняя история существования этого финансового учреждения. Последние несколько недель банк столкнулся с падением акций и лавинообразным оттоком средств вкладчиков. Была попытка взять кредит у Центрального Банка на $54 миллиарда, но из-за отказа к концу недели осталось только два варианта – национализация или поглощение банком UBS. Национальный Банк Швейцарии предпочел второй вариант развития событий. Почему же случилось так, что банк с полуторавековой историей не смог решить свои проблемы самостоятельно? Помимо своих собственных несчастий и скандалов, одними из решающих причин исчезновения Credit Suisse, по мнению экспертов, являются введенные год назад санкции против России. Впервые за несколько веков и в нарушение провозглашенного в конституции страны нейтрального статуса, банки решили присоединиться к западным санкциям против России и заблокировать средства россиян, осевшие в швейцарских банках. Только в Credit Suisse было заморожено российских активов на $18 миллиардов. Неудивительно, что такое решение шокировало азиатских и ближневосточных клиентов швейцарских банков. Это послужило мощным сигналом для клиентов к выводу капиталов. Стремительный отток капиталов привел к тому, что государство вынуждено сейчас кредитовать швейцарские банки. Но самое главное, доверие к швейцарской финансовой системе оказалось подорванным, а состоятельные клиенты начали искать альтернативные варианты. И они нашлись!

Санкции и ухудшение делового климата в Швейцарии привели к стремительному развитию финансового сектора Объединенных Арабских Эмиратов. Происходит миграция инвесторов и трейдинговых компаний в ОАЭ. Дубай становится финансовой и торговой столицей мира, а не только стран Персидского залива.

С начала 21 века ОАЭ стали развивать формат свободных экономических зон с инновационной инфраструктурой, каждая из которой специализируется на определенной индустрии. Только в Дубае этих зон более 20. Каждая зона имеет свою специализацию. Например, Dubai Healthcare City регистрирует компании, связанные со здравоохранением и фармацевтической промышленностью, а в Dubai Internet City – IT и телекоммуникационные компании. Созданы комфортные условия для бизнеса. Большинство компаний освобождены от налога на прибыль. Предприниматели, открывшие свои компании, могут рассчитывать на 5 – 10-летние резидентские визы. Привлекаются умы и таланты со всего мира. Успешно развивается Dubai Silicon Oasis – Дубайский технопарк, центр науки, технологий и бизнеса.

Дубай умеет принимать фантастические планы и успешно их реализовывать. Сейчас воплощается в жизнь генеральный план его развития до 2040 года. Идет расчет на увеличение населения вдвое. Зеленая парковая зона вырастет вдвое, линия пляжей – в 5 раз! Известно, какие районы будут строиться, какие перестраиваться. Это значит, что уже сейчас можно проанализировать перспективы развития недвижимости. Рынок недвижимости Дубая в 2022 году побил все рекорды. За 2022 год была зарегистрирована 90881 сделка с недвижимостью, что побило исторический рекорд 2009 года – 81182 сделки. Если говорить о ценах, то в Дубае можно приобрести квартиру и за $100,000, большинство вариантов в диапазоне $400,000 – $500,000 долларов. Существенная доля сделок проходит в элитном сегменте – свыше миллиона долларов.

Доход от продажи недвижимости в Дубае может составлять до 50% годовых. Причем, наибольшая прибыль достигается от вложения средств в приобретение недвижимости на этапе pre-launch или off-plan, то есть, на этапе старта продаж. К моменту ввода жилья в эксплуатацию цена на него обычно поднимается в 2 раза. Именно поэтому фактор времени чрезвычайно важен. Самые востребованные проекты раскупаются мгновенно в течение нескольких часов после старта продаж.

Как и везде, при приобретении недвижимости важно иметь дело с профессионалами. Никто не отменял еще основное правило в Real Estate – location, location, location. Ведь только знающий риэлтор со стажем может посоветовать наиболее оптимальный вариант вложения ваших средств, который в будущем принесет вам максимальный результат.

Началось сотрудничество с агентами по недвижимости и юридической компанией в Дубае и Швейцарии. Это дает дополнительную возможность нашим клиентам решать вопросы «под ключ». Организация, релокация бизнесов, решение финансовых вопросов, визовое сопровождение, выбор недвижимости, полное сопровождение сделки и в полном объеме, ведение и обслуживание клиентов после регистрации недвижимости. Жилья на вторичном рынке катастрофически не хватает. Это еще один фактор, влияющий на высокую доходность сектора недвижимости. Есть возможности для инвесторов, желающих получить прибыль быстро – перепродав свой контракт еще до окончания строительства, или сдавая уже готовое жилье в аренду.

Если у вас возникли вопросы – звоните.

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

После достаточно долгого затишья на рынке недвижимости, наконец, с наступлением весны появились первые признаки оживления после того, как большую часть года и покупатели, и продавцы старались выждать время. Но по-прежнему ситуация остается тревожной, ведь количество выставленных на продажу домов и квартир в феврале остается самым низким за последние 20 лет. Кроме этого, повышение банковских процентов, которое началось год назад, и давление кредитного бремени на бюджет семей домовладельцев становятся невыносимыми, и зачастую владельцы недвижимости борются до последнего, сначала оттягивая момент продажи, а потом пытаясь максимально взвинтить цену. Но из-за того, что момент может быть упущен, никогда не ждите до последнего и не упускайте шансы, которые предложит вам рынок.

Понятно, что хочется получить хорошую цену, и ваши соседи даже ее когда-то получали. Понятно, что деньги от продажи должны покрыть ваши долги, но, если вы работаете с риэлтором, прислушайтесь к мнению специалиста, в противном случае вы можете сидеть на рынке долго и ваши надежды не будут оправданы.

У покупателей своя точка зрения, и купить дом они хотят, как минимум, по рыночной цене, а в идеале и ниже ее. Будет ли рынок находиться в угасающей стадии или оживится, никто сейчас вам не предскажет. Риэлторы надеются на повышение активности по двум причинам. Покупатели на рынке есть, и сейчас начинает работать фактор отложенного спроса. Люди ведь переезжают не только из-за поисков коммерческой выгоды, людям нужно где-то жить, люди меняют работу, женятся, разводятся, умирают и рождаются. Все эти жизненные вехи часто сопровождаются переменами места жительства. Что касается цен, то по сравнению с прошлым годом средняя цена недвижимости в Торонто и GTA снизилась на 17.9%. Если говорить об отдельных домах – понижение цены составило 19.9%, а вот квартиры упали в цене только на 11.8%. Является ли это началом исторической коррекции цен, о котором говорится в последнем отчете банка RBC? В любом случае, риэлторы надеются на весенне-летнее оживление на рынке.

Кроме этого, как уже отмечалось, средние цены снизились почти на 18%, но вот уже в прошлом месяце отыгрались обратно на 5%, и, вполне вероятно, что низшая точка падения уже преодолена, и рынок недвижимости возвращается к стабильному росту.

Все более популярными становятся «аукционные войны». Если на продажу выходит дом или квартира в хорошем состоянии и в хорошем районе, будьте уверены, покупатели найдутся. Все то, что было хорошо в пандемию, когда на один дом или квартиру могло поступить несколько десятков предложений о покупке, работает и сейчас. Выставляется недвижимость на уровне низшего ценового предела на рынке или еще ниже, и в определенный день появляются покупатели. Понятно, что с помощью такой тактики основная масса предложений не выдерживает конкуренции и не рассматривается продавцами серьезно, а вот два-три особо заинтересованных претендента бьются за право обладать этой недвижимостью. Причем, как правило, выигрывает тот, кто не только предлагает лучшую цену, но и не выдвигает никаких условий. Никто не хочет никаких инспекций или проверок документов у кондоминиума. Цена взлетает, что и требовалось получить.

В своем недавнем докладе Джейсон Мерсер, старший аналитик TREB, называет перспективу еще большего дорожания арендной платы, хотя за прошлый год она уже выросла на 20%. Поэтому именно этот факт может послужить тем триггерным импульсом, который заставит подумать арендаторов о покупке собственного жилья.

Показатель соотношения проданной недвижимости к новым предложениям о покупке (sales to new listings ratio – SNLR) является достоверным показателем состояния рынка. В феврале 2023 года этот индекс упал до 46.6%, что на 30 пунктов ниже, чем в феврале 2022 года. Технически это означает, что рынок стабилен и сбалансирован, спрос на недвижимость падает быстрее, чем ее запасы, выставленные на рынок. Поскольку Торонто приближается к дополнительно назначенным выборам мэра, вопрос о наличии жилья на рынке будет обсуждаться как ключевой. Инновационные идеи о поддержке строительства во всех районах города дуплексов, триплексов, четырех-квартирных домов, дополнительного жилья на уже существующей территории домов, до этого предназначенных для проживания только одной семьи – все эти меры должны снизить напряженность жилищного вопроса в обозримом будущем.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

До конца февраля этого года был продлен срок подачи деклараций в муниципалитет города Торонто владельцами недвижимости, в которых они информировали городские власти о заполняемости жилого фонда. Городские власти не хотят видеть жилье пустующим. И в случае если хозяева жилья живут в нем менее шести месяцев, они должны будут уплатить налог в размере 1% муниципальной оценки стоимости жилья.

Но, помимо муниципального налога, появился еще и федеральный налог на недоиспользованное жилье – Federal Underused Housing Tax (UHD) – сюрприз как для резидентов и граждан Канады, так и для нерезидентов страны тоже. Законодательство по этому виду налогообложения вступило в силу с 1 января 2022 года. Оно предполагает уплату 1% налога за пустующее или недоиспользованное жилье и является дополнением к муниципальному налогу. Причем, процент платится с рыночной стоимости жилья, которая, конечно, существенно выше, чем его муниципальная оценка. Правила несколько отличаются от налогов Торонто и направлены, в первую очередь, против иностранцев.

Предусмотрены и штрафные санкции за непредоставление налоговой декларации. Даже если владелец жилья не должен ничего платить, но по каким-то причинам не предоставил отчетность в срок, он будет оштрафован. Персональный штраф может составить $5,000, а владельца корпорации могут оштрафовать минимум на $10,000. Налог не взимается, если квартира или дом были заняты более 180 дней. Но при расчете суммируются периоды не менее 30 дней.

Другие правила применяются, если физическое лицо владеет несколькими объектами недвижимости. Кроме того, есть такое понятие как освобожденные собственники (excluded owners), которым не нужно подавать декларации. К ним относятся управляющие трастовой недвижимостью, благотворительные организации, жилищные корпорации и акционерные общества. Не облагаются налогом только что построенное жилье или коттеджи. Исключением является и основная резиденция для хозяина жилья, его супруги (супруга) и их детей, посещающих школу.

Но, несмотря на различные возможные исключения, все собственники до 30 апреля 2023 года должны отчитаться по заполняемости собственности, которой он владели за предыдущий год.

Почему проблема пустующих домов вдруг стала такой актуальной? Причем, настолько, что пришлось принимать прямо-таки драконовские меры? По моему мнению, всему причиной является перекос законодательства в сфере отношений между собственником жилья и его съемщиком. Слишком много дозволяется арендаторам, и слишком мало прав у арендодателей. В соответствии с существующими порядками, процедура получения разрешения выселить злостного неплательщика из вашего же жилья занимает 10 месяцев и дольше. Если зная, что через какое-то время жилье понадобится вам или членам вашей семьи или вам нужно продать эту недвижимость, а у вас жильцы начинают вымогать десятки тысяч долларов за то, чтобы они выехали из вашего жилья, то не лучше ли и логичнее подержать купленную недвижимость вакантной? А ведь сколько еще есть примеров с побитыми ванными и столешницами, разгромленными квартирами и домами, на ремонт которых уходят десятки тысяч долларов, а вам в лучшем случае будут рассказывать сказки про «normal wear and tear», объясняя, что люди ведь живут и по воздуху не летают, поэтому радуйтесь, что жильцы хотя бы выехали.

Если раньше договоры об аренде составляли риэлторы, то теперь без подписанного документа Residential Tenancy Agreement любой другой документ считается недействительным, то есть с 30 апреля 2018 года провинциальный документ на 13 страницах считается основным. Все то, что противоречит этому документу, перестает быть действительным.

Возникает естественный вопрос: кого-то еще может заинтересовать сдача жилья? И насколько дорогие штрафы будут воздерживать собственников жилья от сдачи его в аренду? Появились уже компании, которые «закрывают» дом и гарантируют его сохранность, пока хозяин не решил продавать или сдавать его.

Вот какие советы они дают.

1. Если дом стоит закрытым, и никто там не живет, не факт, что он сохранится в том состоянии, в каком вы его закрыли. Всегда желательно регулярно его проведывать и в случае каких-то протечек и неполадок сразу же установить причину и немедленно их устранить. Особенно опасно проникновение в дом воды, плесени, термитов и прочей живности.
2. В доме должна поддерживаться определенная температура. Если она будет низкой – вам грозят расходы, связанные с ремонтом разорвавшихся труб. Влажным и жарким летом необходимо, чтобы в помещении работал кондиционер во избежание роста плесневых грибков.
3. По-прежнему необходима работа в саду, и ваша территория всегда должна выглядеть достойно. Трава должна быть подстрижена, ветки убраны, снег почищен. В противном случае, вам не избежать штрафов от муниципалитета.
4. Желательно подумать о системе защиты и мониторинга дома. Установка камер стоит не так дорого, но даже эффект их присутствия может отпугнуть преступников.

Дружите с соседями! Ведь именно они могут первыми обнаружить что-то подозрительное и первыми прийти на помощь!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Судебная система Онтарио – очень дорогостоящее удовольствие. Поэтому, обдумывая свои планы, даже если правда может быть на вашей стороне, помните, что сценарий может развернуться и не в вашу пользу.

В феврале 2020 года двое покупателей подписали Договор о покупке отдельного дома в восточной части Торонто, в районе Victoria Park Ave. и Danforth Ave. за $1,010,000. Депозитная сумма $50,500 была положена на трастовый счет компании Homelife Superstars Real Estate Limited. Накануне закрытия сделки в ходе адвокатской проверки выясняется, что в муниципалитете Торонто 4 открытых файла с просьбой разрешить сделать определенные изменения в доме (building permits) и один – тоже открытый – файл по инспекции проведенных работ (inspection file). Это значит, что в доме проводился капитальный ремонт, а именно так позиционировался дом, до получения разрешения на него. Адвокат покупателя направил письмо адвокату продавца с требованием закрыть все активные файлы, во избежание перекладывания ответственности за возможные неприятности и переделки в случае необходимости с прежнего хозяина на нового.

Закон гласит, что Документ, подтверждающий право собственности (Title) на день закрытия должен передаваться новому владельцу недвижимости «чистым», без каких-либо отягчающих факторов. В случае наличия таковых покупатель имеет право отказаться от сделки. Единственной вспомогательной опцией может стать согласие страховой компании покрыть издержки в случае их дальнейшего появления. Страховая компания предпочла не ввязываться и отказала в страховании, а в момент закрытия в марте 2020 года все файлы оставались активными. Покупатели отказались закрывать сделку, хотя с их стороны все было к этому готово. Но наличие проблем их отпугнуло. Было выставлено требование к продавцу и риэлторской компании освободить и отдать полностью всю сумму удерживаемого депозита. Но неожиданно на это законное требование был получен отказ. Продавец утверждал, что он действовал добросовестно, и требовал залоговые деньги отдать ему в качестве компенсации за расторгнутый договор. Покупатели инициировали иск против продавца.

Судья объявил сделку несостоявшейся из-за нерешенных вопросов и открытых файлов с муниципалитетом. Судья подтвердил законное право покупателя на получение «чистого» Документа на право собственности. Депозитные деньги присудили отдать покупателям.

Но в июле наши персонажи появились в здании суда снова. Теперь уже разбирался вопрос о том, кто должен платить судебные издержки. Покупатели настаивали на цифре $70,062.32 или хотя бы частичной оплате суммы $61,581.70. Продавец настаивал, несмотря на свой проигрыш, на сумме компенсации $45,267.23. Судья постановил, что продавец должен заплатить в качестве частичной компенсации $25,000. Какая же арифметика получается? Покупатели получили обратно депозитную сумму $50,500 плюс $25,000 – сумму, выделенную судом на судебные издержки минус округленно $70,000 – реальные судебные издержки. В сухом остатке – $5,500. Реальная потеря денег составила $45,000. Продавец попрощался с депозитом, заплатил своему адвокату $45,000 и покупателю $25,000. Минус составил сумму около $70,000.

Для чего нужно было биться продавцу, почему вопросы получения всей необходимой документации были вовремя не решены, совершенно непонятно. Дом был в итоге продан в июле 2020 года за $999,000. В данной конкретной ситуации искренне жаль покупателей, ведь законно воюя за свои депозитные деньги, они оказались в убытке на $45,000. Почему покупателю не присудили вернуть всю потраченную им сумму на адвоката – неизвестно. Ну, а поведение продавца вообще непонятно. Одно объяснение – его могли ввести в заблуждение риэлтор и/или адвокат. Наверное, было бы логично услышать еще чье-нибудь весомое мнение, прежде чем ввязываться в выматывающие судебные передряги.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Эта история началась 5 августа 2020 года, когда мистер Панну подписал договор о покупке еще не построенного дома по адресу 25 Eberly Woods Drive, Caledon, Ontario, который находился на стадии подготовки к строительству. Застройщиком выступала компания Poetry Living (Ellis Lane) Ltd. К начальной стоимости дома в $1,060,990.00 добавилась сумма за различные дополнительные улучшения и цена достигла уже $1,078,375.50.

Мистер Панну является уже опытным инвестором, и два дома в этом же районе, которые он купил на нулевой стадии, продал за два месяца с прибылью в $1,269,600.

Структура депозитных платежей предполагала платеж $20,000 при подписании договора плюс еще $80,000 до 25 ноября 2020 года.

Строительная компания согласно подписанному договору имела право продлить дату ввода здания в эксплуатацию, чем она и воспользовалась. С 30 сентября 2021 года финальное закрытие сделки было перенесено на 30 января 2022 года.

За $5,000 в договоре было прописано право переписывания контракта на другое лицо, но нужно было согласие продавца – компании застройщика. Плюс, за эту услугу нужно было заплатить адвокату продавца $550.

8 августа Панну заключил сделку купли-продажи контракта с Чандраном и Виджаян. В договоре была отмечена обязанность Панну получить согласие на переоформление договора на новых покупателей и все затраты, связанные с этим процессом взять на себя. По договору цена покупаемого дома составляла $1,360,100. Депозит $41,000 был отдан на сохранение Royal LePage Flower City Realty Inc. Деньги в таких случаях хранятся на трастовом счете до финального закрытия сделки.

15 марта 2021 года был подписан документ, продливший время на выполнение договора с пяти банковских дней до восьми. А уже 18 марта 2021 года еще один документ вошел в силу. Были убраны все условия и прописан окончательный баланс по сделке – $1,340,724.95.

19 марта 2021 года Панну получил письмо от строительной компании, которая уведомляла покупателей о начале строительства. Еще через 2 месяца – новое письмо. Оказывается, из-за последствий пандемии строительство задерживается. Новая дата закрытия назначалась в ноябре 2021 года.

После того как контракт был продан, рынок шел вверх, и стоимость покупаемой недвижимости оценивалась уже в $1,900,000.

И тут выясняется, что Панну никакого согласия на перевод своего интереса на новых покупателей не получал и никаких денег за переоформление контракта не платил. Риэлтор, представляющий интересы Панну, несколько раз заставлял риэлтора новых покупателей посылать документы, подтверждения из банка об их финансовой состоятельности. Все эти действия позволили думать новым покупателям, что все шло, как должно быть. 6 мая 2021 года адвокат покупателей Чандрана и Вуджаян обратился к адвокату Панну с требованием предоставить копию согласия застройщика на перевод договора с одного покупателя на другого. Оказалось, что цена перевода контракта с одного покупателя на другого выросла, и вместо $5,550 уже поднялась до $36,500. Такую цену Панну не захотел платить из своего кармана, поэтому согласие от строительной компании получено не было. Когда этот факт выяснился, найти Панну уже не представлялось возможным, так как он уехал в Индию. Кроме того, выяснилось, что в число покупателей была добавлена и жена риэлтора, с которым он работал. Собственно  в итоге она и закрыла сделку, став владелицей дома 22 декабря 2021 года.

Совершенно не уверена, для чего вся эта махинация была затеяна, но суд постановил, что сделка с настоящей владелицей дома была совершенно незаконна и после получения баланса $1,360,100, дом перешел к людям, которые перекупили контракт у Панну. Кроме этого, все судебные издержки должны быть выплачены истцам за счет ответчика. Справедливость восторжествовала!

В данный момент новые хозяева выставили дом на продажу за $1,499,000, и вот уже месяц ждут своих покупателей.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Несколько любопытных моментов отношений между владельцами жилья и съемщиками обсуждались в прессе на этой неделе. Первое, на чем хотелось бы остановиться, это ситуация, когда в дом или квартиру заселяются два человека или больше, которые договорились жить под одной крышей и делить расходы поровну. Обычно заполняется форма «Rental Application Form», и ряд персональных документов на каждого взрослого претендента. Люди въезжают, если владельца жилья все устраивает. При этом все взрослые жильцы рассматриваются как одна юридическая единица. Предположим, год прошел, действие договора закончилось, и один из жильцов захотел пуститься в самостоятельное плавание и съехать из помещения. Других все устраивает, и они остаются. По существующим порядкам жильцы не могут быть разъединены.

В существующем документе, регулирующем отношения между съемщиками и владельцами жилья – «Residential Tenancies Act» (RTA), порядок «разъединения» жильцов не предусмотрен, даже если контрактный год уже прошел, а жильцы живут в режиме month-to-month (от месяца к месяцу). Съемщик сообщает за 60 дней владельцу жилья, что он уезжает. Он просит сделать дополнительный договор к основному. Предположим, хозяин отказывается. Где-то его понять можно: ведь выгоднее иметь двух человек, ответственных за оплату аренды, чем одного. В законе такая ситуация не рассматривается, что оставляет жильцов фактически бесправными.

Такие ситуации доходят до Landlords and Tenants Tribunal – основной организации, рассматривающей конфликтные ситуации между арендаторами и арендодателями. Основной вопрос в данном случае – как определить союз жильцов: было ли это союзом «joint tenancy» – совместной и неделимой арендой или же это было «tenants in common» – арендой отдельных жильцов. Эта терминология знакома нам по видам владения собственностью, но мало встречается в контексте отношений между арендаторами и арендодателями. Доказывать наличие второго варианта отношений более затруднительно, ведь логично предположить, что о нем нужно было бы подумать заранее. Если бы у каждого жильца был отдельный договор с владельцем недвижимости, никакой проблемы бы не возникло, ведь если один жилец расторгает договор, у всех остальных договоренности сохраняются.

В общепринятой практике договор составляется один на всех жильцов и все жильцы за него несут общую и неделимую ответственность. В соответствии с пунктом 17 обязательного стандартного договора аренды, если не согласовано какое-либо другое соглашение, каждый арендатор несет общую ответственность за оплату аренды в полном объеме. Единственный сценарий, при котором жилец в одностороннем порядке может расторгнуть договор, это когда арендатор или его ребенок подвергся насилию или жестокому обращению. В противном случае, если хозяин жилья отказывается отпускать съемщика, тот должен найти себе адекватную замену. В этом случае арендодатель не может необоснованно отказать новому жильцу в переоформлении договора аренды. Но если новый претендент не настолько хорош по сравнению с уходящим, то практически у уходящего жильца нет других опций прервать отношения с владельцем жилья, что, конечно, несправедливо. Единственное решение этого вопроса предлагается как дополнение к Residential Tenancies Act, в соответствии с которым в случае отсутствия задолженностей, выбывающий жилец имеет право отказаться от договора аренды без дополнительных осложнений. Думаю, что этот пункт пригодится в договоре аренды, даже если он не присутствует пока в RTA, на этапе, когда люди еще только думают проживать вместе.

Еще одна тема для размышления. Недавнее решение Трибунала Онтарио должно послужить предупреждением владельцам кондоминиумов, которые сдают свои квартиры в аренду, что они могут остаться с большим штрафом, если не будут принимать своевременных мер против проблемных арендаторов. В своем решении от 10 февраля Condominium Authority Tribunal (CAT) признал солидарной ответственностью хозяина жилья и его арендатора за раздражающее и безобразное поведение съемщика жилья. Корпорации – кондоминиуму на Yonge Street/St Clair Ave. – была присуждена выплата более $26,000. Из этой суммы $8,551.50 должны быть уплачены хозяином квартиры, а $18,239.60 – жильцом и арендатором совместно за то, что они причинили неудобства жителям кондоминиума. Жилец заселился в квартиру в июне 2021 года. Жалобы на него начались практически сразу от соседей и секьюрити на шум в квартире, крики и ругань, стуки и удары. Ни о каком комфорте и спокойствии речь уже не шла. Соседи подвергались оскорблениям, в коридоре кондоминиума оставлялись остатки еды, правила безопасности по COVID-19 не соблюдались. В общей сложности корпорация получила 36 жалоб на проживающего жильца. Жилец оправдывался предвзятым отношением к себе одного из членов совета кондоминиума. Однако Трибунал не принял такие объяснения. Более того, обвиняемым предстал и владелец квартиры за то, что не предпринял никаких мер по нормализации поведения жильца и мер по его выселению из квартиры. Были сделаны запросы о том, предприняты хотя бы какие-то попытки избавиться от такого жильца. Но все сообщения были проигнорированы владельцем квартиры. В итоге было принято жесткое решение, в котором ответственность была поделена между хозяином квартиры и самим нарушителем спокойствия, причем, было подчеркнуто, что, сдавая квартиру, ее хозяин отвечает за то, чтобы все остальные жильцы кондоминиума наслаждались тишиной и спокойствием.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca