Меняются правила покупки недвижимости нерезидентами

Недавно правительство объявило о продолжении действия запрета покупки канадской недвижимости иностранцами до 2029 года. Но было сделано исключение для приобретения новых домов и квартир напрямую от строительных компаний. Так что в 2027 году иностранцы все-таки смогут покупать новое жилье.

Мнения экспертов по жилищному рынку разделились. Кто-то, по словам инсайдеров, выигрывает, а кто-то проигрывает в связи с продлением запрета на покупку недвижимости вторичного рынка и сохранением лазейки для покупателей новостроек.

Некоторые утверждают, что запрет несправедливо ограничил покупателей-иммигрантов, не затронув при этом канадских спекулянтов.

Сторонники новых правил утверждают, что изменение может повысить спрос на новое жилье и стимулировать его строительство, в то время как другие отмечают, что запрет практически не сделал жилье более доступным, зато негативно сказался на правах иммигрантов. Критики указывают на то, что эта мера лишь побуждает застройщиков возводить объекты для инвесторов, а не для рядовых канадцев.

Изменение политики последовало за резким спадом на рынке нового жилья. В частности, практически сошли на нет продажи квартир в строящихся кондоминиумах: падение стоимости недвижимости и высокие процентные ставки отпугнули инвесторов – основную категорию покупателей таких объектов. Согласно данным Статистического управления Канады, иностранным покупателям принадлежит лишь около 2,1% объектов недвижимости в провинции Онтарио и 2,7% – в районе Большого Торонто. При этом в ведомстве отмечают, что статистика по продажам жилья на этапе строительства не отслеживается.

Карен Чэпл, директор Школы городского и регионального планирования при Университете Торонто, отмечает, что более справедливый подход к решению жилищного кризиса заключался бы в том, чтобы сосредоточить внимание на покупателях, использующих жилье в качестве инвестиций, а не на их гражданстве.

Представители девелоперской отрасли приветствуют изменение, отмечая, что этот шаг перекликается с аналогичной программой, действующей в Австралии.

Дейв Уилкес, президент и генеральный директор Ассоциации строительной индустрии и освоения земель (Building Industry and Land Development Association), отметил, что запрет касается приобретения иностранцами уже существующего жилья, однако допускает покупку объектов на этапе строительства, «тем самым способствуя увеличению предложения нового жилья».

Дэвид Амборски, почетный профессор Школы городского и регионального планирования при Университете Торонто, отметил, что, на его взгляд, экономическое обоснование этого шага «выглядит разумным». «Покупка нового дома не создает нагрузки на уже имеющийся жилой фонд, – сказал он. – Это означает, что застройщик построит больше жилья, что, в свою очередь, увеличивает общий объем жилого фонда и предложение жилья на рынке».

Однако критики этого шага опасаются, что изменение политики будет служить, прежде всего, интересам инвесторов.

Рикардо Транжан, старший экономист Канадского профсоюза государственных служащих (CUPE) и бывший политический экономист Канадского центра политических альтернатив (Canadian Centre for Policy Alternatives), сравнил это с программой возврата части гармонизированного налога с продаж (HST) для покупателей нового жилья. По его словам, эта мера, по сути, стала спасательным кругом для застройщиков, чьи продажи резко упали на фоне роста процентных ставок.

«В долгосрочной перспективе эта политика может принести немалый вред, – отметил Рикардо Транжан. – Это создает для застройщиков соблазн и дальше действовать в интересах состоятельных международных инвесторов, которые используют канадский рынок жилья как надежное место для размещения своих капиталов, вместо того чтобы сосредоточиться на строительстве жилья, которое необходимо обычным людям и которое они могут себе позволить».

Эксперты подчеркивают, что цель запрета в момент его принятия заключалась не в ограничении предложения, а в том, чтобы канадским семьям не приходилось конкурировать за жилье с иностранными инвесторами, обладающими значительными финансовыми ресурсами. Возникает справедливый вопрос: почему нам нужны иностранные покупатели для приобретения наших новых домов. Да потому, что в свете текущей экономической ситуации несут огромные потери девелоперские и строительные компании, их и нужно «спасать», канадским домохозяйствам новое жилье все равно не по карману.

Таесу Сонг, доцент Виржинского политехнического института (Virginia Tech), подготовивший опубликованный в 2025 году доклад о налогах для иностранных покупателей и запрете на приобретение недвижимости иностранцами, подчеркнул, что лица, не являющиеся постоянными резидентами, ощутили на себе последствия такой политики. В его исследовании отмечается, что политические дебаты, предшествовавшие принятию мер в отношении иностранных покупателей в 2010-х годах, а также введению запрета на покупку недвижимости иностранцами, содержали расистские и ксенофобские подтексты, в частности, по отношению к гражданам Китая и иммигрантам. Когда в середине 2010 года цены на жилье начали расти, многие дискуссии о перспективах развития недвижимости были непосредственно продиктованы разрозненными свидетельствами того, что китайские инвесторы из-за рубежа массово скупают дома, которые затем оставались пустыми и невостребованными.

В докладе, подготовленном при поддержке организации «School of Cities», отмечается, что более 4/5 объектов недвижимости в стране, принадлежащих инвесторам, находятся в собственности канадцев, «а это означает, что спекуляции на данных рынках носят преимущественно внутренний характер». Имеющийся запрет может затруднить привлечение талантливых специалистов, Университет Торонто уже столкнулся с трудностями при найме кадров из-за рубежа именно из-за данного запрета.

Уиннон Гева, географ из Института управления и инноваций при Университете Торонто, назвала этот запрет с учетом предусмотренного в нем исключения «произвольным». По его словам, иммиграция сократилась, что, по всей видимости, уже привело к уменьшению доли иностранной собственности; кроме того, спад на рынке делает инвестиции менее привлекательными. «Мне крайне трудно увидеть в этом какую-либо пользу, – сказала Уиннон Гева. – Нет никаких реальных свидетельств того, что меры, направленные против иностранных покупателей за последнее десятилетие, как-то существенно помогли сделать жилье более доступным. И дело не в том, что мы сокращаем спекулятивную активность в целом – мы ограничиваем действия только отдельных участников рынка».

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca