Что нам стоит – дом построить

Высший суд Онтарио вынес решение о том, что масштабный проект жилого комплекса Hedge Road Landing в Georgina (провинция Онтарио), расположенный недалеко от озера Симко, был передан под защиту от кредиторов в самый разгар строительства.
Проект планировалось реализовать в три этапа. Первый этап расположен по адресу: 6213 Black River Road, и предусматривает строительство 144 домов типа «бунгало» в стиле коттеджа. Согласно судебным документам, 75 домов уже построены и проданы; 24 находятся в стадии строительства (из них 23 уже проданы); строительство еще 45 домов пока не начинали (при этом 13 из них уже проданы). Два последующих этапа будут реализованы на прилегающем свободном участке и включат строительство 168 домов на побережье озера Симко.
На сайте проекта он описывается как жилой комплекс для людей старшего возраста, ведущих активный образ жизни при ежемесячных maintenance fee на содержание территории и Club House со своим бассейном от $500 и более. Стоимость бунгало начинается с отметки чуть выше $820 тысяч (для покупателей, соответствующих установленным требованиям), а на сайте представлено несколько доступных объектов: www.alliancehomes.ca/site/jacksons-point-hedge-road-landing.
Проект реализуется компанией 2055226 Ontario Inc., а его бенефициарными владельцами являются три стороны: Alliance (Sutton) Inc., Berkstar Developments Inc. и Rose Sutton Limited Partnership. Согласно судебным документам, каждой из них принадлежит доля в 33,33%, при этом функции управляющего строительством выполняет компания Alliance Homes.
Для реализации проекта строители привлекли финансирование от компании MarshallZehr – небанковского кредитора, работающего в сфере недвижимости и базирующегося в Waterloo; компания предоставила один кредит на сумму основной задолженности $48,553,000 для первой очереди строительства и еще один кредит на сумму $16,050,000 – для двух оставшихся этапов.
Срок погашения двух кредитов наступал 1 января и 1 марта 2026 года соответственно; оба кредита не были погашены, и по состоянию на 13 августа совокупная задолженность перед компанией MarshallZehr составляла $42,907,636.19, при этом продолжалось начисление процентов. По данным MarshallZehr, застройщики также не выполняли обязательства по оплате услуг различных подрядчиков и поставщиков, в результате чего с февраля на объект первой очереди было наложено семь обременений на общую сумму $5,7 млн.
«Строительные залоговые обременения стали серьезным препятствием для возобновления строительных работ на объекте, и сроки строительства продолжают сдвигаться, – отметил назначенный судом наблюдатель в отчете, представленном вместе с заявлением компании MarshallZehr о защите прав кредитора. – С апреля 2026 года строительные работы практически прекращены. По мнению куратора, дальнейшее затягивание возобновления строительства ведет к росту расходов, откладывает сроки завершения строительства жилья и закрытия сделок и может негативно сказаться на стоимости проекта».
В письменных показаниях под присягой, датированных 17 августа, президент компании Alliance Homes Алекс Трооп объяснил трудности, с которыми столкнулся проект, спадом на рынке, негативно сказавшемся на ликвидности и, как следствие, приведшим к замедлению темпов строительства, таков типичный сценарий развития событий в текущем цикле банкротств.
«Владелец проекта, к сожалению, и сам серьезно пострадал от спада на рынке недвижимости Большого Торонто, что выразилось как в снижении стоимости земельных участков, так и в сокращении объемов продаж новых домов, – заявил президент компании Alliance Homes. – С января 2025 года компания не продала ни одного нового дома, что негативно сказалось на денежном потоке и возможности финансировать строительство объектов, на которые уже заключены договоры купли-продажи». В результате последняя сделка по продаже дома была закрыта компанией еще 31 марта 2026 года.
По словам Алекса Троопа, некоторые покупатели обратились с жалобами в Управление по регулированию жилищного строительства (HCRA), и в настоящее время ведомство рассматривает эти обращения. Алекс Трооп также выразил обеспокоенность тем, что компания Tarion, предоставляющая гарантии, может предпринять действия, способные нанести ущерб проекту. Кроме того, он сообщил, что лично вложил в проект $600 тысяч, но больше не имеет возможности продолжать финансирование.
24 августа Высший суд Онтарио удовлетворил ходатайство компании MarshallZehr, в результате чего проект Hedge Road Landing был переведен под режим защиты интересов кредиторов, предусмотренный федеральным Законом о соглашениях кредиторов компаний (CCAA).
Цель данного разбирательства — приостановить различные меры принудительного характера, принимаемые в отношении проекта, чтобы его можно было завершить.
В рамках первой очереди проекта насчитывается 10 предварительно проданных объектов, ввод которых в эксплуатацию запланирован на ближайшие три месяца. По данным назначенного судом наблюдателя было определено, что при повторном выставлении объектов на продажу (в случае аннулирования уже заключенных договоров) их стоимость теоретически могла бы вырасти на 5 – 10%. Однако отмечается, что эта оценка «не учитывает возможный негативный имидж, связанный с процедурой реструктуризации (CCAA), расходы на содержание объектов в течение предложенного периода поэтапной продажи, а также затраты и судебные риски, сопряженные с отказом от исполнения действующих договоров купли-продажи».
В связи с этим наблюдатель принял решение продолжить выполнение действующих договоров предварительной продажи и подал ходатайство с описанием порядка завершения оставшихся сделок; данное ходатайство было одобрено судом 28 августа. Режим защиты от требований кредиторов обычно вводится на первоначальный срок в 10 дней, после чего при необходимости возможно его продление на основании соответствующего ходатайства. После того как 24 августа компания Hedge Road Landing была переведена под защиту от требований кредиторов, срок приостановки судебных разбирательств был продлен до 13 ноября 2026 года – к этой дате ожидается поступление следующей информации о ходе процесса.
За всей этой грустной историей стоят судьбы конкретных людей – покупателей, ожидавших свои новые дома уже более десятка лет. Заплачены депозиты, суммы за «upgrades», добровольно-принудительное повышение цены более чем на $100 тысяч с необходимостью оплаты разницы (и до такого, оказывается, можно додуматься в Канаде) пять лет назад. И после всех мытарств получить решение суда, где пока решается только история с банкротством. Покупатели теряются в догадках, будет ли построен дом, а если нет, то когда, сколько и где можно получить свои деньги обратно.

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca