Необычные правила проживания в кондоминиуме

Адвокат Боб Аарон представил вниманию читателей издания «Toronto Star» разбор совершенно, казалось бы, нелепой ситуации.

Представьте, что вы владеете квартирой, но вам сообщают: ваш ребенок или родитель может переночевать у вас на диване или в пустующей второй спальне в пятницу, но не в субботу – и больше не сможет остаться в том же месяце, если только управляющий или правление не дадут на это письменное разрешение.

Таков очевидный результат действия правила в отношении посетителей, остающихся на ночь, которое было принято жилищным кооперативом Peel Condominium Corporation No. 485 в мае 2023 года. Здание, насчитывающее 341 квартир, расположено в Миссисаге по адресу: 135 Hillcrest Ave.

Принятое три года назад правило, касающееся пребывания гостей, определяет последних как лиц, не проживающих в данном здании. Согласно этому правилу, гости могут оставаться на ночь не более одного раза в календарный месяц. Для более длительного или повторного визита требуется предварительное письменное разрешение, а ночевки подряд без согласования запрещены.

Решение о предоставлении разрешения принимается исключительно по единоличному усмотрению управляющего недвижимостью или правления. Посетитель, не имеющий надлежащего разрешения, может рассматриваться как лицо, незаконно проникшее на территорию, и быть немедленно выдворен; при этом расходы корпорации на принудительное обеспечение порядка и судебные издержки могут быть возложены на владельца соответствующего помещения.

Правило гласит, что ограничения необходимы для предотвращения «перенаселенности жилых помещений и чрезмерного использования объектов общего пользования, включая… инженерные коммуникации и парковочные места».

Но может ли объединение собственников жилья на законных основаниях регулировать, кто именно ночует в принадлежащем владельцу жилье и как часто Владение квартирой в кондоминиуме требует от собственников поступиться частью той свободы, которой обладают владельцы отдельно стоящих домов. Статья 58 Закона Онтарио о кондоминиумах (Condominium Act) наделяет правления полномочиями устанавливать правила, регулирующие порядок использования жилых единиц и объектов общего пользования, в целях обеспечения безопасности и благополучия собственников и сохранности имущества, а также для предотвращения необоснованных помех при использовании жилых единиц или объектов общего пользования.

Однако правила всегда должны быть разумными и соответствовать закону, декларации и уставу.

Это требование невозможно выполнить, просто включив слова «безопасность», «переполненность» или «благополучие» во вводную часть правила. Между проблемой и вводимым ограничением должна существовать разумная связь.

Существует множество ситуаций, когда может потребоваться или быть желательным более длительный визит. Например: взрослый ребенок приезжает к родителю-владельцу жилья на выходные; бабушка или дедушка хотят, чтобы внуки погостили у них во время весенних каникул; пожилому владельцу жилья требуется помощь родственника после операции; ребенок остается с одним из родителей (проживающих раздельно) с ночевкой по выходным; пара проводит выходные вместе, но в остальное время живет раздельно; ребенок проживает с одним из родителей по решению суда; супруг или партнер живет в другом месте из-за работы.

Ни одна из этих ситуаций не обязательно приводит к переполненности или чрезмерной нагрузке на объекты общего пользования.

При принятии правил совет директоров обязан всегда действовать добросовестно и соблюдать требования законодательства. Наверное, суду потребуются доказательства, объясняющие, почему одна ночевка считается допустимой, а две – нет.

Это правило также создает потенциальные проблемы с точки зрения Кодекса Онтарио о правах человека, поскольку допускает вероятность того, что решения, принимаемые по усмотрению администрации здания, могут нарушать положения Кодекса, касающиеся защиты от дискриминации по определенным признакам.

Формулировка правила, предусматривающая «абсолютное и исключительное усмотрение», оставляет возможность для принятия произвольных, дискриминационных или недобросовестных решений. Как минимум, запросы на получение разрешения должны рассматриваться разумно, последовательно и с должным учетом обязательств в сфере прав человека.

Вызывает беспокойство и положение, касающееся незаконного проникновения. Совершенно непонятно, как приглашенный гость может вдруг превратиться в нарушителя границ лишь потому, что остался ночевать в частном жилье вторую ночь подряд.

Угроза взыскания всех расходов на принудительное исполнение и судебных издержек является проблематичной. Полномочия должны быть закреплены в законе или документах кондоминиума, лежащие в основе правила и их исполнение должны быть законными, а суммы должны подлежать надлежащему взысканию.

По мнению адвоката, правило, касающееся гостей, остающихся на ночь, является необоснованным вмешательством в частную жизнь, неуместной мерой, которую можно оспорить. Если правление обеспокоено перенаселенностью, ему следует регулировать именно этот вопрос. Если проблема в парковке – нужно регулировать парковку. Если жильцы сдают квартиры в краткосрочную аренду (например, через Airbnb), следует обеспечивать соблюдение действующих ограничений на такой вид аренды. Решение должно быть направлено на устранение реального вреда, а не на регулирование повседневной семейной и общественной жизни.

Владение квартирой в кондоминиуме подразумевает соблюдение разумных правил, установленных сообществом жильцов. Однако это не должно означать необходимость спрашивать у управляющего разрешение, прежде чем пригласить родственников провести выходные. В любом случае с наличием таких правил было бы желательно ознакомиться на стадии покупки жилья, и сделать свои выводы, нужна ли вам такая головная боль.

По материалам канадской прессы

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca