Неожиданные сложности с оплатой при покупке недвижимости

Боб Аарон – адвокат, который занимается закрытием сделок с недвижимостью, поднял неожиданную тему в “Toronto Star” на этой неделе.

Оказывается, в условиях нестабильности сегодняшнего рынка недвижимости, пожалуй, самой большой проблемой для покупателей, продавцов и их юристов является задержка в поступлении средств, перечисленных банковскими переводами.

Когда поступление средств покупателя задерживается из-за сбоя банковской системы, судьба сделки оказывается под угрозой, грузовые автомобили не могут разгрузить имущество в новом доме, и покупателям, возможно, придется останавливаться в отеле, пока средства не поступят на доверительный счет адвоката продавца.

После пандемии, а также в связи со снижением использования заверенных чеков (certified cheques) при оформлении сделок с недвижимостью из-за возможности их подделки, ситуации с недостаточно оперативным перечислением денег электронным путем становятся все более неприятными для растущего числа покупателей и продавцов.

В ходе презентации для большой группы юристов, проходившей в прошлом месяце очно и онлайн, адвокат по недвижимости из Торонто Тэннис Во сказала: «Меня постоянно поражает хаотичный и непредсказуемый характер сроков перечисления денег. Некоторые переводы, кажется, поступают на счет получателя менее чем за пять минут. Другие же занимают часы или дни без каких-либо объяснений».

Вот как работает система: адвокат покупателя инициирует платеж, используя систему денежных переводов Lynx от Payments Canada для перечисления средств за покупку недвижимости адвокату продавца.

Lynx – это электронная система банковских переводов, используемая банками для безопасной отправки платежей от имени своих клиентов. Банковские переводы между банками обрабатываются и рассчитываются с помощью системы Lynx. Они быстрые, безотзывные и осуществляются оперативно, с окончательной фиксацией расчетов в режиме реального времени.

В случае с недвижимостью юрист продавца может столкнуться с задержкой в получении средств, поскольку системы учета проводимых операций, обновляющие банковский баланс клиента, работают отдельно от Lynx. Ручное зачисление денежных средств на счет адвоката продавца может быть задержано по множеству непредсказуемых причин, пока покупатели и их грузчики с нетерпением ждут доступа к новому дому или квартире.

Ситуация усугубляется. Во всех договорах о купле или продаже недвижимости есть пункт о «существенных сроках», который гласит, что сроки, указанные в договоре, например, 17 декабря 2025 года, 18:00, должны соблюдаться строго и точно.

Наши суды неоднократно постановляли, что задержка в передаче денежных средств даже на несколько минут является нарушением договора, дающим продавцу право расторгнуть сделку, удержать задаток и подать в суд на покупателя за причиненный ущерб.

Когда перевод денежных средств задерживается на растущем рынке, у продавцов возникает соблазн отменить сделку, расторгнуть ее и перепродать по более высокой цене. На сегодняшнем рынке, когда перевод средств задерживается, покупатели и продавцы обычно договариваются отложить его на один день, пока деньги не поступят на доверительный счет адвоката продавца. Однако в этом случае покупатели могут понести дополнительные расходы или штраф за задержку.

Тэннис Во задала вопрос: «Что происходит, когда действия (или бездействие) третьей стороны препятствуют одной из сторон в выполнении своих договорных обязательств?» Будут ли суды смягчать строгую интерпретацию пункта о существенном значении времени в договорах? Ответ, по всей видимости, отрицательный. Несмотря на то, что Верховный суд Канады признал обязанность действовать добросовестно при исполнении контрактов, строгое толкование сроков, указанных в контракте, обычно имеет приоритет над обязанностью действовать добросовестно.

Лучший способ избежать срыва контракта из-за задержки банковского перевода – это включить в Договор о покупке недвижимости пункт, предусматривающий продление срока на один день в случае временной потери денежных средств в канадской системе банковских переводов Lynx, считает Боб Аарон.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca