Если на всех не хватает парковок

Сборы за застройку (Development Charges) – это сборы, взимаемые с застройщиков в момент выдачи разрешения на строительство, которые помогают оплатить стоимость инфраструктуры, необходимой для предоставления муниципальных услуг новому объекту застройки, например, дороги, транзит, водопровод и канализация, общественные центры, а также объекты пожарной охраны и полиции. Но вот какую проблему освещает издание «The Globe and Mail» на этой неделе, ссылаясь на известного английского писателя Джорджа Оруэлла: все городские жители равны, но некоторые менее равны, чем другие.

Хотя это не является официально провозглашенной политикой, но две острые проблемы имеют место быть. Слишком часто с новых жителей требуют непропорционально высокую плату за строительство общественных объектов, которые будут доступны всем, включая жителей, живущих в районе уже некоторое время. Например, когда дело доходит до выдачи разрешений на уличную парковку, новым жителям часто отказывают в доступе к дорогам общего пользования, которые должны быть доступны всем.

В основе сборов за застройку лежит концепция, согласно которой расходы на инфраструктуру, связанные с новым жильём, должны оплачиваться его покупателями. Однако в какой-то момент городские политики сообразили, что можно снизить налоги на недвижимость, установив завышенные сборы за застройку. В некоторых муниципалитетах эти сборы трансформировались в субсидии для уже существующих жителей. Последствия могут быть крайне несправедливыми. Развлекательный центр стоимостью $144 млн в Китченере практически полностью финансируется за счёт расходов на новое строительство, при этом в пресс-релизе города с гордостью отмечается, что «это никак не влияет на муниципальные налоги». Зачем это нужно, если объект будет обслуживать как нынешних, так и будущих жителей?

Надо признать, что краткосрочная политическая логика безупречна. Нынешние жители голосуют и представлены лоббистскими группами районов, пользующимися поддержкой городских советников. Те, кто переезжает в город, ещё не имеют возможности влиять на местную политику. Ассоциации будущих домовладельцев не существует. Но такая логика не выглядит справедливой. Новоприбывшие часто моложе и беднее нынешних жителей. Они пытаются обосноваться. Непростительно повышать их расходы, чтобы сделать жизнь дешевле для тех, кто живёт в комфорте и лучше.

Фискальная логика также опасна. Постоянный поток инвестиций в строительство может иссякнуть, если жилищное строительство пойдет на спад. В недавнем отчёте муниципалитета Торонто отмечалось, что поступления от налога на развитие в этом году, согласно плану, составят всего 23% от среднегодового показателя за последние 10 лет. К сожалению, именно этот средний показатель за последние 10 лет использовался сотрудниками муниципалитета при составлении бюджета на запланированные улучшения в сфере общественного транспорта, водоснабжения и дорог. В отчете предупреждается, что в настоящее время возможности города финансировать эти проекты находятся под угрозой из-за рыночной конъюнктуры и замедления темпов строительства. Городские власти заявляют, что эти работы необходимо продолжать в преддверии роста, даже если развитие замедлится, отмечая, что такие вещи, как канализация, должны быть установлены до того, как можно будет строить новые дома.

Другие проекты требуют длительного планирования и проектирования. Это разумно. Но также верно и то, что некоторые работы, например, увеличение пропускной способности перегруженных линий метро, принесут пользу как существующим жителям, так и новым. При более справедливой системе канадцы, находящиеся на нижних уровнях имущественной лестницы, не платили бы дополнительно за общественные удобства, которыми пользуются все. И в то же время их не лишали бы возможности парковаться на улице, чтобы сохранить привилегию для домовладельцев.

Проблемы с парковкой часто лежат в основе возражений жителей района против новой застройки. В этом году они стали центральной темой для протестов против изменений в зонировании, которые позволили бы строить восьмиквартирные дома в жилых районах Эдмонтона и шестиквартирные дома по всему Торонто. Десятилетиями в крупных зданиях по всей Канаде требовалось наличие парковки на их собственной территории, отчасти для того, чтобы успокоить жителей района, обеспокоенных спросом на парковочные места на улице. К счастью, такие правила парковки начинают меняться, но другая тактика заключается в том, чтобы явно исключить жителей новых застроек из числа претендентов на получение разрешений на парковку на местных улицах. Когда это положение, по-видимому, было забыто при строительстве одного из недавних объектов в Торонто, местный советник встревожилась тем, что жители города обращаются за дешёвыми разрешениями на парковку на улице. Вместо того чтобы признать основную проблему – заниженные цены на парковку на улице – она убедила коллег-советников рассмотреть возможность изменения правил задним числом, чтобы эти жители не получали разрешений.

Одним из положительных аспектов новой политики правительства провинции, снимающей остроту проблемы, является разрешение строить больше домов вблизи транспортных станций.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca