О сборах за строительство (development charges), которые перекладывают на покупателей жилья

Правовая основа для отделения налога с продаж от продажных цен появилась ещё в XIX веке. Однако в наши дни распространённый аргумент в пользу этой практики заключается в том, что это мощное и постоянное напоминание потребителям, то есть налогоплательщикам, о расходах государства. Однако, когда речь заходит о самой крупной покупке в жизни большинства людей, они чаще всего плохо осведомлены о различных государственных сборах и пошлинах, взимаемых с вновь построенных домов.

Покупатели жилья знают о налогах и сборах за передачу права собственности на землю. И большинство людей знают о налогах с продаж, которые часто применяются в отношении недавно построенной недвижимости. Правительство Карни предложило новую федеральную скидку для тех, кто впервые приобретает недвижимость стоимостью до $1,5 млн. Но мало кто знает о сборах за застройку (development charges), которые составляют наибольшую часть разнообразных поборов, взимаемых муниципалитетами с застройщиков для покрытия расходов на инфраструктуру, необходимую для нового жилья.

По сути, это плата застройщиков муниципалитетам за любые расходы, например, от расширения канализации до строительства новых дорог. На практике застройщики регулярно перекладывают эти расходы на покупателей жилья. Это делает такие сборы фактически налогом на новых жильцов, который в последние годы стремительно растёт.

Согласно анализу, проведённому для ассоциации строителей BILD (The Building Industry and Land Developing Association), в нескольких городах Онтарио, где эти сборы самые высокие, ставки сборов за застройку выросли более чем на 200% с 2011 по 2023 год. В Торонто за тот же период они выросли на 592%. В крупнейшем городе Канады покупатель жилья сталкивается с development charges более $130,000 за отдельный дом и около $80,000 за двухкомнатную квартиру. В Британской Колумбии также высоки сборы за строительство, которые в Ванкувере часто превышают шестизначную сумму.

К сожалению, покупателям нового жилья не предоставляется детализация взимаемых доходов. Покупатель остается в неведении, куда направляются эти средства. То же самое относится и к арендаторам, которые в конечном итоге оплачивают эти сборы, ежемесячно выписывая арендодателю чеки.

Полное отсутствие прозрачности помогает объяснить, почему многим муниципалитетам удавалось завышать налоги на застройку до непомерных размеров, практически не вызывая общественного возмущения. Аналогичное повышение любого другого налога, скорее всего, вызвало бы, по крайней мере, бурное обсуждение. Рост стоимости земли и затрат на строительство в быстрорастущих городах часто является причиной роста цен. Однако рост ставок платы за застройку (development charges) опережает рост населения, что опровергает утверждение о том, что растущие сборы – это всего лишь отражение роста стоимости нового строительства.

Отсутствие прозрачности выгодно городским властям, которые часто без лишнего шума называют амбициозные проекты, приносящие пользу и местным жителям, расходами, которые нужно оплатить за счёт налога на развитие. Зачем рисковать, чтобы вызвать возмущение избирателей, повышая налог на недвижимость, если можно просто профинансировать сомнительные проекты, используя практически скрытые отчисления на развитие?

Застройщик из Торонто Брэндон Доннели метко назвал эти сборы «переходом от людей, которые не хотят за что-то платить, к людям, которые не знают, что они за что-то платят». Так дальше продолжаться не может. Муниципалитеты должны быть обязаны раскрывать покупателям жилья подробную информацию о стоимости сборов и их дальнейших тратах. По мнению известного профессора-экономиста Майка Моффатта, вычленение суммы налога из стоимости самого жилья может сэкономить покупателям жилья десятки тысяч долларов. Сейчас, когда рынок недвижимости находится в упадке, реализуются различные инициативы на федеральном, провинциальном и городском уровнях, направленные на отсрочку или, что будет лучшим выбором, на снижение этих сборов. Это должно стать очевидным первым шагом к началу дебатов о том, какой размер платы следует взимать городам на их развитие.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca