Почему не растут продажи недвижимости

В феврале 2022 года средняя цена нового отдельного дома в районе Большого Торонто (GTA) составляла $1,838,396, новой квартиры – $1,252,515, количество предлагаемых объектов недвижимости на рынке сократилось всего до 9,000. Перенесемся в сегодняшний день: средняя цена нового дома выросла до $1,505,530, а новой квартиры убавилась до $1,021,339, на продажу выставлено более 21,500 новых единиц жилья. При снижении цен на 18 – 19% и невиданном за последнее десятилетие уровне запасов и выбора рыночные условия явно благоприятствуют покупателям – так почему же не происходит роста продаж?

В период с 2019 по 2025 год строительная отрасль в целом и сектор строительства нового жилья в районе Большого Торонто, в частности, столкнулись с колоссальной инфляцией. Стоимость строительства нового односемейного дома фактически удвоилась, а квартиры увеличилась более чем на три четверти. На это накладывается приличная сумма сборов, налогов и платежей за новые дома в регионе, особенно муниципальных сборов. Там, где при растущих расходах предлагается нижний предел цены, проект становится экономически не выгодным для реализации. Это важно по двум причинам: во-первых, это объясняет, почему цены на новые дома оставались стабильными на уровне около $1,5 миллиона для односемейных домов и около $1 миллиона для кондоминиумов в течение последних полутора лет, это нижний предел цен. Во-вторых, хотя ценовые ориентиры снизились из-за различных факторов, вряд ли произойдет дальнейшее снижение, если только не будут внесены структурные изменения в расходы, добавленные к цене во время процесса строительства.

Нет сомнений, что текущая торговая и экономическая неопределенность, усугубленная геополитическим кризисом, оказывает охлаждающее воздействие на поведение покупателей. Потенциальные покупатели нового жилья, которые обычно находятся на рынке, выбирают подход «подождем и посмотрим». Хотя трудно количественно оценить воздействие кризисных тенденций, но это, безусловно, реально влияет на состояние рынка.

Текущие общественные и политические дебаты в Оттаве по поводу изменений в налоге на недвижимость (HST) для новых домов также тормозят рынок, поскольку покупатели ждут ясности. Федеральное правительство обязалось применять новую политику ретроспективно с 27 мая, что должно успокоить потенциальных покупателей. BILD (Building Industry and Land Development Association) и строительная отрасль продолжают призывать федеральное правительство расширить свои обязательства для всех покупателей, а не только для тех, кто покупает впервые, и применить сокращение налогов на первый $1 миллион и льготным налогообложением покупки недвижимости до $1,5 миллиона. Это дало бы существенную экономию для покупателей нового жилья, и указанные выше правительственные обязательства вселили бы уверенность в тех, кто только рассматривает возможность покупки.

Наконец, процентные ставки несколько снизились с пика в 2024 году, и специалисты надеются, что нисходящая траектория продолжится, но пока они остаются выше среднего значения за период 2009 – 2023 годов. Когда это сочетается еще и со стресс-тестом , который требует от потенциальных покупателей квалифицироваться на 2% выше предлагаемой ставки, это ограничивает покупателей и в суммах кредитов, на которые они могут претендовать. Отмена, снижение или временная приостановка этих требований была бы полезной в настоящее время.

Вопрос «А если продажи останутся низкими?» должен беспокоить нас всех. Строительство нового жилья в Большом Торонто зависит от его продаж. Сначала происходят продажи, а через некоторое время эти продажи приводят к началу строительства, а затем к периоду завершения строительства. Поставка нового жилья – это не продукт «точно в срок», а конвейер, который растягивается на три-пять лет или больше.

В недавней статье Altus Group для BILD и Ассоциации застройщиков жилья Онтарио говорится, что, если спад продаж продолжится, то ежегодное строительство жилья в Большом Торонто может сократиться на 23,000 единиц (или на 60%), $10 миллиардов ежегодных инвестиций в строительство в регионе могут испариться, а почти 50% рабочих мест в жилищном строительстве и связанных с ним отраслях окажутся под угрозой из-за остановки строительства новых проектов. Если перевести это на язык человека, который, возможно, рассматривает возможность покупки нового дома в ближайшие несколько лет, то сейчас условия явно благоприятствуют покупателям; если подождать несколько лет, ограничения могут сузить возможность выбора.

По мнению регулирующих органов и политиков, очень важно иметь устойчивый и предсказуемый поток нового жилья для удовлетворения потребностей канадцев во избежание пиков и спадов предложения. Это включает и рассмотрение того, как затраты, которые добавляются к стоимости новых домов, взаимодействуют со стоимостью производства и процентными ставками, чтобы больше новых проектов могли бы соответствовать порогу экономической жизнеспособности, делая более доступным предложение новых домов.

Звоните, если у вас есть вопросы!
Телефон: 416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca