Маленькие квартирки – от любви до разочарования

В Торонто высокоэтажные многоквартирные здания с маленькими квартирами заполняют квартал за кварталом в центре города. Маркетинговая стратегия была проста и эффективна. Купите себе кусочек даунтауна, мидтауна, побережья! Пусть дорого, но свое! Фактически продавался тот самый «location, location, location»! Сегодняшняя реальность такова, что продажа кондоминиумов в крупнейших городах Канады падает, так как предложение растет, а спрос снижается. А труднее всего сегодня продаются именно самые маленькие квартиры. Студии и односпальные квартиры в Торонто составили 20% продаж квартир в последнем квартале 2024 года, согласно данным Регионального совета по недвижимости Торонто (TRREB). Более крупные квартиры, такие как односпальная плюс ден, двухспальная и двухспальная плюс ден, в совокупности составили 72% продаж.

Односпальные квартиры также сдаются дешевле, средняя арендная плата за такую квартиру в Торонто снизилась на 5,8% по сравнению с прошлым годом, согласно данным сайта Rentals.ca, а снижение в некоторых других канадских городах еще более значительное. Квартиры с одной спальней и студии являются самыми трудными для продажи и аренды на текущем рынке. Больше всего «пострадали» владельцы квартир площадью менее 500 кв. футов, эту недвижимость теперь пренебрежительно называют «shoe box» или «коробками из-под обуви». Это тенденция, которая еще будет накапливаться на протяжении некоторого времени, по мнению Кристофера Вейна, операционного директора компании по недвижимости из Онтарио Equiton Developments. За последние пять лет, как он говорит, застройщики строили квартиры, которые слишком малы, чтобы быть комфортными, и реальность рынка, наконец, настигла именно этот сегмент рынка. «Маленькие квартиры – это комфортно с точки зрения цены, но не в том случае, если они не функциональны, нецелесообразны или не пригодны для проживания», – сказал Mr. Wein, отметив, что индустрия поняла, что зашла слишком далеко в производстве маленьких квартир. Теперь, по его словам, «маятник должен вернуться обратно».

Поскольку рынок покупки небольших кондоминиумов в городе переходит от инвесторов, ищущих возможностей для получения спекулятивной прибыли или использования их в качестве аренды, к конечным пользователям, ищущим на самом деле нормальное по размерам жилье, которые они покупают, некоторые строители, риэлторы и другие представители отрасли пересматривают то, что когда-то работало, и пытаются выяснить, как текущий запас небольших планировок можно переосмыслить для удовлетворения спроса на более крупные единицы. Это то, что, по словам экспертов, осуществимо, но сложно, дорого и во многом зависит от того, на какой стадии строительства находятся здания.

Кристофер Вейн считает, что изменить планировку кондоминиума иногда возможно – он перепроектировал несколько зданий в прошлом на различных стадиях строительного процесса как с Equiton, так и с другими компаниями. Но как только строительство завершено, перестройки могут быть действительно сложными, независимо от того, проводит ли их застройщик или владелец жилья, который надеется объединить две смежных квартирки. Ведь теперь вы делаете уже ремонт. Вы должны учитывать все возникающие структурные, инженерные и механические проблемы. Расширения требуют сноса стен, что создает определенные трудности. В высотных зданиях стены могут быть деревянными или стальными, но большинство зданий выше 12 этажей имеют бетонные несущие стены. Зачастую такие перестройки осуществить настолько сложно, настолько дорого, это требует столько инженерных решений, что просто не стоит об этом даже думать. Среднестатистическому человеку, желающему купить две квартирки и объединить их – особенно в не новом кондоминиуме, а не объектов в строящемся здании, вероятно, может быть сложно. При этом не следует забывать и о длительности бюрократического согласования проекта. Кроме этого, вероятность того, что две квартиры выйдут на рынок одновременно на продажу и будут хорошо подходить для объединения, практически минимальна.

Сам проект такой переделки должен тоже иметь смысл. Небольшие кондоминиумы продаются за более высокую цену за квадратный фут, чем более крупные. Покупка двух небольших кондоминиумов может обойтись примерно в $1,2 миллиона плюс дополнительные расходы на реновацию и объединение. Приблизительно за такую сумму, он указывает, можно купить semi-detached дом в центре Торонто, и, конечно, стоимость обычной покупки заранее построенного кондоминиума с несколькими спальнями будет намного ниже. Единственный фактор, когда эта опция может стать жизнеспособной, это если цена на небольшие квартиры значительно упадет, а большие квартиры с двумя или тремя спальнями сохранят свою стоимость, так как люди, покупающие и переделывающие квартиры, действительно получат какую-то прибыль от своих инвестиций.

Хелен Стопс, профессор архитектуры в Университете Торонто, считает, что даже если покупатели смогут смириться с высокой ценой за большой ремонт, необходимый для объединения меньших квартир в большие, бюрократические препоны могут всё равно остановить строительство. Кондо строятся по модели совместной собственности, где люди владеют своими индивидуальным пространством, но инвестируют и принимают решения об управлении зданием как группа. Для большинства строительных работ в кондо необходимо одобрение совета кондоминиума, который контролирует управление зданием, и это, по словам Хелен Стопс, может сделать выполнение такого рода ремонта «несказанно трудным». Но на самом деле, более логичным будет переориентация провинциальных и муниципальных властей на стимулирование застройщиков возводить более удобное и просторное жилье.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca