Покупка недвижимости в совладении с другим собственником

В настоящее время, когда цены на недвижимость сильно поднялись, многие люди раздумывают о покупке в доле со знакомыми, друзьями, а порой и просто незнакомыми людьми. Покупка дома совместно с другими людьми – это важный шаг, который нужно обсудить с адвокатами, составить грамотный договор, ведь вы вместе соглашаетесь на совместное владение недвижимостью, что предполагает наличие как прав, так и обязанностей. Подписание договора в самом начале приобретения такой недвижимости внесет ясность при потенциально возможных сценариях развития событий. Должны быть оговорены финансовые и страховые обязательства.

На сегодня получили распространение несколько типов совладения недвижимостью.

Join Tenants – в случае смерти одного из собственников, оставшиеся в живых собственники наследуют долю умершего автоматически.

Tenants in Common. В случае смерти одного владельца его доля становится частью его наследства, и его право собственности на долю в недвижимости не переходит автоматически на других собственников. Доли владения определяются в момент подписания договора.

Сo-ownership обычно оформляется через регистрацию корпорации, чтопозволяет ее собственникам продавать или передавать свои доли без бюрократической волокиты, связанной с изменением имени корпорации. Что важно, как и в любом партнерстве – оформление документов надлежащим образом.

В этом месяце Апелляционный суд Онтарио опубликовал одно из самых важных дел года в сфере недвижимости. Это противоречит общепринятому толкованию «joint tenancy», формы владения имуществом, которая предусматривает, что в случае смерти одного из совладельцев имущество автоматически переходит к оставшемуся в живых. Нигел Джексон и Берни Таубе были давними романтическими партнерами. Лори Розенберг была внучатой племянницей Берни Таубе, умершей в июле 2010 года.

В 2011 году Джексон приобрел недвижимость в Порт-Хоуп. Позже он передал право владения домом Лори как совладелице (в законе используется термин “joint tenants”) с правом наследования. Намерение заключалось в том, что после его смерти Лори Розенберг автоматически унаследует эту собственность без задержек и затрат на оформление завещания. В 2020 году муж Лори сообщил Джексону, что они просят его уехать, для того чтобы можно было модернизировать дом, продать его и на вырученные деньги купить уже новый дом для всех троих. Джексон забеспокоился, что ему придется уехать. Он встретился с адвокатом по недвижимости и подписал акт об отмене определения владения этой недвижимостью как » joint tenancy» и преобразования ее в «tenants in common», согласно которому каждая из сторон будет владеть 50% имущества. После регистрации право Розенберг на владение всем жильем в случае ухода его из жизни автоматически переходило бы Лори. Но владела ли она по-прежнему своей половиной имущества?

В июле 2023 года стороны подали друг на друга в суд за разъяснением прав на собственность после регистрации договора о прекращении совместного владения ею или «joint tenancy».

Судья Роберт Чарни постановил, что, несмотря на регистрацию первого документа на дом «joint tenancy» вместе с Лори, Джексон не намеревался дарить ей половину имущества при жизни. Все, что он подарил ей, это право на обладание недвижимостью целиком, но уже после его смерти. Никаких прав контроля или владения половиной имущества при его жизни не предполагалось. Судья постановил, что Розенберг владел долей Лори в доме, находившейся в доверительном управлении Джексоном при его жизни. Решение означало, что, когда Джексон разорвал «joint tenancy», он лишил Лори ее права на владение половиной дома и ее права на наследство в отношении своей половины доли, которая оставалась частью его имущества.

Решение было опротестовано, Апелляционный суд вынес свой вердикт 4 декабря. Судья Бенжамин Зарнетт, выступая перед коллегией из трех судей, отклонил апелляцию. К огромному удивлению многих юристов, суд постановил, что, несмотря на то, что Лори Розенберг владела домом вместе с Нигелем Джексоном как «joint tenants», результатом сделки 2020 года стало то, что она удерживала свою половину доли в собственности лишь в доверительном управлении Джексона. Лори Розенберг в итоге осталась ни с чем. Таким образом, принимая во внимание, что закон в Канаде опирается и на предыдущие судебные решения, владельцам недвижимости, которые использовали форму «joint tenancy» в качестве инструмента планирования недвижимости, чтобы избежать затрат и задержек при оформлении завещания, необходимо будет пересмотреть свои планы в свете этого решения.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

С наступающим Новым годом! Пусть Новый год принесёт в дом все самое лучшее: любовь, радость, здоровье и достаток. Пусть этот год будет насыщен приятными событиями и эмоциями, а близкие и родные будут рядом.