Рынок недвижимости – покупать или подождать?

Итак, вы приняли решение о покупке недвижимости, оценили ваши шансы на взятие банковского займа и изучили экономическую ситуацию. И, что самое главное, поняли, для чего вы все это затеваете. Обычный следующий вопрос риэлтору: «Когда же лучше покупать?»

Начнем издалека. Существуют сезонные колебания рынка. Исторически в Онтарио самый оживленный рынок бывает весной. Следующим по активности стоит осенний. В Онтарио замечательное, но такое короткое лето. Активность на рынке недвижимости снижается. Люди пытаются максимально большее время проводить на природе, у воды, отдыхать с детьми на каникулах. Грибы, ягоды, рыбалка! Не очень активный рынок в декабре, январе, феврале – суровая зима, когда не хочется, а иногда и нет возможности выйти из дома. Ханука, Новый год, Рождество! Праздничные хлопоты традиционно отодвигают все остальные дела на «потом».

Однако все поменялось в этом году. Активности весеннего рынка помешала пандемия. По данным Канадской ассоциации риэлторов (CREA) в мае 2020 года количество продаж упало до уровня 1996 года. Но в условиях этого рекордного спада цены остались относительно стабильными из-за отсутствия предложений на рынке. Все летние месяцы были очень активными с намечающимся креном интересов покупателей в сторону окрестностей Торонто. Возможность работать отдаленно подтолкнула рост спроса на недвижимость в районах Ajax, Oshawa, Guelph, Hamilton, Barrie, где можно купить домик с участком, эквивалентный стоимости небольшой квартиры в даунтауне.

Ужесточение правил сдачи жилья на короткий срок поставило осенью в экстремальные условия инвесторов. Масса несдающихся квартир или сдающихся по цене на 17 – 20% ниже, чем в прошлом году, приводит к перенасыщению не только рынка съемного жилья на сдачу, но и на продажу из-за невозможности владельцев платить за пустующее жилье. Как следствие – падение цен на квартиры в Торонто.

Никак не добавляет оптимизма заигрывание властей со съемщиками в вопросах соблюдения правовых норм и взимания платы за жилье. Абсолютное отсутствие каких-либо рычагов влияния на злостных неплательщиков аренды. Истории в прессе о пострадавших владельцах недвижимости, которым жильцы не платят уже по два года, полный развал системы контроля и невозможность выселения жильцов делают жизнь инвесторов невыносимой. Возможно, это тоже является частью проекта по коррекции цен на недвижимость в плане достижения большей доступности жилья. Набирают силу инициативные группы поддержки тенантов. Очередной митинг за право каждого иметь крышу над головой у кондоминиума, где живет мэр Торонто Джон Тори, случился 24 ноября. Жильцов здания предупредили не выходить из дома. В случае, если в дом удалось бы проникнуть кому-либо из митингующих, у охранной компании был и план «B» – отключение электричества и блокировка лифтов. И это в одном из самых элитных кондоминиумов Торонто в присутствии нескольких нарядов полиции!

Если смотреть на эту ситуацию с точки зрения оптимиста, то ведь нет худа без добра. Если мы говорим про покупателей – ситуация совсем неплохая. Рынок на их стороне. Продажная цена может быть просто невероятно низкой из-за действительно крайней необходимости избавиться от недвижимости. Это – то самое счастливое время для покупателей – как покупающих для себя, так и для инвестиций.

Прогнозы на следующий год представляются достаточно оптимистичными. Ожидается увеличение количества иммигрантов, въезжающих в страну. Низкие ставки по ипотечному кредиту. Даже если из-за COVID-19 будут закрываться бизнесы, результатом станет только сокращение числа продаж на рынке жилья, но не понижение цен. Поэтому на вопрос «Когда покупать?» можно ответить, что время, достаточно благоприятное для покупателей, именно сейчас. В подтверждение хочу привести любопытную информацию.

В Америке существует крупнейшая статистическая и аналитическая американская компания Attom Data Solutions, в ведении которой находятся все данные по недвижимости Соединенных Штатов: цены, по которым когда-то было куплено жилье, данные налогообложения, инженерная документация, разрешения на постройку и перестройку, то есть, все хранится в базах данных этой компании. Было проведено интересное исследование на основе сравнительного анализа продаж 27 миллионов единиц недвижимости за последние 7 лет. Его результаты были опубликованы 24 ноября 2020 года.

Брался каждый день недели, в который происходило 10,000 и более продаж отдельных домов и кондоминиумов, и считалось отношение средней цены покупки (медианы) и реальной стоимости недвижимости, рассчитанной с помощью статистического алгоритма (ATM – Automated Valuation Model).

Американские ученые утверждают, что, несмотря на очень большой рост покупательной активности, выиграют все равно те, кто подождал своего звездного часа до декабря. Ведь, базируясь на этом исследовании, самыми хорошими днями для покупок, как выяснилось, являются 4 декабря и 26 января – именно в эти дни заключаются самые выгодные сделки. Покупатели платят реальную стоимость недвижимости, не переплачивая лишнего. Ноябрь стоит на втором месте – покупатели переплачивают всего 2%. А вот сравнение июльское – размер переплаты составляет 6.9%.

В любом случае, покупатель должен быть готов к покупке и сделать вместе с риэлтором свою домашнюю работу. Просто для того, чтобы, когда встретится именно то, что нужно, быть в курсе того, что делается на рынке, что стоит за цифрами «Asking Price», и какова должна быть стратегия и тактика ведения переговоров. Думаю, именно в этом секрет успеха сделки независимо от даты подписания договора!

Если вы думаете о покупке недвижимости и у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Новая цена — $1,248,000.
• Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,434 ежемесячно!
• Сдается в рент ухоженная просторная квартира 1+1BDRM с 1 декабря. Downtown Toronto, East of Yonge Street. Зданию 5 лет, высокие потолки. Запрашиваемая цена — $1,975.
• Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM в Markham с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена — $2,000.
• Продается квартира 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена — $899,000.
• Отдельные дома от строительной компании — North York (от $1,530,000), тихое место, синагоги, школы, банки, магазины рядом!
• Скоро на рынке! Bungalow — 60 ft frontage, недалеко от озера, парков. Престижный район Scarborough.
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Продается химчистка в Mississauga — депо c чистым доходом в месяц — $15,000 Цена: $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.