Рынок недвижимости – новые тенденции
Начало 2021 года ознаменовалось очередным витком роста цен на недвижимость. Вот рекорды последней недели, которые становятся новой реальностью:
- угловой таунхаус в Bradford, построен в 2014 году, 1885 sq. ft., продан за 1 день за $890,000;
- таунхаус в Aurora, построен в 2006 году, чуть более 2000 sq. ft., продан за 6 дней за $1,068,000;
- угловой таунхаус в Richmond Hill, построен в 2003 году, 1952 sq. ft., продан за 5 дней за $1,255,000;
- угловой таунхаус в Woodbridge, построен в 2014 году, 1885 sq. ft., продан за 1 день за $1,200,000;
- угловой таунхаус в Ajax, построен в 1999(!) году, 1800 sq. ft., продан за 4 дня за $950,000.
Все указанные танхаусы продавались в отличном состоянии, но без какого-либо грандиозного ремонта, без какого-то вида на лес или озеро, который бы поднял их цену.
Мнений по поводу того, что нас ждет в дальнейшем, много – причем, абсолютно противоречивых. Многие агенты обращают внимание на количество объектов недвижимости, выставленных на продажу. В отдельных районах города впервые за многие месяцы количество новых листингов превышает количество проданной недвижимости, что в значительной степени будет способствовать сбалансированию спроса и предложения.
Приведенные продажи свидетельствуют о выравнивании периферийных и городских цен. Когда встает вопрос о покупке более или менее равнозначного жилья в Торонто или в 100 километрах от него за такую же цену, не думаю, что всегда решение будет в пользу загородной недвижимости. Скорая коррекция рынка в пользу Торонто абсолютно закономерна.
Рынок кондоминиумов, особенно квартир, ориентированных на собственное в них проживание, сейчас очень активен. Просторные квартиры в хорошем состоянии, с чудесным видом, небольшими месячными платежами стремительно уходят за гораздо большую цену, чем заявленную. И в даунтауне тоже. Не всем же по плечу покупать миллионные таунхаусы в Аджаксе!
В связи с ростом цен все более популярной становится идея совместного владения и проживания в доме – «co-owning a home», когда люди объединяют свои финансы и владеют недвижимостью с оговоренными долями. Каковы же преимущества такого вида собственности?
* Во-первых, с меньшим начальным капиталом удается приобрести право называться собственником и не выкидывать деньги ежемесячно на аренду.
* Во-вторых, у вас появляется доступ к престижным районам, ваши дети ходят в отличные школы.
* В-третьих, хозяйствование может быть более экономным и эффективным.
* Ну и фактор человеческого общения еще никто не отменял!
Объединяются молодые люди, еще не имеющие семей, молодые семьи, пенсионеры, которым не под силу вести хозяйство в одиночку.
Существуют различные опции такого совместного владения. Например, группа индивидуумов может зарегистрировать корпорацию (которая тоже может иметь различные формы). Оговариваются детали владения. Собственники могут владеть одинаковыми долями и иметь равноправные голоса, либо оговариваются доли каждого владельца и соответственно определяется право на голос в принятии решений.
Распространенные варианты совместного владения:
Tenants in Common. В случае смерти одного владельца его доля становится частью его наследства, и его право собственности на долю в недвижимости не переходит автоматически на других собственников.
Join Tenants. В случае смерти одного из собственников, оставшиеся в живых собственники наследуют долю умершего автоматически.
Сo-ownership. Обычно оформляется через регистрацию корпорации, что позволяет ее собственникам продавать или передавать свои доли без бюрократической волокиты, связанной с изменением имени корпорации.
Становится очень популярным приобретение домов вскладчину у молодежи. Ведь, скинувшись на downpayment в 20%, вы можете сэкономить на страховке ипотечного кредита. Выигрывается время для накопления нужной суммы, чтобы в дальнейшем приобрести уже собственное отдельное жилье. Лет через 5 – 6 вы получаете не только вложенные вами средства, но и сумму прироста – ведь недвижимость за это время существенно подрастет в цене. Все расходы на содержание дома оплачиваются в соответствии с долями собственников.
Как и в любом партнерстве, важно оформить документы надлежащим образом. Покупка дома совместно с чужими людьми – это очень серьезный шаг, который нужно обсудить с адвокатами, составить грамотный договор, ведь вы вместе соглашаетесь на совместное владение недвижимостью, что предполагает наличие как прав, так и обязанностей. Подписание договора в самом начале приобретения такой недвижимости внесет ясность при потенциально возможных сценариях развития событий. Должны быть оговорены финансовые и страховые обязательства. В каких долях также будут оплачиваться mortgage, налог на недвижимость, электричество, газ, вода, вывоз мусора, возможные траты на ремонт.
Как оценивается вклад каждого не только в денежном выражении, но и в виде полезных работ и затраченного времени. С самого начала оговариваются санкции за разрыв контракта, за неправильное использование денег, отложенных на общем счету. В случае будущих неразрешимых споров определяется метод их решения через медиаторов и арбитров.
Процесс приобретения «co-ownership» жилья не сильно отличается от обычного процесса покупки. Начинать весь процесс нужно в кабинете mortgage брокера, чтобы понять свои финансовые возможности. Изучить ситуацию на рынке, просчитать все необходимые платежи вместе с отчислениями в резервный фонд. Проверить в муниципалитете, не будет ли продвинутая идея совместного проживания провоцировать муниципальных инспекторов на проверки и штрафные санкции, если зонирование района позволяет проживание только одной семьи в доме. Если дом покупается уже с несколькими квартирами, обязательно проверяйте легальность сделанных перестроек и соответствие зонированию. Подсчитайте свои расходы на закрытие сделки.
Сейчас на рынке услуг появились строительные компании, которые построят, перестроят или отремонтируют ваш дом в соответствие с вашими требованиями. Ваш дом должен быть удобен для всех проживающих в нем.
Звоните, если у вас возникли вопросы!
416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca
