Рынок недвижимости – «Bidding Wars» продолжаются

Громкой новостью последней недели было сообщение о предложенном банком HSBC 0.99% проценте по ипотечному займу «variable» (т. е., который может колебаться в зависимости от базовой ставки банка), фиксированному на 5 лет. Впервые в истории этот показатель упал ниже 1%. Небольшое уточнение – предлагаются такие условия только тем, кто оплачивает менее 20% стоимости покупаемой недвижимости из своих средств. Объяснение этому – отсутствие каких-либо рисков для банка из-за страхования займа такими компаниями, как CMHC, Genworth и др. Кроме этого, такой процент дается на variable mortgage, который пойдет наверх немедленно, как только банк изменит свою базовую ставку – «prime landing rate». Вероятность этого небольшая, судя по прогнозам аналитиков, которые утверждают, что Банк Канады в ближайшие 5 лет будет держать свои ставки по-прежнему очень низкими – для того чтобы дать экономике оправиться от пандемии. Однако стресс-тест никто не отменил, и возможность получения ипотечного займа под 0.99% будет зависеть от результатов расчетов не с цифрой 0.99%, а с 4.79% – последней базовой ставки Банка Канады.

За последние полгода цены на недвижимость в окрестностях Торонто сильно выросли и продолжают подниматься с такими низкими ставками. Покупательский ажиотаж в декабре не спадает. Агенты жалуются, что постоянно сталкиваются с ситуацией «bidding war», когда на продаваемый объект подается по 15 – 20 предложений о покупке, а иногда и того больше.

В связи с таким положением на рынке хотелось бы остановиться на основных правилах подачи предложений на покупку недвижимости (offers) в условиях конкуренции. Если выставлен объект с указанием даты сбора и рассмотрения предложений, знайте – цена, которую хочет получить продавец, больше заявленной. Есть такое понятие, как «pre-emptive offer» – это то предложение, с которым покупатель приходит еще до объявленной даты. Предположим, предложение устраивает продавца настолько, что он боится потерять такого покупателя. Агент продавца должен проинформировать всех риэлторов, показавших дом или квартиру, и убедиться, что больше нет желающих участвовать в аукционе. Если таковые имеются, то стороны имеют дело с ситуацией «bidding war», только чуть раньше намеченного срока.

Приведу несколько правил для покупателей, участвующих в таких аукционах.

* Прежде всего, определите для себя «разумную» цену на понравившуюся недвижимость и максимальную цену, которую вы готовы за нее заплатить. Для определения «разумной» цены вам нужен знающий риэлтор, который сделает исчерпывающий анализ рынка. Вам, конечно, нужно почувствовать рынок самим. Для этого, по крайней мере, нужно понять, какой район вы предпочитаете, тенденции рынка, а еще лучше – понаблюдать за ситуацией некоторое время. Попытайтесь сравнить сами, за сколько предлагаемая недвижимость выставлена на продажу, и за сколько реально будет продана. Максимальная цена – фактор субъективный. Вы должны определить ее сами для себя, и не должны сожалеть в случае, если недвижимость будет продана дороже. Иногда принятию решения помогает взгляд на ситуацию с другой стороны. Каждые добавленные $10,000 к сумме покупки будут стоить вам дополнительные $40 – 45 в месяц. Стоит ли потерять понравившийся вам дом из-за этой суммы – решать только вам.

* Ваши шансы на покупку повысятся, если условий со стороны покупателей либо не будет, либо будет минимальное количество. Иногда агент продающей стороны уже имеет отчет инспектора о состоянии дома; финансовую документацию кондоминиума (если речь идет о квартире), и эти документы могут быть проверены вами и вашим адвокатом заранее. Вашей задачей является обсудить условия получения займа и понимать четко вашу финансовую ситуацию, если вы убираете и это условие. Бывают случаи, когда условием выдачи мортгиджа является оценка стоимости покупаемой недвижимости независимой компанией. Если эта оценка, сделанная перед непосредственным закрытием сделки, будет меньше суммы сделки, разницу покупатель должен будет находить сам. Это очень стрессовая ситуация, и желательно план «B» проработать заранее.

* Ваш риэлтор должен поинтересоваться желаниями и предпочтениями продавцов. Если в переговорах вы готовы пойти навстречу, ваши шансы на успех значительно повышаются. День закрытия, опция бывшим хозяевам пожить какое-то время в доме уже после закрытия, возможность забрать какие-то дорогие продавцам вещи – все это расположит продавцов к вам. Из своей практики могу отметить, что моих клиентов – молодую семью, ожидающую появления малыша, выбрали из множества претендентов только потому, что ребята покупали этот дом для себя. Бабушка, продающая дом, отказала всем торговавшимся строительным компаниям, несмотря на предлагаемые цены, и была чрезвычайно довольна, что ее любимый дом еще послужит чудесной семье и будет в хороших руках, а не пойдет под снос. Опытный риэлтор всегда оценит ситуацию, и при правильной стратегии и тактике ведения переговоров ваши шансы стать счастливыми обладателями полюбившихся вам дома или квартиры многократно возрастают.

Будьте внимательны при подписании документов, особенно если вы решаете идти на сделку самостоятельно, без риэлтора. Учтите, что агент продавца защищает только интересы своего клиента, а не ваши. Риэлтор в этом случае не обязан давать вам никаких советов. Анализ рынка тоже не предоставляется. Вы целиком и полностью полагаетесь на мнение риэлтора, чьи интересы прямо противоположны вашим. Его задача – продать объект за максимальную возможную цену. Комиссионные агентам продающей и покупающей стороны уже оговорены, как общая сумма вознаграждения. Отсутствие одного агента совершенно не означает ваш автоматический «выигрыш» на сумму сэкономленных комиссионных.

Но не зря же говорят, что скупой платит дважды. Возможны различные нюансы. Если вы не знаете, где таится подвох, ваше мероприятие может закончиться плачевно и обернуться большими потерями. В условиях покупательского ажиотажа прыгать в сделку без своего риэлтора и без оглядки еще более опасно.

Если вы думаете о покупке или продаже недвижимости и у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Новая цена – $1,248,000.
• Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East / Mount Pleasant Rd. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,434 ежемесячно!
• Сдается в рент ухоженная просторная квартира 1+1-BDRM с 1 декабря. Downtown Toronto, East of Yonge Street. Зданию 5 лет, высокие потолки. Запрашиваемая цена – $1,975.
• Сдается в рент просторная квартира 1+1-BDRM в Markham с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена – $2,000.
• Продается квартира — 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена — $899,000.
• Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины рядом!
• Скоро на рынке! Bungalow -–60 ft frontage недалеко от озера , парков. Престижный район Scarborough.
• Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
• Снимут производственное помещение  9,000 – 12,000 sq.ft. в районах Mississauga, Brampton.
• Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
• Продается химчистка в Mississauga-депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена $349,900.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.