Проблемы при аренде коммерческих помещений
Правовые нормы, регулирующие коммерческую аренду недвижимости, – договоры аренды офисов, складов, производственных помещений и других помещений подобного рода – отличаются от законодательства, которое регламентирует аренду жилых помещений. Эти отличия касаются многих ключевых моментов.
Во-первых, коммерческая аренда регулируется Законом о коммерческой аренде (Commercial Tenancies Act). Исходя из этого, если речь идет о найме квартиры или дома для проживания, все отношения владельца жилья и жильца подчиняются Законy об аренде жилых помещений (Residential Tenancies Act ). Оба закона регулируют аренду помещений, но на этом их сходство и заканчивается. Они существенно отличаются по уровню регулирования: Закон о коммерческой аренде предоставляет владельцу помещения гораздо больше прав и содержит гораздо меньше норм относительно разнообразных аспектов аренды. Во-вторых, если споры между владельцем жилья и жильцом рассматриваются в специальном трибунале (Landlord and Tenant Board), то споры между нанимателем и владельцем коммерческой недвижимости подлежат рассмотрению в судах. Достаточно часто такие споры разрешаются в суде по малым искам (Small Claims Court). Если говорить более конкретно о коммерческой аренде помещений, то чаще всего в суде по малым искам мы сталкиваемся с двумя ситуациями: во-первых, когда бизнес разрывает договор аренды нежилого помещения до истечения срока договора аренды и, во-вторых, когда он перестает платить арендную плату или другие установленные договором аренды платежи.
Что владелец коммерческой недвижимости может сделать, чтобы улучшить свои шансы в суде по малым искам? Существует несколько шагов, которые могут служить этой цели.
В ситуациях, когда арендатор разорвал договор до истечения срока и выехал
- Лендлорд должен подготовить и направить нанимателю коммерческого помещения уведомление о том, что договор аренды был нарушен. В отличие от аренды жилья, такое уведомление может быть сделано в виде письма, так как законодательство об аренде коммерческой недвижимости не устанавливает специальную форму уведомления. В письме следует подтвердить день, когда арендатор нарушил свой договор аренды; время, еще оставшееся до окончания срока аренды и уведомить о том, что арендодатель будет добиваться возмещения имущественного ущерба в размере арендной платы, которая должна была, но не была уплачена.
- Следующим шагом владельца коммерческой недвижимости должны быть меры, направленные на минимизацию ущерба, нанесенного арендатором. Для этой цели лендлорд должен найти нового арендатора, чтобы помещение не пустовало. Это важно сделать, потому что, если владелец коммерческого помещения не сможет доказать в суде, что он пытался найти замену своему арендатору, он может проиграть дело. Есть две вещи, которые нужно иметь в виду, когда речь идет о поисках нового арендатора: поиск должен быть реальным и разумным. На практике это означает, что лендлорд должен искать нового арендатора таким же образом, каким он это делал, чтобы найти предыдущего. Например, если недобросовестный арендатор был найден через агента по недвижимости, который был нанят специально для этой цели, то просто дать объявление о сдаче помещения в газету будет недостаточно. Размер арендной платы для нового арендатора не обязательно должны быть таким же, какой платил предыдущий арендатор. Цена аренды может быть ниже, но она должна быть разумной, учитывая все рыночные условия.
- И, наконец, лендлорд должен рассчитать фактическую сумму ущерба, нанесенного ему преждевременным разрывом договора об аренде коммерческой недвижимости, подготовить и подать иск в суд. Иск может включать следующие убытки:
а) вся сумма арендной платы за период фактического использования помещения, которая осталась не оплаченной арендатором;
б) сумма аренды, которую владелец коммерческой недвижимости не получил за период времени, когда помещение оставалось не занятым после выезда арендаторa и до момента, когда новый арендатор начал его использовать;
в) если договор аренды с новым арендатором предусматривает более низкую арендную плату, чем платил предыдущий арендатор, лендлорд может претендовать на разницу в сумме арендных платежей.
В ситуации, когда арендатор продолжает занимать помещение для бизнеса, но не платит за аренду
В ситуациях, когда арендатор продолжает занимать и использовать помещение для бизнеса, но не платит арендную плату в установленные сроки, Закон о коммерческой аренде дает арендодателю определенные права, которыми не обладает владелец жилого помещения. В отличие от аренды жилья, хозяин коммерческой недвижимости может поменять замок и не допустить арендатора в снимаемое помещение, если договор аренды остается не оплаченным в течение 15 дней после даты, когда наступил срок очередного платежа. В этих целях арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление о неоплате и предоставить последнему разумную возможность оплатить причитающиеся суммы. Если арендатор так и не оплатил их, лендлорд, как уже сказано, может лишить арендатора доступа в помещение и расторгнуть договор аренды без специального решения какого-либо трибунала или суда. После этого арендодатель может требовать возмещения убытков, которые описаны в предыдущих частях этой статьи.
Сергей Богданов
416-636-6071
