ЗНАТЬ СВОИ ПРАВА – ПОЛЕЗНО!
Когда вы покупаете квартиру в кондоминиуме, у вас появляются права и обязанности по отношению к нему. По поводу обязанностей, казалось бы, все ясно. При покупке обычно заказывается легальный документ – Status Certificate, проверяемый перед окончательной покупкой вашим адвокатом, где прописаны, в том числе, и все правила проживания в кондоминиуме. Но не так часто бывает, когда ответственность за ненадлежащее отношение к претензиям владельца квартиры возлагается на корпорацию.
В прошлом месяце закончилось судебное разбирательство в Верховном Суде между Фанг Линг Вонг (Fung Ling Wong) против корпорации TSCC 1918 – 30 Canterbury Place в North York. Претензии Фанг заключались в том, что, купив квартиру на первом этаже рядом с мусорной шахтой, женщина постоянно ощущала чрезмерный шум и неприятную вибрацию, исходившие из мусорной системы. Проблема возникла сразу после того, как квартира была куплена в 2010 году. Это единственная квартира на первом этаже, имеющая общую стену с мусорной шахтой, куда скидывали мусор все жильцы кондо. Мало того, что пострадавшая слышала шум от каждого сброса мусора, особенно некондиционного, но, оказывается, в помещении стоял еще и металлический агрегат, машина по уплотнению мусора, от работы которого вибрировали стены квартиры по соседству. Вонг обращалась с жалобами в офис менеджмента еще в 2017 году. Какие-то мастера приходили и что-то чинили, но проблема так и не была устранена окончательно. Как компромиссный вариант было составлено расписание пользования мусоропроводом. На какое-то время все кое-как успокоилось. Но только до того момента, пока не началась пандемия, и женщине пришлось работать из дома. Представители администрации кондоминиума пытались что-то делать, даже наняли компанию для измерения уровня шума So Quiet Soundproofing, которая признала шум в квартире неприемлемым и вызывающим раздражение. Была нанята инженерная компания для решения всех проблем. Но, к сожалению, все усилия оказались тщетными и не привели к положительным результатам.
Когда терпению несчастной женщины пришел конец, а это заняло 11(!) лет, в начале 2021 года она подала заявление в Верховный Суд с требованием заставить кондоминиум устранить проблемы с шумом и вибрацией и выплатить пострадавшей стороне денежную компенсацию за неудобства и психическое расстройство.
Процессуальные проволочки по времени заняли больше года, и буквально недавно судья Сюзан Велла вынесла вердикт. По ее мнению, корпорация кондоминиума несет ответственность за техническое обслуживание, ремонт, эксплуатацию и содержание мест общего пользования. Логично, чтобы у корпорации были выработаны правила пользования этими местами общего пользования и с правилами были бы ознакомлены все жители здания. Судья установила, что корпорация нарушила свои уставные обязательства и все разумные сроки, за которые можно было бы решить эту неудобную проблему и дать возможность людям жить по-человечески!
Решением суда Фанг Вонг за ущерб, нанесенный ее здоровью, присудили $30,000. Кроме этого, суд потребовал установить шумопоглощающие панели общей стоимостью около $11,000 на потолке и стенах, смежных с ванной комнатой, кухней и спальней. Естественно, корпорация должна отремонтировать и минимизировать шумы от оборудования, используемого в мусоропроводе.
Все хорошо, что хорошо кончается. Но насколько все было бы проще, если бы изначально при покупке Вонг вместе со своим риэлтором посмотрела, на какие минусы могут указать будущие покупатели в случае приобретения данной недвижимости. Желательно НЕ покупать квартиры рядом с мусоропроводом или шахтами лифта. Именно поэтому трудно предсказать планировку этажа, когда квартира покупается от строительной компании. В контракте, который подписывают покупатели, предусмотрена опция переноса технических помещений в случае, если такая надобность возникнет.
Права свои знать нужно обязательно. Ведь длительное игнорирование офисом менеджмента ваших законных требований может послужить началом вашего выигрышного процесса. Всегда имея дело с официальными представителями корпорации кондоминиума, записывайте, с кем вы говорили, кто принял жалобу и что пообещали. Неплохая идея – попросить прислать подтверждающий e-mail.
Конечно, от нерадивости руководства пострадают и жильцы кондоминиума – в том смысле, что затратная часть судебного решения в лучшем случае будет взята из резервного фонда. Скорее всего, ситуация повлияет на размер ежемесячных платежей – maintenance fee.
Если у вас есть вопросы – звоните!
416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca