Выселение жильцов в случае ремонта

Выселение жильцов возможно только по основаниям, установленным в законодательстве. Данные основания достаточно многочисленные, но тем не менее они ограничены. Кроме того, они достаточно определены и привязаны к конкретным событиям или фактам, наличие которых позволяет использовать то или иное основание для выселения. Сегодня мы расскажем о таком основании для выселения как капитальный ремонт или реконструкция жилья. Прежде чем приступить, следует упомянуть некоторые наиболее распространенные ошибки, которые допускают как владельцы жилья, так и жильцы. Во-первых, если лендлорд планирует серьезный ремонт или перестройку жилья, то при наличии договора аренды жилья на год или любой другой срок, выселение на этом основании возможно только тогда, когда срок договора заканчивается. Во-вторых, даже если срок договора заканчивается, предписанное законом уведомление о выселении по установленной форме должно быть дано жильцу в сроки, определенные законодательством. Если это не сделано, жилец имеет право не выселяться. Другими словами, истечение срока договора не означает автоматическое прекращение права на аренду.

Таким образом, первый шаг, который необходимо предпринять — это подготовить и вручить жильцу уведомление о выселении. Уведомление должно соответствовать определенным критериям. Во-первых, оно должно быть составлено по установленной для данного вида уведомления форме. Во-вторых, оно должно включать сведения, общие для всех видов уведомлений о выселении: имена владельца жилья и жильца, адрес жилья и так далее. В-третьих, оно должно устанавливать конкретную дату, когда жилец должен выехать. Для рассматриваемого вида выселения срок выселения установлен законом  и составляет 120 дней с момента вручения уведомления. Эти 120 дней должны быть подсчитаны к концу месяца, то есть дата выселения не может быть назначена посередине месяца. И, наконец, в-четвертых, уведомление должно достаточно детально описывать причины выселения, то есть какие ремонт или реконструкция планируются.

Вручение уведомления – процедура, достаточно подробно описанная в законодательстве и подзаконных нормативных актах. Они позволяют направлять жильцу уведомление почтой. Однако, наиболее надежные способы — это вручить уведомление лично, подсунуть уведомление под дверь или положить в почтовый ящик. Этот шаг важен, так как при подаче заявления в Landlord and Tenant Board требуется приложить доказательства вручения уведомления жильцу. Данное доказательство предоставляется в виде специального сертификата. Без него заявление о выселении просто не будет принято.

Закон позволяет владельцу жилья подавать в Landlord and Tenant Board заявление о выселении жильца по причине капитального ремонта или реконструкции немедленно после того, как уведомление о выселении было вручено жильцу. Если Board найдет основания для выселения достаточными, то приказ о выселении будет выдан с датой выселения в будущем, той, которая была записана на уведомлении о выселении. Следует отметить, что заявление о выселении — не обязательная часть процедуры в случаях, если владелец жилья и его жилец имеют соглашение о том, что аренда жилья будет прекращена. Это может быть подписанное обеими сторонами соглашение. Кроме того, жилец может дать лендлорду свое уведомление, что он хочет выехать в определенную дату.

Если согласия нет, то жилец может быть выселен только по решению Landlord and Tenant Board после слушания заявления о выселении. Слушание — довольно сложная процедура, в ходе которой может рассматриваться широкий спектр доказательств и юридических вопросов. Они кратко изложены в законодательстве. Residential Tenancies Act устанавливает, что приказ о выселении не может быть выдан, если Board не имеет достаточных доказательств, что владелец жилья добросовестно выселяет жильца для целей, указанных в уведомлении и заявлении о выселении. Другими словами, владелец жилья обязан доказать, что он действительно собирается капитально ремонтировать или реконструировать жилье.

Лендлорд должен также показать, что планируемые ремонт или реконструкция настолько серьезны, что провести их без выселения жильца невозможно и небезопасно. Владелец жилья также должен получить или предпринять все необходимые шаги для получения официального разрешения от муниципалитета и/или других организаций с соответствующими полномочиями разрешения на производство планируемых работ.

Но и это еще не все, если жилец выселяется по рассматриваемым основаниям, то он имеет право на денежную компенсацию за причиненные неудобства. Закон предусматривает компенсацию в размере трех месячных арендных платежей. Жилец также при определенных обстоятельствах имеет право на первоочередное вселение в жилье после ремонта.

Все сказанное выше – лишь краткое и довольно общее описание правил и предписаний, которые имеют значение для таких оснований выселения, как ремонт или реконструкция жилья. Реальные жизненные ситуации наполнены самыми разнообразными неожиданностями и сложностями, основанными на нежелании жильца выезжать из привычной квартиры или дома. Аргументы сторон в таких делах бывают сложными и изощренными, они включают много технических и юридических аспектов. Если это случается, без помощи специалиста не обойтись.

Сергей Богданов

416-636-6071