Вы решили купить дом или квартиру у строительной компании

Если после долгих размышлений на семейном совете вы решили приобрести дом или квартиру у строительной компании, надеюсь, приводимые ниже советы вам пригодятся.

Процесс приобретения недвижимости напрямую у строительной организации очень сильно отличается от покупки жилья на вторичном рынке.

Когда вы покупаете дома или квартиры у их владельцев, как правило, используются формы, разработанные Ontario Real Estate Association и Toronto Real Estate Board, в которых базовые пункты договора защищают как продавца, так и покупателя, то есть, переговоры ведутся по-честному, только в дополнительных условиях контракта уже персонифицируются намерения и пожелания сторон.

Договоры от строительных компаний представляют интересы только продающей стороны и составлены ее адвокатами, поэтому при покупке нового жилья следует обращать внимание на следующие моменты.

Депозит. Если покупатели вторичного рынка могут вложить 5-10% собственных денег и рассчитывать на получение банковского займа на оставшуюся сумму в зависимости от личной финансовой ситуации, то депозит, запрашиваемый строительными компаниями, намного выше – 15-20%, так как этими деньгами финансируется строительство и под эти деньги берутся необходимые заемные ресурсы. Обычно при подписании договора проплачивается первая сумма – $5,000 – $10,000. Баланс от вычета этой суммы из первых 5% депозита взимается в течение месяца после подписания договора обеими сторонами. Следующие суммы депозита проплачиваются по графику, определенному строительной компанией. Например, второй депозит – 5% – нужно проплатить через 2 месяца, третий – через три месяца, четвертый – через 6 месяцев. Время очередной проплаты депозита может зависеть от фаз строительства (5%, когда начинаются строительные работы, 5% – на момент получения ключей и т. д.).

10-дневный Cooling Off Period. В Онтарио каждый покупатель нового жилья имеет право в течение 10 календарных дней подумать и изменить свое решение о покупке. В это время покупатель должен оценить свои финансовые возможности, а также предоставить договор своему адвокату на проверку. Если по каким-либо причинам покупатель решает передумать и выйти из сделки в течение этого периода, он может это сделать безо всяких потерь, и депозит беспрепятственно будет ему возвращен. Очень важно мнение адвоката, так как предлагаемые им изменения в договоре могут быть приняты строительной компанией, что сэкономит вам несколько тысяч долларов при закрытии сделки.

Временной фактор. Вы никогда не можете быть уверены в сроках окончания строительства. Вам даются ориентировочные сроки, которые очень приблизительны и редко выполняются. У строительной компании есть право отсрочек по совершенно различным причинам (от 6 месяцев до 2 лет опоздания – это совершенно нормальный ход дела).

Вероятность многочисленных вариаций – привилегия продавца. Может быть изменен план квартиры или дома, этажность, качество отделки, метраж, местоположение лифтов, мусорных шахт, электрических панелей и т. д.

Понятие Interim Occupancy Period. В кондоминиумах при поэтажном строительстве наступает момент, когда покупателю вручается ключ, квартира готова для проживания, при том, что на верхних этажах еще идут строительные работы. На этом этапе покупатель еще не является собственником квартиры, он платит строительной компании рент – сумму, приблизительно равную платежам по mortgage (interest only) + maintenance fees + property tax. На этом этапе до регистрации кондо-корпорации покупатель не платит land transfer tax.

Кондо-платежи обычно являются очень низкими в течение только первых двух лет, что объясняется больше маркетинговой стратегией продавца. Очень часто maintenance fees в новых зданиях повышается на 10-20% через пару лет после сдачи здания в эксплуатацию.

Регистрация кондоминиума происходит после того, как здание проходит все муниципальные проверки и полное легальное оформление корпорации. Покупатель оплачивает Land Transfer Tax плюс все легальные расходы. Регистрируется ссуда. Регистрационный период может длиться от 3-х месяцев до 2-х лет.

Builder Closing Costs. Когда происходит перерегистрация жилья со строительной компании на физическое лицо, накручивается приличная сумма, состоящая из development и education cost; HST на основные электроприборы, затраты на подключение ко всем коммунальным службам. Прогнозируется удвоение development fees в Торонто в ближайшем будущем. Если вы планируете перекупить чей-то контракт (assignment), обязательно обратите внимание на наличие фиксированной величины на расходы по closing costs, в противном случае не удивляйтесь баснословным суммам, которые вам придется оплатить.

Резервный фонд кондоминиума на начальном этапе проплачивается за счет вложения новыми владельцами сумм, равных condo fees за два месяца.

HST. В отличие от рынка вторичного жилья – новостройки облагаются налогом HST.

Если вы планируете сами жить в новой квартире или доме, скорее всего вы будете квалифицированы на получение возврата по HST. Строительные компании априори считают вас конечным потребителем, поэтому цена покупки уже определена с учетом поправки на rebate. Немного по-другому считается rebate для инвесторов при условии рента квартиры не меньше одного года и при предъявлении подтверждения этого факта. В противном случае, расходы на HST при закрытии огромны. Обязательно проконсультируйтесь у вашего бухгалтера и адвоката по этому вопросу.

Assignment. Проверьте ваш контракт на наличие возможности его переписания на нового покупателя и сумму, которая платится в качестве штрафной санкции за это действие.

И еще одно замечание. При подписании контракта вы имеете дело с представителем строительной компании, защищающим исключительно интересы работодателя. Это его прямая обязанность получить лучшие цены и лучшие условия для Строительной компании. Не теряйте бдительность!

Иногда выгодно покупать новые квартиры на стадии регистрации кондо-корпорации, в момент окончательной регистрации. Меняются планы, семейное положение, благосостояние – есть много причин, по которым людям хочется быстрее избавиться от купленного нового жилья. И мотивация продавца становится привлекательной возможностью для покупателя. Кроме этого, неоспоримым преимуществом является возможность воочию увидеть новую квартиру или построенный дом.

Посмотрите с этой точки зрения на проект, который вот-вот будет регистрироваться в Richmond Hill – The Beverly Hills – Resort Residences – может быть ОЧЕНЬ привлекательным! Компания Great Lands, наконец, заканчивает строительство целого комплекса в самом престижном районе Richmond Hill. Просторные террасы, высокие потолки в квартирах, шик и качество отличают этот проект от других новостроек в этом районе. Строительство продолжалось около 7 лет, правда фактором отсрочки выхода на рынок множества квартир будет являться то, что interim closing уже происходил прошлым летом, и многие квартиры были сданы в рент, который будет заканчиваться летом 2019 года.

********

• Требуется  участок для строительства дома с хорошим лотом. Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond
• Купят квартиру до $380,000  1+1 или 2 спальни в районах North York, Richmond Hill, Markham
• Купят просторную  1+1 квартиру  в районе – Bathurst St.и Steeles Ave up to $450,000
• Coming Soon! 1 + Den квартира в Markham, район HWY7/ Warden Ave
• Coming Soon! 1 + Den квартира с фантастической отделкой и дизайном Yonge/ 16th
• Продается таунхаус  в Blue Mountains (assignment sale)
• Купят medical building в Гамильтоне, Оаквилле
• Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за срочности продажи.
• Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Если у вас появились вопросы – звоните: 416-524-7788!

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca