ВРЕМЯ РЕФИНАНСИРОВАТЬ МОРТГИДЖ

 Часть 2

Вам нужна консультация , если вы платите более 2.2%  на ваш мортгидж!!!

Проведем сравнение различных видов мортгиджей: CONVENTIONAL (или обычный мортгидж), HIGH RATIO (или мортгидж с высоким % финансирования, более 80%), SECOND (или второй мортгидж).

CONVENTIONAL МОРТГИДЖ банк дает, если вы можете внести не менее 20-25% downpayment (первый взнос на покупку дома). Банк считает, что уровень риска при этом достаточно низкий, и это позволит Вам получить данный вид мортгиджа на самых лучших для даного банка условиях финансирования. Основным условием для получения вами мортгиджа служит ваш коэффициент TDSR (total debt service ratio) – коэффициент платежей по  вашему суммарному долгу по отношению к вашему месячному доходу. Этот коэффициент не должен превышать 40-42%, включая платежи по мортгиджу и прочие выплаты: финансирование автомобиля, кредитные карточки и т. д.( одновременно рассчитывается коэффициент GDSR (gross debt service ratio), коэффициент платежей по  вашему мортгиджу и налогу на недвижимость по отношению к вашему месячному доходу. Этот коэффициент не должен превышать 32%-40% и здесь важную роль играет то, какой % интереса учитывает банк в своих расчетах: POSTED, самый высокий, или  DISCOUNTED, уменьшенный до 1.5-2.0%, что позволит вам получить большую сумму мортгиджа).

HIGH RATIO МОРТГИДЖ банк дает вам в том случае, если ваш первый взнос на дом составляет менее 20-25% от стоимости дома. В 2003 и 2006 году внесены изменения по страхованию мортгиджа. Банк, в случае high ratio mortgage, рискует гораздо больше, выдавая кредит под недвижимость, оплаченную меньше, чем на четверть. Здесь необходимо учитывать и колебания цен на рынке недвижимости, и Канадское законодательство в отношении неплательщиков  по мортгиджу (достаточно льготное) и прочие факторы риска, в том числе высокий уровень безработицы в Канаде. Банк выдает такие мортгиджи только при наличии страховки, которую можно получить или через CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation), GE или через частного страхователя. Данный тип страховки защищает банк, если вы не сможете выплачивать свой мортгидж. Страховая премия (ваш платеж) по данному виду страхования составляет от 1.0% до 6.00% от общей суммы мортгиджа, тем самым увеличивая стоимость дома, и может быть внесена одной суммой до момента получения вами мортгиджа или банк просто увеличит сумму вашего мортгиджа на сумму страховки. Более того, во втором варианте, вы должны будете выплачивать банку %% интереса по данной дополнительной сумме в течение периода амортизации мортгиджа, что приводит к значительному удорожанию вашей недвижимости.

SECOND МОРТГИДЖ не известен большинству из покупателей, однако вы можете при помощи этого второго мортгиджа получить средства, которых вам недостает для первого взноса в размере 20-25%. В чем же преимущества данного типа мортгиджа? В первую очередь, данный мортгидж обычно состоит только из выплат процентов интереса и выдается на короткий срок от 1 до 4 лет. Вы можете набрать недостающую сумму за этот период и, выплатив второй моргидж, вы будете выплачивать только один CONVENTIONAL мортгидж, который вы получили с первого дня покупки вами дома. При этом вы избавляетесь от необходимости вносить страховые платежи через CMHC и платить значительно большие месячные платежи по вашему HIGH RATIO мортгиджу. Здесь необходимо заранее просчитать все плюсы и минусы этих двух вариантов, т.к. %%  интереса по второму мортгиджу обычно значительно выше в сравнении с CONVENTIONAL мортгиджем (обычно не менее 12-14% годовых). Принятие решения каким вариантом воспользоваться – это достаточно сложная задача и здесь необходимо учитывать, что в большинстве случаев, если Вы можете выплатить второй мортгидж за возможно более короткий срок, скажем в течение 3-4 лет, то всегда более выгодным будет вариант со вторым мортгиджем.

Амортизационный период  и процент интереса по мортгиджу. Многие из моих клиентов задают вопрос о том, как сильно влияет амортизиционный период и %% интереса по мортгиджу на месячные платежи и что самое важное, на соотношение оплаты PRINCIPAL и интереса по мортгиджу и на сумму выплаты интереса банку за весь период существования мортгиджа.

Очень важно получить мортгидж с как можно более низким % интереса, т.к. даже разница в 1% увеличивает ваши месячные платежи примерно на 11%, а общая сумма оплаты интереса банку за период существования мортгиджа возрастает  на 30%.

При более низком интересе на мортгидж, увеличивается доля выплаты в погашение баланса мортгиджа и уменьшается доля выплат в погашение интереса.

Пример: сумма мортгиджа $200,000

Амортизационный период 25 лет

%% интереса  месячные                         платежи СоОТНОШЕНИЕINTEREST/PRINCIPAL(MIN PAYMENT) СООТНОШЕНИЕPRINCIPAL/ платеж ($1309, равный Платеж)
2.50%   $ 896 $415/ 481 $894/ 1309 (68.3%)
4.10%   $1063 $678/ 385 $638/ 1309 (48.7%)
5.59%   $1231 $921/ 310 $388/ 1309 (29.6%)
6.25%   $1309 $1028/ 281 $281/ 1309 (21.4%)

Вывод: как при равных платежах, так и при минимальных , с уменьшениеи %% интереса на мортгидж, значительно увеличивается погашение баланса (principal) и соответственно ускоряется выплата мортгиджа (уменьшается срок амортизации).

Рассмотрим на конкретных примерах с мортгиджем на сумму $200,000 и различным % интереса банку: 4%, 5%, 6%, 7%, и сравним месячные платежи и сумму выплат интереса банку за весь период амортизации мортгиджа.

%% интереса месячные                         платежи сумма интересаза период амортизации
4% $1052.04 (100%) $115,612 (100%)
5% $1163.21 (111%) $148,963 (129%)
6% $1279.61 (122%) $183,883 (159%)
7% $1400.83 (133%) $220,249 (191%)

Все эти вопросы вы можете решить с вашим финансовым advisor и получить модель ваших платежей по тому или иному виду мортгиджа.

В процессе рефинансирования очень важно получить мортгидж с как можно более низким % интереса, т.к. даже разница в 1% увеличивает ваши месячные платежи примерно на 11%, а общая сумма оплаты интереса банку за период существования мортгиджа возрастает  на 30%.

При более низком %% интереса на мортгидж, увеличивается доля выплаты в погашение баланса мортгиджа и уменьшается доля выплат в погашение интереса.

Вам нужна консультация , если вы платите более 2.2% на ваш мортгидж!!!

Антипова Ирина

WWW.Antipovairina.com

Тел. (416) 663-3069