Вниманию тех, кто снимает жилье!

В прошлом году Налоговый cуд Канады рассматривал дело, которое по большей части осталось вне поля зрения всех, за исключением юридического сообщества, которое было ошеломлено его последствиями для арендаторов.

Арендатор в Монреале был подвергнут проверке и обязан уплатить налог, который он не удержал с ежемесячной арендной платы своему арендодателю-нерезиденту, как того требует закон. В результате ему было приказано выплатить налог за шесть лет, а также сложные проценты и штрафы. Налоговое управление Канады (CRA) не смогло взыскать долг с его зарубежного арендодателя, поэтому канадский арендатор оказался на крючке. В прошлом году арендатор подал в суд на министра национальных доходов, утверждая, что он не знал о том, что его домовладелец был нерезидентом. Арендатор, чей арендодатель, базирующийся в Италии, владел одной квартирой в здании в Монреале, проиграл апелляцию в Налоговом суде на том основании, что он был резидентом Канады и платил арендную плату арендодателю-нерезиденту и, следовательно, был обязан удержать и перечислить 25% арендной платы CRA. В своем решении судья признала «тяжелые последствия», но все же возложила ответственность на «резидента-плательщика», или арендатора.  

Проблема с законом заключается в том, что арендная плата за жилье приравнивается к роялти или аналогичным платежам, говорит налоговый юрист из Монреаля Эрик Луу, защищавший арендатора в этом деле. Другими словами, арендаторы жилья должны соответствовать тем же стандартам, что и «сложный бизнес», сказал он. «Незнание того, что арендодатель является нерезидентом, не считается уважительным оправданием. Это вызывает беспокойство, – сказал г-н Луу. – Но с иногородними очень тяжело бороться, поэтому переложили бремя на арендатора». Если вы сделаете шаг назад, отбросите в сторону способ разработки Закона о подоходном налоге и просто посмотрите на его политику, в таких ситуациях вы должны спросить себя, у кого есть рычаги воздействия? Очевидно, что у арендатора нет рычагов влияния.

«Министерство финансов могло бы найти способы гарантировать, что арендодатели-нерезиденты платят налоги, не перекладывая при этом бремя на арендаторов», – сказал г-н Луу. Хорошо известно, что владельцам-нерезидентам уже давно приходится платить налоги на недвижимость, которую они продают или сдают в аренду. «Однако немногие арендаторы осознают, что, если эти налоги не будут уплачены, арендатор может оказаться на крючке», – предупреждает риэлтор Лорн Голдман. Он продает канадскую недвижимость нерезидентам и считает, что риэлторы, а также все арендаторы и все мелкие семейные арендодатели, должны быть формально информированы о рисках для арендаторов. «Я занимаюсь недвижимостью и даже не знал об этом, – признался Голдман. – По моему мнению, 99,99% всех арендаторов в Канаде не знают об этом, и ответственность CRA заключается в том, чтобы информировать арендаторов о том, что они могут оказаться на крючке этого подоходного налога».

«В Британской Колумбии, где каждая десятая новая квартира принадлежит нерезиденту, каковы шансы, что некоторые из этих арендодателей-нерезидентов не подадут налоговую декларацию?» – спросил он. Арендодатель-нерезидент Крис Оливер, который владеет тремя арендуемыми объектами в Ванкувере и живет в Гонконге, сказал, что он не знал о подоходном налоге, но его управляющий недвижимостью покрыл это. Лицензированные управляющие недвижимостью несут ответственность за сбор налогов, что снимает бремя с арендатора, при условии, что он платит через управляющего недвижимостью. «Звучит несправедливо, что арендаторы должны соблюдать это правило бухгалтерского учета, – сказал Оливер. – Можете ли вы представить весь стресс, с которым они сталкиваются, когда им приходится спешить с оплатой арендной платы и ростом стоимости жизни, а затем обнаружить, что существует целое сложное правило платежей, которым они должны управлять?»

Рон Ашер, юрист c большим стажем работы и главный юрисконсульт Общества нотариусов и приглашенный профессор Университета Саймона Фрейзера, сказал, что он был ошеломлен делом Квебека, когда узнал о нем в прошлом году. Он задается вопросом, сколько арендодателей-нерезидентов не платят налог: «Сколько десятков тысяч ситуаций существует, где этого не делается? Воздействие на арендаторов огромно. Я думаю, что история на данный момент такова, что это странно, это удивительно и, похоже, это закон». Он добавил, что реально сложно выяснить, является ли кто-то резидентом или нерезидентом: «Мы говорим о налоговом, а не о физическом резидентстве. Они могли бы находиться в Сан-Диего, но на самом деле они являются налоговыми резидентами, поэтому есть одна сложность».

Юрист Майкл Друйар, заместитель председателя Landlord BC и специалист по праву аренды, сказал, что он знал о потенциальной ответственности арендатора еще давно, когда был управляющим недвижимостью, но он все еще был удивлен, узнав, что арендатор привлечен к ответственности. «Я просто не думаю, что со стороны CRA очень хорошо преследовать арендатора, который понятия не имеет об этом. Вам никогда не говорят, что на вас лежит эта вечная ответственность и что вы должны соблюдать такую высокую степень усердия. Как можно ожидать такого от арендатора жилья? – спросил он. – У них достаточно проблем, чтобы разбираться. Им не нужны какие-то потенциальные огромные налоговые обязательства, о которых они даже не подозревали». Однако Друйяр задается вопросом, почему нет большей ясности для арендаторов, которые часто отчаянно пытаются найти доступную квартиру и могут не подозревать, что их домовладелец живет за пределами Канады.

Чтобы защитить себя, арендаторы могут запрашивать у своих арендодателей официальные декларации, подтверждающие их статус налогового резидента, считает Друйар. Но арендодатель может уехать из страны, и его статус изменится, а арендатора об этом не осведомили. В формах договора аренды жилья Британской Колумбии арендодателям не требуется представлять доказательства своего статуса проживания. Но когда домовладелец продает недвижимость, он должен указать свое налоговое резидентство. Это предназначено для защиты покупателя от ответственности в случае возникновения задолженности по налогам. Арендаторы должны иметь такую же защиту. «В контексте жилищного кризиса заставить их также проверять статус проживания своих арендодателей? – сказал Друйяр. – Я не говорю, что это не закон, и арендатор должен с этим следить. Вопрос в том, правильно ли это делает CRA с точки зрения политики?»

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca