Типы владения собственностью
Если вы планируете купить недвижимость, вам полезно знать, какие бывают варианты владения ею, что важно при оформлении сделки.
Проблемы обычно возникают при совместном владении. Распространенные типы совладения:
Tenants in Common. В случае смерти одного владельца его доля становится частью его наследства, и его право собственности на долю в недвижимости не переходит автоматически на других собственников. Доли владения определяются в момент подписания договора о покупке недвижимости.
Join Tenants – в случае смерти одного из собственников совладельцы наследуют долю умершего автоматически.
Сo-ownership обычно оформляется через регистрацию корпорации, что позволяет ее собственникам продавать или передавать свои доли без бюрократической волокиты, связанной с изменением имени корпорации.
Что важно, как и в любом партнерстве, это правильное оформление документов. Покупка дома совместно с другими людьми – это важный шаг, который нужно обсудить с адвокатами, составить грамотный договор, ведь вы вместе соглашаетесь на совместное владение недвижимостью, что предполагает наличие как прав, так и обязанностей. Подписание договора в самом начале приобретения такой недвижимости внесет ясность при потенциально возможных сценариях развития событий. Должны быть оговорены финансовые и страховые обязательства, в каких долях будут оплачиваться ипотечный заем, налог на недвижимость, счета за электричество, газ, воду, вывоз мусора, возможные траты на ремонт, как оценивается вклад каждого не только в денежном выражении, но и в виде полезных работ и затраченного времени. С самого начала оговариваются санкции за разрыв контракта, за неправильное использование денег, отложенных на общем счету. В случае будущих неразрешимых споров определяется метод их решения через медиаторов и арбитров.
Покупая дом на двоих партнеров, стороны должны понимать если не все детали, то уж, по крайней мере, основную концепцию подобного партнерства.
В сентябре 2007 года Дэвид Рэмнерайн и Мира Рагу в незарегистрированном браке купили недвижимость в Миссиссаге и оформили ее как «joint tenants». К несчастью, в июле 2010 года Дэвид умер, и его часть недвижимости автоматически перешла Мире. И тут мать Дэвида заявила о договоре, который, якобы, подписал ее сын в 2009 году, переведя все свое недвижимое имущество на материнский трастовый счет, тем самым перечеркнув предварительный договор по «joint tenancy» c Мирой Рагу. Та, в свою очередь, заявила, что она никогда не слышала о существовании подобного договора с матерью, что подобное соглашение было составлено уже после смерти ее партнера, и подпись в нем подделана. Этот документ никогда не был зарегистрирован в Land Registry Office. Открылось судебное разбирательство, в ходе которого на базе уже другой ситуации выяснялось, можно ли «обнулить» уже оформленное партнерство join tenancy.
Другая ситуация немного отличалась тем, что в несчастливом браке незадолго до своей смерти, муж в одностороннем порядке отписал часть дома на себя, чтобы его супруге ничего не досталось бы после его смерти. Супруга, конечно, была не в курсе и никаких согласий на подобные действия не давала. В обоих примерах люди забывали одну очень важную вещь в вопросах установления отношений как joint tenancy, так и tenants in common. Декларация подписывается одновременно всеми партнерами и в присутствии свидетелей. Ничто не меняется единолично!
Бывают случаи, когда партнеры хотят развестись или разъехаться, будь то супруги или дети с родителями, которые зачастую помогают детям материально и имеют больше шансов получить банковскую ссуду. Решаются такие случаи либо по взаимному согласию, либо в судебном порядке. Если не удается договориться по-хорошему – судебные тяжбы и бешеные расходы ложатся на обе стороны. Приходится разматывать клубок человеческих отношений, несбывшихся надежд и неоправданных ожиданий. Договаривайтесь заранее, кто будет платить mortgage платежи, налоги, ежемесячные расходы в кондоминиуме, с чьего счета снимаются платежи. Кто осуществляет ремонт недвижимости, кто посуду моет и мусор выносит, в конце концов! Договаривайтесь с самого начала, что произойдет, когда одна или другая сторона пожелает в один прекрасный день освободиться от прежних договоренностей.
Если у вас есть вопросы – звоните!
416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca