Техническая инспекция – нужна ли она?

Достаточно часто в наши дни, когда рынок недвижимости перегрет, покупатели не используют услуги инспекторов недвижимости. Почему? Ответ – на поверхности. Пока покупатель будет крутить носом, выискивая маленькие или большие недостатки, дом уже уйдет, а покупателей не будут рассматривать как серьезных. Как только на горячем рыке с аукционами из-за множества претендентов на одну недвижимость попадается один такой умный покупатель, практически сразу его предложение летит в мусорное ведро. Почему? Просто под соусом проверки поломок и недочетов, покупатель может либо передумать и выйти из сделки, либо начать торговаться на понижение цены. Довод – ведь теперь потребуются средства на то, чтобы устранять дефекты. Условия создания уникального момента уже теряются, когда принятие решения о продаже не происходит сегодня. При наличии нескольких покупателей продавец выбирает самого лучшего. Того, кто соглашается с датой закрытия, предлагает лучшую цену, не затягивает различные проверки. Все условия по финансированию, инспекции и проверке статуса сертификата зачеркиваются. Сделка вступает в силу, и, чтобы ни случилось, закрывать ее придется.

Какие же проблемы таятся в этом ажиотаже и отказе от любых условий? Это значит, что вы не имеете права не закрыть сделку по финансовой причине. Вы не можете заставить хозяев отремонтировать все поломки в доме, вас не должны волновать финансовые проблемы кондоминиума, если вы покупаете таунхаус или квартиру в комплексе.

Буквально недавно газета «Toronto Sun» привела пример такого «скорого решения». Молодая семья искала свое первое жилье. Постоянные аукционы, продажные цены много выше запрашиваемых, отсутствие любых условий в предложениях о покупке, немыслимый ажиотаж и полное отсутствие смысла в ценообразовании – все то, что характеризовало рынок недвижимости летом прошлого года. Именно поэтому измученные покупатели пошли на сделку с закрытыми глазами. Они купили дом с 4 спальнями и 2 ванными на участке в половину акра в местечке Grafton, в часе езды от Торонто. Покупатели надеялись на своих друзей, занимающихся строительством. Один из них – строительный подрядчик – и оценил весь масштаб бедствия. Выявились проблемы с фундаментом, крышей, сантехникой, электричеством, полами на кухне, с изоляцией и распространением плесени. На ремонт уже потрачено $25,000, и это только начало. А цена, которую заплатили за дом, и так уже была максимально возможной для бюджета молодой семьи.

В соответствии со статистикой компании Zolo, 58% всех покупателей, купивших свои дома в пандемию, пошли на сделку без проверки недвижимости техническим инспектором и без обсуждения своей финансовой ситуации с банками, но все-таки остались довольны своим выбором. Иногда, что вполне закономерно, продавцы заказывают инспекцию и предоставляют рапорт на всеобщее рассмотрение перед тем, как выставить недвижимость на продажу. Конечно, это лучше, чем ничего. Но когда покупатель нанимает инспектора сам, то инспектор защищает интересы покупателя. Совсем другой расклад можно ожидать от инспекции, нанятой владельцами недвижимости. Даже если инспекция уже сделана, никто не может вам отказать в инспекции недвижимости вашим инспектором до того, как вы предоставите предложение о покупке. Смысл инспекции – выявить имеющиеся недостатки, оценить их серьезность. Вы можете что-то сделать сами после переезда, вы можете предложить цену, учитывающую все возможные затраты, которые вы будете нести самостоятельно. Как вариант – вы можете предложить хозяевам-продавцам самим исправить имеющиеся проблемы. Если они согласятся – замечательно, если нет, то вам решать, хотите ли вы приобретать недвижимость в таком состоянии. В случае если возникают какие-то подозрения на скрытые дефекты, о которых инспектор может и не догадаться, спрашиваете у продавцов, есть ли у них подобный список дефектов. Только в этом случае у покупателей есть хоть какой-то шанс отсудить затраты на ремонт внезапно открывшихся дефектов. Но это при наличии доказательств того, что дефекты пытались скрыть.

Покупатели часто не нанимают инспекторов, независимо от состояния рынка, в случае, если дому менее 5 лет. Неплохой идеей является приглашение друзей-строителей не после приобретения недвижимости, а до этого, когда еще существует шанс что-то поменять. Достаточно редко зовут инспекторов в кондоминиумы. Но для вашего спокойствия это совсем неплохая идея. Инспектор проверит соединительные трубы – если это KITEC, то скоро вам предстоит раскошелиться, ведь полная смена труб, которые текут непонятно в каких местах, будет стоить владельцам всех квартир приличную сумму денег плюс определенные неудобства…

Не так давно в предложенной мне на продажу квартире в даунтауне инспектор обнаружил влажную стену. Ремонт душевой комнаты на верхнем этаже был проведен за счет кондоминиума. Доволен продавец, доволен покупатель!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca