Stigmatized properties – что это значит?

В качестве недавнего примера можно привести покупку дома в Cottage City, недалеко от Washington, DC. Покупатели были счастливы получить недвижимость за цену ниже запрашиваемой. Но каково же было их удивление, когда вскоре после покупки выяснилось, что именно этот дом послужил декорациями к фильму “The Exorcist”. Герой фильма, которому 14 лет, поселился именно в этом доме в конце 1949 года. В доме без перерыва происходят страсти-мордасти. По ночам кто-то в нем скребется и воет, постоянно что-то откуда-то течет… Мебель двигается, и вещи перелетают с места на место. Странные вещи прекратились только после изгнания злых духов. По мотивам этой странной истории и был снят в 1973 году фильм “The Exorcist”, который сейчас считается классикой жанра фильмов ужасов. Выпуск новой трилогии запланирован на 2023 год. Удивлению новых хозяев не было предела. Но в данном случае все сошлось как нельзя лучше – домом новые хозяева довольны, плюс, появится возможность на нем заработать, ну и, в общем-то, пока все тихо! Не всегда, однако, все заканчивается мирно.

В сегодняшнее время абсолютной доступности информации продавцам недвижимости следует знать о том, что, чем большими данными обладает покупатель до подписания сделки, тем меньше проблем можно ждать на момент заключения сделки или после закрытия. Люди должны знать, что они покупают и, если какая-либо проблема с недвижимостью существует, она должна быть озвучена и решена, либо определена «цена вопроса». Основными дефектами, о которых должен быть осведомлен покупатель, являются:

– легальные проблемы с документами,

– физические дефекты недвижимости,

– психологические дефекты.

Принцип здесь один. Если та информация, о которой вы хотели бы умолчать при продаже недвижимости, показалась бы вам важной в случае, если бы вы выступали бы в роли покупателя, без тени сомнения проинформируйте покупающую сторону во избежание риска судебного разбирательства и непредвиденных материальных затрат. По статистике даже те, кто выиграл судебные тяжбы, предпочли бы не связываться с юридической системой, если бы представился шанс начать все сначала.

О каких дефектах мы ведем речь?

Юридические дефекты. Ни один покупатель не хотел бы ввязываться в судебные тяжбы после закрытия сделки. Это может быть соседский забор, стоящий не на официальных линиях участка. Easements – территория с возможностью правообладания не только покупателем, но и кем-нибудь еще (соседями, муниципалитетом, хозяйственными службами). А это значит, что будет не так просто построить, например, бассейн на этой территории. Соседский гараж «нагло» и явно заезжает на вашу территорию. Если будет доказано, что все эти факты обнаружены после завершения сделки, и покупатель был не осведомлен о них, в большинстве случаев покупатель имеет хорошие шансы выиграть суд и расторгнуть договор о покупке этой недвижимости. Не очень часто на практике это делается, но адвокаты очень рекомендуют заказать новый Plan of Survey – план участка с проекцией всех построек на нем и со всеми размерами участка. Желательно заранее получить мнение юриста, который специализируется в области недвижимости, по поводу каких-либо «осложнений», способных повлиять на исход сделки.

Физические дефекты. Есть такой документ”Seller Property Information Statement”, который вам может предложить подписать ваш риэлтор, это вопросы и ваши ответы на них. Этот документ подписывается продавцами и отправляется покупателям еще до подписания последними предложения на покупку. На вопросы есть несколько вариантов ответа: «Да», «Нет», «Не знаю», «Не применяется». Отвечать нужно честно. Если вопрос о том, были ли протечки крыши или подвала, вы, как на голубом глазу, отвечаете отрицательно, а впоследствии страховая компания подтвердит наличие подобных проблем в прошлом, то вот тогда начнутся реальные ваши проблемы. В некоторых провинциях эта форма не является обязательной к заполнению. Кроме того, на возникающие вопросы у риэлтора покупателя, риэлтор продавца может ответить в письменном виде. У покупателей есть все права потребовать сделать инспекцию недвижимости, и в зависимости от ее итогов сделку можно либо считать завершенной, либо расторгнутой. Еще одним результатом инспекции может быть составление списка недоделок и дефектов, которые продавец соглашается устранить или за это заплатить. При этом, конечно, цена будет снижена. В последнее время часто именно после получения результатов инспекции начинается второй раунд переговоров. Поэтому в наше время “bidding wars” – если вы ожидаете в назначенный день ситуацию получения нескольких предложений о покупке, не поленитесь заказать предварительную инспекцию. Рапорт по инспекции дома может быть предоставлен любому желающему его купить. Убивается несколько зайцев одновременно. Во-первых, вы обнаруживаете дефекты заранее и у вас есть время подумать, привести ли дом в порядок заранее и избавиться от них. Во-вторых, у покупателей снимается одно условие, и нет необходимости возвращаться к непродуктивным переговорам впоследствии. Тот ремонт, который может вам реально обойтись в $1,000 – 2,000, по мнению покупателей, потребует, как минимум, в десять раз больше затрат.

Если никаких существенных дефектов не найдено – гордитесь! Ваши шансы на хорошую продажу резко повысились. Мало кто может похвастаться таким положением вещей! Если какие-то дефекты были, но уже устранены, рекомендуется информировать об этом покупателей тоже. В этом случае технический инспектор покупателей сможет подтвердить качественный ремонт и отсутствие проблем в ближайшем будущем.

Психологические дефекты (stigmatized properties), как например, суицид, убийство, выращивание марихуаны, должны быть разглашены покупателю. Причем, законы и правила немного разнятся в разных провинциях. Оптимально и во избежание длительных судебных разборок предупредить покупателей о потенциально негативно влияющих на стоимость жилья фактах. Для покупателей совет – проведите свои исследования сами. В поисковике Google набираете адрес недвижимости и получаете все мыслимые и немыслимые результаты.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca