Советы тем, кому грозит ожидаемое повышение налога на прирост капитала при продаже недвижимости

Решили продать свою инвестиционную недвижимость? Заявить о своем коттедже в качестве основного места жительства? Как ориентироваться в изменениях в налоге на прирост капитала, которые собираются вот-вот ввести?

Новые правила касаются физических лиц, получающих прибыль в размере более $250 000 от продажи любого актива, включая коттедж, инвестиционную недвижимость или второй дом. Реакцией большинства клиентов финансового консультанта Джейсона Хита было беспокойство и замешательство, когда федеральное правительство объявило об увеличении коэффициента включения прироста капитала, изменение, которое касается многих канадцев, владеющих второй недвижимостью. Это будет больший налоговый счет, когда они решат ее продать. Для некоторых это может стать большим финансовым ударом – например, для людей, которые продают или наследуют семейный коттедж, который был куплен несколько десятилетий назад и теперь стоит намного больше. Но, к счастью, есть определенные стратегии и советы, чтобы ориентироваться в предстоящих налоговых изменениях, говорят финансовые консультанты.

«За последний год в министерстве финансов произошло много изменений, – сказал Джейсон Хит, управляющий директор компании Objective Financial Partners. – Там просто большая путаница. Это был разочаровывающий налоговый год для всех в отрасли».

Что такое налог на прирост капитала и что изменилось? Прирост капитала – это разница между первоначальной стоимостью актива и ценой при его окончательной продаже. Это может быть акция, инвестиционная недвижимость или коттедж – акции в вашем RRSP или TFSA исключаются. Если бы кто-то купил коттедж за $800 000 и продал его за $1 миллион, он получил бы прирост капитала в размере $200 000.

Предлагаемое изменение повысит налог на прирост капитала до 66,67%. Это означает, что за первые $250 000 прироста капитала индивидуальный налогоплательщик по-прежнему будет платить налог на 50% прибыли от актива, но каждый доллар сверх $250 000 будет облагаться налогом на две трети. Важно отметить, что если пара продает недвижимость, каждый из них получит 50%-ную ставку на первые $250 000, это означает, что вместе они заплатят только две трети, когда их прибыль превысит $500 000.

Кроме того, любые ремонтные работы и модернизация недвижимости влияют на прирост капитала. Таким образом, если коттедж стоит $500 000, а ремонт обошелся в $100 000, базовая стоимость недвижимости составит $600 000, что снижает прирост капитала или Capital Gain, поскольку стоимость недвижимости становится выше.

Для корпораций и трастов весь прирост капитала, независимо от его суммы, будет облагаться налогом по ставке в две трети от включения.

В случае принятия новые правила могут вступить в силу 25 июня. После 25 июня в Онтарио, в верхней предельной налоговой категории, если чей-то прирост капитала составил $300 000, увеличение его налогов составит почти $4500. Если прирост капитала составляет около $1 миллиона, физическое лицо платит примерно на $67 000 больше налога, согласно расчетам Аарона Хектора, консультанта по частному капиталу в CWB Wealth в Калгари.

«Важно понимать, что, когда вы владеете более чем одной личной собственностью, у вас есть выбор, какую из них выбрать в качестве основного места жительства (Principal Residency), – рекомендует Аарон Хектор. – Многие предполагают, что это относится только к месту, где они спят большую часть ночей в течение года, не до конца понимая, что домик или недвижимость для отдыха также могут квалифицироваться соответственно. В этом случае имеет смысл претендовать на освобождение от налога на основное место жительства для дома, который имеет наибольшую прибыль». Если одна собственность приносит прибыль в размере $50 000, а другая – $1 миллион, было бы разумно использовать в качестве основного жилья именно вторую собственность. Очень важно поэтому провести расчеты с финансовым консультантом заранее, поскольку существует «скрытый» налог, называемый альтернативным минимальным налогом.

«В результате изменения альтернативного минимального налога это затронет меньшее количество людей в целом, но они гораздо более наказуемы в отношении крупных сделок, таких как продажа дома, – предупреждает Аарон Хектор. – Поэтому, если люди решат продать недвижимость до 25 июня, они могут быть «пойманы» на этом другом налоговом изменении».

Ян Калверт, вице-президент и директор HighView Financial Group в Торонто советует: «До 25 июня осталось не так много времени, но важно не торопиться с продажей недвижимости, если вы уже не находитесь на финальной стадии ее выставления на продажу. Если известно, что есть потребность в капитале, и предстоят большие расходы, и вам нужно привлечь средства, которые повлекут за собой прирост капитала, то попытка опередить крайний срок может быть благоприятной для фиксированных расходов». Тем не менее, не рекомендуется спешить с продажей недвижимости, если намерение состояло в том, чтобы сохранить ее на долгие годы. Если нет большой потребности в капитале в краткосрочной перспективе, не рекомендуется продавать долгосрочные инвестиции исключительно для целей налогообложения.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca