Ситуация на рынке страхования ипотечных займов
Если вы покупаете недвижимость и собираетесь вложить менее 20% собственных средств, ваш ипотечный кредит должен быть застрахован одной из трех компаний: CMHC, Genworth Canada (называемая сейчас SAGEN MI Canada Inc.) или Canada Guarantee Mortgage Insurance Company. Банк страхует себя на тот случай, если владелец недвижимости не сможет выполнять свои обязательства по платежам. Стоимость страховки, правила кредитования, как правило, одинаковы. Разница состоит в том, что CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) – структура государственная, в то время как Genwoth MI Canada и Canada Guarantee – компании частные.
Прошлым летом CMHC выступила с заявлением об усилении требований к претендентам на получение ипотечного займа. Оправдывались такие меры «заботой о трудящихся» – ограждением «неразумных» от возможности похоронить себя под неподъемным грузом долгов во время разрушительного влияния COVID-19 на экономику, высочайшего уровня безработицы, неработающих бизнесов, значительного снижения притока иммигрантов. Для того чтобы удержать покупателей от дорогостоящей покупки и защитить банки от предстоящего экономического спада, СMHC выступила с заявлением об ужесточении получения застрахованных ипотечных ссуд с 1 июля 2020 года.
В то время доля CMHC среди компаний, занимающихся страхованием ипотечных кредитов, составляла 49%. Еще в августе прошлого года генеральный директор Эван Сиддал предупреждал, что ужесточение требований получения ипотечного займа ослабляет позиции CMHC, дает карт-бланш компаниям-конкурентам. Поэтому обратились ко всем кредитным учреждениям Канады последовать политике CMHC для предупреждения возможного коллапса экономики. Была все-таки надежда, что благоразумие восторжествует, и все кредитные организации последуют примеру CMHC, выдвинув более жесткие требования при получении ипотеки.
Этого, к счастью или несчастью, не произошло, и, как результат, CMHC год спустя значительно ослабила свое влияние на рынке и вместо первого заняла 3-е место после компаний Sagen и Canada Guarantee. В соответствии с данными RBC Capital Markets, в первом квартале 2021 года доля государственной компании CMHC составила 23%, в то время как конкуренты Sagen и Canada Guarantee заняли 44% и 33% «пирога» соответственно.
CMHC уже признала свою ошибку и заявила об отмене жестких мер, но к чему приведет теперь это решение и насколько разрушительными были прошлогодние меры для экономики в целом, пока трудно определить. Потеря лидерства именно государственно контролируемой компанией чревата самыми непредсказуемыми последствиями. Как вернуть позиции обратно – эта тема волнует экспертов сегодня.
В минувший понедельник CMHC отменила ограничения, введенные в июле 2020 года, из-за которых потенциальным покупателям с долговой нагрузкой выше среднего было сложнее получить разрешение на ипотеку. Целью ужесточения правил получения займа служило ограничение долговой нагрузки на покупателей. Что ж, если через CMHC стало делать это тяжелее, есть еще двери частных компаний, в которые можно постучаться и они откроются. Хотя эксперты CMHC прогнозировали резкое охлаждение рынка недвижимости и снижение цен до 18%, ситуация из-за низких процентных ставок не только не ухудшилась, а наоборот – произошел резкий рывок и, по данным Ассоциации Канадских Риэлторов (CREA), цены в среднем за год выросли на 38%.
Сабрина Мэдокс, писатель и журналист издания National Post, обсуждая эту тему, подняла вопрос о соответствии целей и идей, которым должна бы соответствовать деятельность CMHC, и тем последствиям, к которым привела ее политика. Корпорация CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) была создана в 1946 году, для того чтобы оказывать помощь в приобретении жилья тем, кто воевал на фронтах Второй мировой войны. С тех пор полномочия компании раздулись до страхования кредитов и обеспечения безопасности банков за счет средств самих покупателей, занимающих деньги. Компания поощряет покупающих впервые, не только увеличивая сумму долгов покупателей, но и фактически увеличивая долю государства в капитале новых домовладельцев. А это ставит правительство в положение, когда «пузырь» на рынке недвижимости должен бесконечно раздуваться не только для того, чтобы загребать сверхприбыли, но и для предотвращения катастрофического сценария домино при начавшихся и продолжающихся дефолтах по ипотечным выплатам.
Проблема состоит в том, что все более крупные суммы долгов никак не приближают к осуществлению задачи обеспечения доступности жилья. В масштабе общества идет бесконечный рост цен по спирали, и выдача ссуд никак не привязывается к доходам покупающих. Работает только фактор доступности получения ипотечного займа.
Еще в январе 2020 года, фактически до пандемии COVID-19, Международный валютный фонд выпустил доклад о системе жилищного кредитовании Канады, где как раз и отмечался значительный риск для налогоплательщиков в период кризиса из-за значительного вовлечения государства в процесс страхования банковских рисков. Наши цены настолько отличаются от средних доходов, что банковский кризис не за горами, по мнению МВФ. При этом все решения CMHC проводятся под флагами борьбы за социальное равенство и за интересы наиболее уязвимой категории населения. Все эти факты не могут не настораживать. Не исключено, что эти вопросы будут рассматриваться в самое ближайшее время.
Звоните, если у вас есть вопросы!
416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca