Семейное финансирование: какой мортгидж лучше – плавающий или фиксированный

Во времена нестабильной ситуации во всем мире, подгоняемой нескончаемой пандемией, войной бывших братских стран, растущей банковской процентной ставкой, когда семьи переживают тоже нелучшие времена со своим бюджетом, возникает много вопросов относительно мортгиджа, его рефинансирования. Как специалист с 15-летним опытом работы в этой области, я постараюсь дать советы на наиболее часто задаваемые вопросы.

Вопрос. В мае прошлого года мы купили кондо и взяли $600,000 мортгидж на 30 лет. Купили для себя, не для сдачи в аренду. Процентную ставку получили плавающую (variable) – 2.15%, и наши платежи были $2,260 в месяц. Сейчас мы получили письмо из нашего банка о том, что наш процент вырос более чем в 2 раза – до 5.46%. Недавно мы получили письмо из банка о том, что мы достигли trigger rate, и что нам нужно увеличить платежи по мортгиджу. Что нам сейчас лучше предпринять?

Ответ. Вопрос очень актуальный, особенно сегодня. Variable rate вырос в два раза, и ваши платежи не покрывают даже интерес. Поэтому банк направил вам письмо с уведомлением, чтобы вы выбрали одну из имеющихся у вас опций.

Прежде всего, позвоните в свой банк (номер телефона должен быть в письме) и спросите, какая у вас сейчас амортизация.

Когда вы брали мортгидж год назад, ваша амортизация было 30 лет. Рейт рос, платежи не менялись, зато росла амортизация, и сейчас она может быть 40 – 50 и более лет.

Кроме того, спросите, насколько вы можете увеличить платежи, чтобы покрывать интерес и выплачивать мортгидж. И здесь вы должны посчитать самостоятельно.

Вы можете увеличить платежи на $1,130 в месяц, чтобы вернуть вашe амортизацию к 30 годам. Увеличение существенное и доступно не для всякого семейного бюджета.

Вы можете увеличить платежи на другую величину, чтобы выплачивать и мортгидж – чем больше, тем лучше. Потому что при рейте 5.46% годовых интерес на мортгидж $600,000 и при амортизации 30 лет ежемесячные платежи будут $2,730, поэтому любое увеличение ежемесячных платежей будет идти на выплату интереса. Все это вы можете обсудить в вашем банке.

Есть еще одна опция: перевести мортгидж из плавающего в фиксированный.

Предположим, вы закрыли фиксированный моргидж на 3 года под процент 5.15% на 30 лет. Ваши платежи возрастут, но они будут зафиксированы на три года, и вы будете точно знать, что с каждой выплатой мортгиджа ваша амортизация уменьшается. При этом вы будете защищены от возможно увеличения плавающей ставки.

Есть еще одна опция – сделать один платеж в мортгидж: $5000, $7000, $10 000 – сколько сможете. В этом случае ваша амортизация снизится. А можно сделать и дополнительный платёж и зафиксировать ставку. Звоните и мы обсудим разные стратегии.

(Все цифры и расчёты в статье приведены для иллюстрации и могут отличаться от реальных).

Сергей Ефимов,

Manager, Mobile Mortgage Specialist, CFP, MBA

416-801-7374