Семейное финансирование: какой мортгидж лучше – плавающий или фиксированный
Во времена нестабильной ситуации во всем мире, подгоняемой нескончаемой пандемией, растущей банковской процентной ставкой, семьи переживают тоже нелучшие времена со своим бюджетом, возникает много вопросов относительно мортгиджа, его рефинансирования. Как специалист с 15-летним опытом работы в этой области, я постараюсь дать советы на наиболее часто задаваемые вопросы.
Вопрос. У меня в феврале заканчивается срок (term) мортгиджа в моем банке. Сейчас у меня ставка (rate) 5.75%. До сих пор я всегда брал плавающий – variable rate. Мой банк предлагает 5.9%. Мне кажется, что это высокая ставка. Фиксированная – 5.2%. Какую лучше взять? Может быть, взять variable в расчёте на то, что ставки пойдут вниз?
Ответ. Давайте разбираться вместе на примере (все банковские ставки и расчёты приведены для иллюстрации, т.к. как я не знаю подробностей – какой у вас сейчас баланс и амортизация, этот мортгидж под сдаваемую в аренду (rental) недвижимость или под ваш primary недвижимость, где вы сами живете). Мортгидж $400,000 был возобновлен 4 года назад под 3% годовых. На то время амортизация была 20 лет и платежи $1,689 в месяц. Ставка за эти годы поднялась до 5.75%, и амортизация выросла до 33 лет.
Заметим, что в разных финансовых институтах платежи могут либо возрастать при увеличении ставки) либо оставаться такими же. В последнем случае амортизация увеличивается.
Сейчас есть несколько вариантов: первый – сделать рефинансирование на 5.9%, оставить сумму мортгиджа такой же. При этом платежи возрастут до $2.372, почти на $700 в месяц. Почему? Потому что rate вырос почти на 3%, и банк вернет или снизит амортизацию до 30 лет.
Второй вариант: сделать рефинансирование с фиксированной ставкой 5.2% на три года. В этом случае платежи будут постоянными – $2,182 в месяц.
Но есть и еще один вариант для тех, кому важно выплачивать мортгидж быстрее. Это, в основном, те, кто живет в своем доме (primary residence) и не хочет иметь долг при выходе на пенсию. Могут быть и причины личного характера.
В этих случаях можно сделать дополнительный платеж в мортгидж от $5,000 до $10,000 или более – для того чтобы уменьшить баланс по мортгиджу и продолжать делать максимальные выплаты.
Теперь к вопросу о том, стоит ли рассчитывать на понижение плавающего – variable rate и отказаться от фиксированного?
25 января Центробанк Канады еще раз поднял ключевую процентную ставку до 4,5%, фиксированная ставка по ипотеке вырастет до 6,7%, плавающая – до 5,75% и выше. Предсказать, что будет дальше в нынешних условиях, невозможно. Но вот что можно точно сказать, так это то, что ваши платежи точно поднимутся, и переплата будет $190 – 300 и больше в месяц (в зависимости от баланса по мортгиджу). А если Центробанк Канады поднимет ключевую ставку еще раз, то переплата будет еще выше.
Читатель может возразить: «А что, если плавающий rate пойдет вниз?»
Возможно. Но мы не знаем, когда и на сколько, поэтому лучше задуматься о фиксированной ставке на 3 года. Это недолгий период, время летит быстро, и ваши платежи будут зафиксированы на 3 года. А ко времени рефинансирования вы сможете выбрать наименьшую ставку.
(Все цифры и расчёты в статье приведены для иллюстрации и могут отличаться от реальных).
Звоните для консультации.
Сергей Ефимов,
Manager, Mobile Mortgage Specialist, CFP, MBA
416-801-7374