Семь раз отмерь – один отрежь!

Судебная система Онтарио – очень дорогостоящее удовольствие. Поэтому, обдумывая свои планы, даже если правда может быть на вашей стороне, помните, что сценарий может развернуться и не в вашу пользу.

В феврале 2020 года двое покупателей подписали Договор о покупке отдельного дома в восточной части Торонто, в районе Victoria Park Ave. и Danforth Ave. за $1,010,000. Депозитная сумма $50,500 была положена на трастовый счет компании Homelife Superstars Real Estate Limited. Накануне закрытия сделки в ходе адвокатской проверки выясняется, что в муниципалитете Торонто 4 открытых файла с просьбой разрешить сделать определенные изменения в доме (building permits) и один – тоже открытый – файл по инспекции проведенных работ (inspection file). Это значит, что в доме проводился капитальный ремонт, а именно так позиционировался дом, до получения разрешения на него. Адвокат покупателя направил письмо адвокату продавца с требованием закрыть все активные файлы, во избежание перекладывания ответственности за возможные неприятности и переделки в случае необходимости с прежнего хозяина на нового.

Закон гласит, что Документ, подтверждающий право собственности (Title) на день закрытия должен передаваться новому владельцу недвижимости «чистым», без каких-либо отягчающих факторов. В случае наличия таковых покупатель имеет право отказаться от сделки. Единственной вспомогательной опцией может стать согласие страховой компании покрыть издержки в случае их дальнейшего появления. Страховая компания предпочла не ввязываться и отказала в страховании, а в момент закрытия в марте 2020 года все файлы оставались активными. Покупатели отказались закрывать сделку, хотя с их стороны все было к этому готово. Но наличие проблем их отпугнуло. Было выставлено требование к продавцу и риэлторской компании освободить и отдать полностью всю сумму удерживаемого депозита. Но неожиданно на это законное требование был получен отказ. Продавец утверждал, что он действовал добросовестно, и требовал залоговые деньги отдать ему в качестве компенсации за расторгнутый договор. Покупатели инициировали иск против продавца.

Судья объявил сделку несостоявшейся из-за нерешенных вопросов и открытых файлов с муниципалитетом. Судья подтвердил законное право покупателя на получение «чистого» Документа на право собственности. Депозитные деньги присудили отдать покупателям.

Но в июле наши персонажи появились в здании суда снова. Теперь уже разбирался вопрос о том, кто должен платить судебные издержки. Покупатели настаивали на цифре $70,062.32 или хотя бы частичной оплате суммы $61,581.70. Продавец настаивал, несмотря на свой проигрыш, на сумме компенсации $45,267.23. Судья постановил, что продавец должен заплатить в качестве частичной компенсации $25,000. Какая же арифметика получается? Покупатели получили обратно депозитную сумму $50,500 плюс $25,000 – сумму, выделенную судом на судебные издержки минус округленно $70,000 – реальные судебные издержки. В сухом остатке – $5,500. Реальная потеря денег составила $45,000. Продавец попрощался с депозитом, заплатил своему адвокату $45,000 и покупателю $25,000. Минус составил сумму около $70,000.

Для чего нужно было биться продавцу, почему вопросы получения всей необходимой документации были вовремя не решены, совершенно непонятно. Дом был в итоге продан в июле 2020 года за $999,000. В данной конкретной ситуации искренне жаль покупателей, ведь законно воюя за свои депозитные деньги, они оказались в убытке на $45,000. Почему покупателю не присудили вернуть всю потраченную им сумму на адвоката – неизвестно. Ну, а поведение продавца вообще непонятно. Одно объяснение – его могли ввести в заблуждение риэлтор и/или адвокат. Наверное, было бы логично услышать еще чье-нибудь весомое мнение, прежде чем ввязываться в выматывающие судебные передряги.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca