Семь раз отмерь – один отрежь!
Продолжаются судебные процессы для тех покупателей, которые вследствие определенных обстоятельств не смогли выкупить свою недвижимость у строительных компаний. Более 5 лет продолжаются суды. Вот и еще один закончился. Одной из причин такой плачевной ситуации явился спекуляционный 15%-ный налог, введенный в 2017 году для покупателей-нерезидентов. Но, с другой стороны, рынок недвижимости стремительно регистрировал рекорды, что заставляло продающие строительные организации проявлять чудеса изобретательности, позволяющие легально расторгнуть сделку с первоначальным покупателем и перепродать недвижимость по гораздо более высокой цене.
Вполне вероятно, что с такими прогнозируемыми трендами, какие есть сейчас, дела 2017 года сменятся делами 2022-го и судьи не скоро останутся без работы. В прошлом месяце судья Верховного суда Сюзан Велла встала на сторону истца — строительной компании Country Wide Homes Upper Thornhill Estates Inc. и присудила уплатить ущерб в $600,000 ответчице, которая не смогла закрыть сделку.
В марте 2017 года Ms. Qi Cui подписала договор с Country Wide Homes Upper Thornhill Estates о покупке дома на сумму $4,100,268, включая сделанные строителем дополнительно заказанные «upgrades». К сожалению, когда пришел срок, Ms. Cui не смогла закрыть эту сделку. Строительная компания перепродала дом за $3,250,000 плюс дополнительно HST налоги. Сумма претензии к Ms. Cui составила немногим более $906,000, после того, как в уплату ущерба был включен начальный депозит покупателя $334,100. Ms. Cui, как могла, сопротивлялась и выдвинула встречный иск о признании сделки недействительной и возврате заплаченного депозита. В ноябре 2021 года прошло упрощенное слушание дела и были рассмотрены все документы. Суд постановил, что все документы предъявлены и нет необходимости в рассмотрении дела в суде. В ходе рассмотрения выяснилось, что на момент подписания договора о покупке самой Ms. Cui в стране не было. Договор был подписан ее доверенным лицом. Она утверждала, что недвижимость попадала под определенные ограничения на ее использование и предполагала наличие загрязнения окружающей среды. Подобные аргументы использовали и двое других покупателей, попавших в подобную ситуацию с этой же строительной компанией. Но на судью аргументы покупателя не произвели никакого впечатления. Более того, судья отметила, что Ms.Cui не является новичком в Real Estate. Ведь до злосчастной сделки они с супругом приобрели 8 объектов недвижимости. Позиция Country Wide состояла в том, что сумма убытков составила $906,474 плюс упущенные проценты на сумму $283,000. Вот претензии на проценты были отклонены. Сумма чистого ущерба была определена в $623,507 после вычета депозита $334.100.
Грустная история, что уже тут скажешь! В свете того, к какой ситуации нас готовят – повышение банковского интереса, прогнозы один страшнее другого по поводу понижения цен до 40%. Вот уже четвертый месяц подряд, по данным Toronto Regional Real Estate Board, цены в Торонто и его окрестностях понижаются. Количество продаж сокращается. Последняя цифра, о которой трубят все, кому не лень, это количество листингов, выставленных на продажу, и листингов, снятых с продажи. Листинги снимаются с продажи тогда, когда цена, за которую выставлена недвижимость, не привлекает внимание покупателей. Либо просмотров не происходит совсем, либо никаких предложений покупатели не получают после нескольких просмотров, либо продавцы просто меняют свое мнение. С начала года количество таких листингов выросло на 643%. При этом статистика не уточняет, все ли листинги, которые были сняты с продажи, появляются обратно снова, но уже по сниженной цене. Как пример и последние новости, приводится продажа Дагом Фордом собственного дома. Он был выставлен на продажу две недели назад за $3,199,888. После этого листинг убрали с рынка и выставили во вторник по новой цене – $2,800,888. Остается пожелать удачи!
При таком меняющемся рынке нужно очень осторожно делать приобретения, особенно покупая новое жилье. Никогда не надейтесь на лучший сценарий! Рассчитывайте на худший. Вы должны понимать, какими средствами вы будете закрывать ваше приобретение. Продадите ли ваш дом или квартиру? А если нет? Или не за те деньги, на которые предполагали? Уверены ли вы, что получите банковский заем на вашу покупку? А если разница между покупной ценой и банковской оценкой будет существенной, как вы ее будете покрывать? Нельзя решение этих вопросов оставлять на завтра. Вы об этом должны подумать сегодня, чтобы не было потом мучительно обидно за сделанные ошибки.
Если у вас есть вопросы – звоните.
416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca
- Продается просторная 1-BDRM квартира (TRIDEL) c паркингом и локером за $599,900. C балконом, после ремонта! Новые полы, новая кухня, новая ванная! Ежемесячные платежи, включая свет и тепло, $436.45 – таких цен просто уже нигде нет! Рядом три плазы, в том числе Yorkdale Mall. Рядом школы, Community Center, TTC, Subway station!
- Продается 2+1-BDRM квартира в районе Finch / Yonge Street. Свежий ремонт, новая кухня, новые полы! Запрашиваемая цена – $829,900;
- Купят таунхаус в районе Vaughan, Richmond Hill, Woodbridge c возможностью сдачи бейсмента в рент.
- Купят участок земли от $75,000 до $500,000.
- Купят квартиру на сдачу не дороже $600,000 и не меньше 1 BDRM в Mississauga или Burlington.
- Купят квартиру, можно строящуюся, в районе Кing city.
- Купят контракт от строительной компании – 2-BDRM в районе HWY 7 and Jane Street.
- Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,200,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
- Продают уникальный таунхаус-замок в провинции Newfoundland 4600 Sq.ft. Высота потолков 12′. 3 car garage. Asking price – $1,099,900
- Купят 2BDRM квартиру или таунхаус в North York, Richmond Hill, Vaughan, Markham до $600,000.
- Продают трейлер-мобильный дом – Salem Villa 2021 года выпуска в связи с отъездом. Запрашиваемая цена – $89,000.