Сделка подписана. Кто есть кто?

Итак, договор о купле-продаже недвижимости подписан. Все условия покупателя сняты, и сделка объявляется завершенной. Но очень часто задается вопрос об ответственности той или другой стороны, если вдруг после этого что-то ломается в доме. В стандартном тексте договора есть пункт, поясняющий, что до официального закрытия сделки за домом ухаживает продавец, если что-то случается, затраты на ремонт несет владелец жилья. Но, как только сделка зарегистрирована, ответственность полностью переходит на покупателя. Случается и такое, что после закрытия сделки покупатели не сразу въезжают в дом. Если через какое-то время что-то ломается, беспокоиться о ремонте придется уже покупателю. Какие-то вещи можно предусмотреть. Например, договор был подписан осенью, покупатели обратили внимание своего агента на крышу, заваленную листьями. Естественно, водостоки были полностью забиты листьями, иголками и спрессовавшейся землей. Агенту было дано поручение включить в договор обязательство продавцов почистить крышу и водостоки перед закрытием сделки.

Нередко что-то ломается при переезде, и ущерб уже более существенный. Как должен реагировать покупатель? Во-первых, можно попросить выполнить работы по возмещению ущерба, то есть сделать ремонт. Во-вторых, потребовать оплатить сумму ущерба, чтобы ремонт делали сами покупатели. Можно оттянуть дату сделки на более позднее время, когда будет ущерб будет устранен. Если сумма ущерба велика (иногда бывает, что и недвижимость не подлежит восстановлению), сделка может быть расторгнута в случае, если покупатель отказывается ее закрыть. Иногда покупатель знает заранее плачевное состояние дома, собственно и покупает его как бизнес-проект для дальнейшей реконструкции. В этом случае задачей агентов двух сторон является прописывание всех недостатков объекта заранее. То есть, если фундамент был сухой изначально, нельзя на дату закрытия предъявить покупателям затопленный дом. Придется искать источник проблемы и приводить фундамент в то состояние, в котором он был на момент подписания договора. В случае если продавец согласен провести восстановительные работы, неплохой идеей было бы добиться проведения инспекции и выяснить, насколько профессионально сделаны ремонтные работы. Желательно, чтобы инспекция была проведена до планируемой даты передачи собственности новому владельцу.

Вот ситуация из жизни. Был продан кондо-таунхаус, без каких-либо условий со стороны покупателя. Сделку предполагалось закрыть в январе. Но тут произошла какая-то протечка воды на территории таунхаусов, и менеджмент нанял бригаду для устранения этой проблемы. Проверить и определить масштаб трагедии нужно было в нескольких соседних таунхаусах. Вполне вероятно, что протечка воды могла затронуть подвальное помещение и фундамент. Продавец был чрезвычайно обеспокоен тем, что покупатель может выйти из сделки в последний момент.

Смогут ли покупатели уйти, если они увидят, что подвал раскопан – даже несмотря на то, что сделка заключена, потому что квартира будет отличаться от того, что они видели при первоначальном осмотре таунхауса? Ответ заключается в том, что продавец обязан содержать имущество в порядке для покупателя. В этом сценарии это означало бы впустить руководство в таунхаус, чтобы сделать ремонт перед закрытием. И на этот раз уже не важно, будет согласен покупатель или нет.

Это решение основано на старой английской доктрине, называемой справедливым обращением. Согласно этому правовому принципу, как только покупатель и продавец подписывают соглашение о купле-продаже, покупатель немедленно становится владельцем имущества «по справедливости». Как только чернила высыхают на Договоре, продавец имеет право только на владение и получение покупной цены, в то время как покупатель имеет право собственности. До тех пор, пока не произойдет закрытие сделки, продавец просто держит имущество в TRUST для покупателя.

Большинство людей ошибочно думают, что после подписания соглашения продавец остается владельцем до закрытия сделки. Но это неверно. Дата закрытия сделки – это дата, когда деньги переходят из рук в руки, и смена владельца регистрируется в электронном виде в земельном реестре.

Эта концепция была впервые признана британскими судами в 1876 году в деле Lysaght против Edwards. В этом случае Сэмюэль Эдвардс согласился продать свой особняк примерно за 8 миллионов долларов (в сегодняшнем исчислении). Еще до завершения сделки Эдвардс скончался, завещав дом своей жене. Но жена хотела сохранить собственность, а покупатель хотел завершить покупку. Суд постановил, что, как только контракт подписан и вступает в силу, покупатель имеет право на имущество (называемое справедливым владением), а продавец имеет право только на деньги вместе с правом владения до закрытия сделки.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca