Рынок недвижимости – непростые времена

Для тех, кто еще интересуется рынком недвижимости в это совсем неспокойное время, хочу отметить, что, несмотря на чрезвычайную ситуацию и войну с коронавирусом, рынок недвижимости остается очень активным, и «битвы» между претендующими на покупку (multiple offers) по-прежнему никого не удивляют. Рынок остается рынком продавца. И тому есть свои причины.

Из-за паники от наплыва коронавируса COVID-19 мировые фондовые рынки упали до рекордно низких показателей, начиная с 2008 года. Масштабы уже пандемии, скорость распространения заболевания поставили целые страны в режим напряженного ожидания и подсчета миллиардных потерь. Карантинное состояние многих стран, остановка предприятий, закрытие туристических маршрутов и объектов, сокращение авиа- и железнодорожных перевозок, отмена деловых поездок на неопределенный срок при абсолютной невозможности принятия четких мер по стабилизации состояния экономики заставляют нас надеяться только на чудо – либо эпидемия пойдет на спад сама по себе, либо ученые найдут способ борьбы с коронавирусом. Инвесторы в спешном порядке пытаются хоть как-то удержаться на плаву за счет перераспределения своих капиталов в сторону рынка недвижимости.

С 6 апреля немного облегчается стресс-тест, что, конечно, должно повлиять на состояние рынка. С октября 2016 года покупатели, которые вкладывали в покупку недвижимости свои собственные деньги от 5 до 19% общей суммы, рассчитывая получить кредит на оставшуюся часть, должны были пройти квалификационный тест на потенциальную возможность проплаты банковского займа либо по «Bank of Canada Benchmark Rate» (сегодня это 5.19%), либо по ставке 5-летнего фиксированного займа (сегодня это примерно 2.29% плюс дополнительные 2%). На протяжении всего этого времени только один раз выгодно было воспользоваться первой опцией. Это совершенно неоправданное правило, значительно снижающее покупательную способность. Что поменяется в этом процессе с апреля? К сожалению, стресс-тест остается, несмотря на все аргументы и долгие дебаты. Но сейчас процентная ставка будет определяться средней величиной из поданных банками предложений в течение последних 4-х недель по ставкам 5-летнего фиксированного займа плюс 2%. Таким образом, предлагаемая цифра новой процентной ставки по улучшенному стресс-тесту снизится примерно на 0.30%, что приведет к 3 – 8% увеличению покупательной способности.

Банк Канады 4 марта 2020 года сократил свою ключевую процентную ставку до 1.25% c 1.75% в первый раз за последние 5 лет и сообщил, что при необходимости готов еще корректировать денежно-кредитную политику для поддержания экономического роста и сохранения инфляции на запланированном уровне. После этого Банк Канады 13 марта произвел чрезвычайное снижение ставок, сократив свою ключевую ставку на половину процентного пункта до 0,75%. Заемные деньги стали очень привлекательными.

Все эти меры, по мнению правительства, должны были сыграть на руку покупателям недвижимости, повысив их покупательную способность…

К сожалению, жизнь вносит свои коррективы. Всеобщее беспокойство и подготовка к пандемии отвлекают потенциальных клиентов от поисков выгодных вариантов домов и квартир. Сейчас наблюдается момент зависания, когда обстановка может измениться в любую минуту. Многие риэлторы отмечали «скучные» дни открытых дверей в последние выходные с необычно малым потоком потенциальных посетителей. По данным компании «Right at Home», за прошлую неделю количество новых домов, выставленных на продажу, увеличилось на 7.5% по сравнению с предыдущей неделей, что, в общем-то, было очень ожидаемо – все-таки начинается весенний рынок. Количество закрытых сделок увеличилось на 14%. Только за февраль, по данным TREB, средняя цена дома выросла на 17%, или $130,000.

Вся эта ситуация может повернуться на 180 градусов в любой момент. Хотя, при сегодняшнем количестве покупателей, даже если половина из них уйдет с рынка, это не сильно изменит его состояние. Безусловно, жизнь будет вносить свои коррективы. Ставится серьезный вопрос о целесообразности открытия продаж новых домов и квартир от строительных компаний; абсолютно непонятная ситуация с показами недвижимости. Будет ли продолжаться практика «Open House»? Кстати, в Австрии предусмотрен даже штраф агенту за проведение такого мероприятия. В случае всеобщего карантина не очень-то возможно куда-либо выезжать. Как купить дом заочно? В социальных сетях этот вопрос очень живо обсуждается риэлторами. Только что у моих клиентов, продающих квартиру, сначала был организован просмотр агентом, которая вела видеосъемку для своих потенциальных покупателей. И только после этого пришли они сами, подав сразу предложение о покупке.

Поскольку массово стала практиковаться «удаленная» работа, или работа из дома по интернету, я только что получила информацию из офиса адвоката, разъясняющую, каким образом в свете происходящих событий будут закрываться сделки купли-продажи недвижимости. Утверждается, что в таких критических условиях, при условии работы банков и регистрационной сиcтемы TERANET, не будет серьезных проблем с небольшой реорганизацией самого процесса закрытия при минимизации контактирования клиентов, агентов и персонала адвокатского офиса. Все возможно сделать в наши дни online. Проверка документов по скайпу; перевод денег – wire transfer; ключи на закрытие оставляют в лок-боксе. И в договорах предусматривается введение еще одного условия о невозможности разрыва сделки из-за COVID-19. Форс-мажором будет считаться только прекращение работы банков или электронной системы регистрации.

При неблагоприятной ситуации с пандемией может случиться и плачевный сценарий развития событий для продавцов. Отсутствие покупателей, сидящих на карантине, и ожидание скорой рецессии сподвигнет мотивированных продавцов выставить свою недвижимость на продажу. Как только предложений на рынке станет больше спроса – есть опасение обвала цен.

По сообщениям канадской прессы, сегодня появилась возможность отсрочки на 6 месяцев ваших mortgage платежей, что, думаю, является огромной помощью. Особенно тем, кто из-за ситуации с пандемией потерял – и надолго! – работу или бизнес. Шесть крупнейших канадских банков выступили с этой инициативой. Уверена, что это поможет большинству канадских домовладельцев.

Берегите себя и своих близких в это непростое время!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

****

Сдается трехлетний дом в Barrie. $2150. Состояние идеальное. С 15 мая.
NEW! 2-BDRM 1310 sq.ft. (1550 sq.ft. вместе с террасой и балконом) квартира в престижном комплексе North York в районе Leslie St. / Sheppard Ave E. CONDITIONALLY SOLD.
NEW 1-BDRM квартира (615 Sq.Ft.) с парковочным местом и локером. 323 Richmond Street East, только что покрашенная. Запрашиваемая цена — $599,000. Продана за $635,000.
Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. Возраст — 1 год. 2328 sq.ft . Потолки 10 feet. Запрашиваемая цена $1,099,900.
Продается химчистка в Mississauga-депо, дающая чистый доход в месяц $15,000. Цена $349,900.
Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
Купят 1BDRM квартиру в Toronto, North York, Etobicoke (на линии метро до $600,000).
Требуется участок для строительства дома с большим участком — Richmond Hill, North York, Vaughan.
Купят medical building в Hamilton, Oakville.
Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров — $750,000.
Продается дом в Лондоне (Онтарио) — полностью отремонтированный за $360,000. Сдается за $1,850.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!