Рынок недвижимости. Что происходит?

А происходит опять бурный рост цен, никак не объяснимый с точки зрения сравнительного рыночного анализа, которым пользуются риэлторы для определения продаваемой недвижимости. То есть, продажные цены никак не могут быть обоснованы суммами, полученными за сделки с подобными же домами и квартирами совсем недавно. Покупатели готовы платить больше и гораздо больше только за то, чтобы получить право обладания недвижимостью немедленно.

Один из самых горячих сегментов рынка – небольшие квартиры в Торонто:

односпальные и односпальные с деном, расположенные вдоль линии метро.

Например, North York – февральские продажи в районе Finch Ave/ HWY 401 вдоль линии метро показывают 8 продаж односпальных квартир с начальной запрашиваемой средней ценой $535,087 и средней продажной ценой $568,000. За это же время произошло 11 продаж односпальных квартир с деном. Запрашиваемая средняя цена $589,844, а средняя цена продажи – $603,527. Причем, из 19 продаж 14 были «аукционными», т. е. за них сражались несколько покупателей – кто больше даст.

Проанализировав февральские продажи в районе южнее Bloor St. вдоль Yonge Street между Church St. и Bay St. до набережной Онтарио, мы видим, что вычисленная средняя стоимость проданной односпальной квартиры (выборка из 18 продаж) – $666,833 при средней запрашиваемой цене $634,138. Соответственно, за односпальную с деном (выборка из 13 продаж) получили среднюю цену $739,592 при запрашиваемой $717,379. При этом 24 продажи произошли по аукционной цене, 2 были проданы за полную запрашиваемую цену и только 4 сделки пошли по сценарию переговоров и продавцы получили цену меньшую, чем заявляли. Причем, количество участвующих в аукционных баталиях покупателей достигает несколько десятков.

Только что вышла статья в «Toronto Star», обозначив проблему недостатка просторных квартир класса люкс в Торонто. На конец января 2020 года цены на такие квартиры выросли на 7% по сравнению с январем прошлого года. Цена таких квартир в среднем достигла $2.4 миллиона при росте цен на отдельные дома подобного уровня всего лишь на 1.2% за тот же период и достигших средней цены $3.6 миллиона. По мнению компании Royal LePage, выпустившей годовой отчет, цены на фешенебельные квартиры в 2020 году увеличатся на 10 – 15%, а на дома в престижных районах только на 2.5 – 6%. Отчет был приготовлен из выборки домов стоимостью $3.5 миллиона и выше и квартир стоимостью от $1.7 миллиона и выше.

Из-за недостаточного предложения на одну вышедшую квартиру претендуют несколько покупателей, предлагающих потолочные цены! В статье говорится о том, что покупателей из Азии и Америки уже не пугают дополнительные расходы при покупке жилья иностранцами, вступившие в силу в 2017 году. К этому факту уже привыкли. Торонто по-прежнему привлекателен для покупателей из-за рубежа в силу своей динамики и бурного развития. Причем, концепция приобретения квартиры для таких покупателей предпочтительнее покупки дома в силу ограниченного времени проживания в купленной недвижимости.

Отдельная категория приобретающих просторные квартиры в фешенебельных районах – люди, продающие свои дома в этом же районе, когда дети уже выросли и покинули родительский дом. Огромная проблема – покупка квартиры площадью 1800 кв. футов и больше.

Ситуация сложная и для сектора freehold. Например, средняя стоимость freehold таунхауса в феврале (выборка из 32 проданных в районе между HWY 400, HWY 404, Bloomington Rd., HWY 7) составила $975,032.

В Канаду прибывают люди с деньгами, желающие получить канадское гражданство. Количество состоятельных людей, тех, кто способен сделать инвестицию в $1,000,000 и выше, так называемых high-net-worth individuals (HNWI), становится все больше. Если в 2018 году насчитывалось только 4,000 таких приезжих, то за ближайшее десятилетие прогнозируется, что это число увеличится на 900,000.

Меняется иммиграционная политика в сторону большей открытости страны для воссоединения семей. Готовится пилотный проект программы Canada’s Parents and Grandparents Immigration Program (PGP), облегчающий приезд родителей, дедушек и бабушек. Их влияние на экономику страны тоже существенно, ведь благодаря им трудоспособные молодые люди могут оставлять детей под присмотром старшего поколения и спокойно работать. Для того чтобы быть готовыми к приезду родителей и жизни большой семьей, покупается жилье сегодня.

Фактор, который, безусловно, повлияет на состояние рынка, это недавние нововведения в правила стресс-теста, начинающие действовать с 6 апреля 2020 года. С октября 2016 года покупатели, которые вкладывали в покупку недвижимости собственные деньги от 5% до 19%, рассчитывая получить кредит на оставшуюся сумму, должны были пройти квалификационный тест на потенциальную возможность оплаты банковского займа либо по «Bank of Canada Benchmark Rate» (сегодня это 5.19%), либо по ставке 5-летнего фиксированного займа (сегодня это примерно 2.33% плюс дополнительные 2%). На протяжении всего этого времени только один раз выгодно было воспользоваться первой опцией. Совершенно неоправданное правило, значительно снижающее покупательную способность. Что поменяется в этом процессе с апреля? К сожалению, стресс-тест остается, несмотря на все аргументы и долгие дебаты. Но сейчас процентная ставка будет определяться средней величиной из поданных банками предложений в течение последних 4 недель по ставкам 5-летнего фиксированного займа плюс 2%. Таким образом, предлагаемая цифра новой процентной ставки по улучшенному стресс-тесту снизится примерно на 0.3%, что приведет к увеличению покупательной способности на 3-8%.

Ходят слухи, что правила нового стресс-теста заденут и тех покупателей, которым не нужно было его проходить ранее, а именно, в случае покупки недвижимости со взносом более 20%. До 17 марта правительство должно озвучить новые условия получения займа на недвижимость.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

  • ПРОДАН угловой 3 BDRM freehold townhouse в Mount Albert — престижном развивающемся районе. Только что покрашен!
  • Premium lot! Запрашиваемая цена $579,000. Отличная возможность для покупающих впервые!
  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. Возраст 1 год. 2328 sq.ft . Потолки 10 feet. Запрашиваемая цена $1,099,900.
  • Продается химчистка в Mississauga- депо, дающая чистый доход в месяц — $15,000. Цена : $349,900.
  • Скоро на рынке! Угловой многоуровневый Semi-detached в районе Finch Ave и Bathurst St. Идеально для покупающих впервые и инвесторов. Ваши жильцы могут оплачивать ваш mortgage!
  • Скоро на рынке! Двух-BDRM 1335 sq.ft. квартира в престижном комплексе North York в районе Leslie St./Sheppard Ave E.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят 1BDRM квартиру в Toronto, North York, Etobicoke (на линии метро до $600,000).
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком — Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan до $800,000.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров — $750,000.
  • Продается дом в Лондоне (Онтарио) — полностью отремонтированный за $360,000. Сдается за $1,850.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!