Резервный фонд корпорации кондоминиума – это важно!

Корпорация кондоминиума – объединение владельцев квартир, решения которой должны строго соответствовать их потребностям и возможностям. Одна из главных сфер ее деятельности – финансовая. Конечно, хорошо, когда в совет директоров входит хотя бы один финансовый специалист, но, даже если такового нет, всегда на помощь приходит управляющая компания. Каждый год составляется бюджет корпорации. В соответствии с законом о кондоминиумах от 1998 года, резервный фонд должны иметь все кондо-корпорации в качестве защиты от бюджетных проблем. В резервном фонде, в том числе, есть отдельная статья на покрытие непредвиденных расходов в корпорации, например, срочная замена или ремонт крыши, лифтов, вентиляционного или обогревательного оборудования.

Резервный фонд предназначен для оплаты непредвиденных расходов, не учтенных в операционном бюджете, и складывается из процентов ежемесячно отчисляемых плат за общие услуги – “maintenance fee”. Фонду требуется специальный счет, который остается доступным в случае чрезвычайной ситуации. Для надлежащего контроля над резервным фондом каждые 3 года совет кондоминиума проводит аудит его состояния. Это помогает снизить финансовые риски и создать оправданную стратегию для ближайших хозяйственных трат. При правильном ведении хозяйства грамотное управление позволит сэкономить немалые суммы. В противном случае резервный фонд может стать заемным, но жители этой кондо-корпорации обязаны будут выплачивать не только долговые проценты, но и дополнять деньги в бюджет.

Исследование резервного фонда – это самый лучший инструмент управления кондоминимумом для определения затратной суммы на предстоящие расходы по ремонту. Первое исследование проводят после одного года эксплуатации здания, затем каждые три года. Отслеживаются изменения в состоянии объекта, прогнозируется необходимость ремонта и оценивается его сумма. Как правило, состояние объекта оценивает действительный член Ассоциации сертифицированных инженеров Онтарио или специалист по оценке помещений – член Appraisal Institute of Canada.

Здания, построенные более 25 лет назад, требуют ориентироваться на крупные проекты реконструкции с существенными затратами. Это и смена всех лифтов, ремонт гаража и фасада здания. Если здание поновее, корпорация сталкивается с такими затратами как: крыша, неполадки с бассейном, проржавевшие ограждения и т.д. В любом случае, учет и контроль за средствами, предназначенными для подобных ремонтов, должны проводиться в надлежащее время и очень скрупулезно. При покупке квартиры агент покупающей стороны запрашивает финансовый документ корпорации, где одним из основных показателей надежности корпорации является состояние резервного фонда. Встречались корпорации, где менеджер воспользовался правом подписи и $250,000 просто пропали со счета. Благо, что замечено это было своевременно, и средства еще не успели потратить. В другом документе был отмечен факт займа в размере $1,000,000. А это значит, что бремя выплаты процентов по этому займу будет лежать на владельцах квартир этого кондоминиума. Иногда в случае возможных срочных неотложных расходов корпорация вынуждена идти на экстренные меры по сбору средств.

Следует понимать разницу между резервным фондом и операционными расходами кондо-корпорации. Операционные расходы включают расходы на компании, обслуживающие корпорацию. Это ландшафтные дизайнеры, охранники, суперинтендант, сантехники, кроме того, страхование, налоги, расходы на адвокатов, бухгалтерию, административные затраты, электричество и газ. Конечно, огромной проблемой сегодня является повышение операционных расходов. По закону 10% операционных расходов должны отчисляться в резервный фонд. Уже после первого исследования будет ясно, на сколько следует повысить резервный фонд и, соответственно, ежемесячные платежи хозяев квартир. Это абсолютно оправданная система. Ее преимущество заключается в том, что, когда средства понадобятся, они уже будут в наличии. При этом не нужно забывать и о том, что стоимость строительных материалов постоянно растет, значит и фонд нужно формировать с учетом быстро растущей инфляционной составляющей. Именно это представляет большую проблему для кондо-корпораций. Именно поэтому недавний рапорт Канадского института актуариев (The Canadian Institute of Actuaries) подчеркнул крайнюю необходимость в увеличении отчислений в резервный фонд, в противном случае, проблемы будут решаться взыскиванием дополнительных сумм с владельцев.

В последние два десятилетия строится огромное количество зданий со стеклянными стенами от пола до потолка. Расходы на поддержание жизненно важных параметров в них увеличиваются, не говоря уже о ежегодных проверках безопасности таких зданий. Беспокойство вызывает то, что в какой-то момент средств на ремонт может не хватить, это потребует пополнения фонда от владельцев квартир, не каждый из которых сможет себе это позволить. Именно здания, построенные после 2000 года, страдают недостатком средств в резервных фондах.

Даже если в условиях ажиотажного спроса вам приходится давать предложение о покупке понравившейся вам квартиры без каких-либо условий, ваш агент может попросить у агента продавца Сертификат статуса корпорации, чтобы получить полную картину финансового состояния корпорации кондоминиума до принятия решения о покупке.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca