Проваленные сделки и судебные тяжбы

Месяц назад в центральной прессе широко освещалась история продолжительной судебной тяжбы между продавцами недвижимости и несостоявшимися покупателями. Эта история тянулась с весны 2017-го – целых 4 года. Надеюсь, что информация о подобных случаях предотвратит кого-то от совершения подобных ошибок в наше время, когда в условиях ажиотажного спроса покупатели готовы давать «офер» без каких-либо условий. Это потенциально может привести к отказу банков в дальнейшем финансировать подобную недвижимость и – как результат – к проваленной сделке и судебной тяжбе по возмещению убытков продавцам.

Итак, в марте 2017 года семья Праус (Prowse) решила выставить свой дом на продажу за $2.6 миллиона. Дом находится в районе King City (Keele St. / King Rd.), последний дом на улице, который с двух сторон окружен лесом. 4-спальный дом был построен в 1985 году. Прекрасный участок земли – самый большой на улице, размером 126 х 224 feet. Буквально сразу же было получено предложение от покупателя на $2.45 миллиона. Депозит предполагалось заплатить в 4 приема: $20,000, $80,000 и еще два раза по $50,000. Первая сумма была проплачена сразу, а вот со второй уже начались проблемы. Покупатель нарушил условия контракта. С апреля 2017 года по март 2019-го велись переговоры между сторонами, были подписаны дополнительные документы, корректировавшие договор и отодвигающие закрытие сделки на более поздние сроки. Всего за это время покупателем было проплачено $120,000 как депозит. Более 10 раз вновь и вновь покупатель не мог выполнить свои обязательства. В конце концов, хозяева дома в марте 2020 года выставили дом на продажу на MLS и продали его за $1,600,000. Новые хозяева въехали в дом 16 апреля 2020 года.

Семья Праус определила свой ущерб от несостоявшейся сделки на сумму $750,000. В конце апреля 2021 года суд вынес решение взыскать с несостоявшегося покупателя «general and special damages»: $819,571.23. Сумма была определена как разница между ценой, на которую согласился покупатель изначально, и той ценой, которую получил хозяин недвижимости в 2020 году. К сумме долга приплюсован дополнительный ущерб в виде судебных издержек. Никакие аргументы, что изначально дом был куплен по очень завышенной цене и, собственно, именно поэтому банк не захотел финансировать этот дом, не смягчили судью. Если плюсовать к обозначенной сумме проценты, судебные расходы и затраты на собственного адвоката, то потери для горе-покупателя подходят к миллиону долларов.

Еще одно решение суда было недавно вынесено в пользу строительной компании Tribute (Grandview) Limited. Покупатель недвижимости мистер Jin Xing Zhou подписал сделку на приобретение нового дома в апреле 2017 года на сумму $1,090,990 в Ошаве. Депозит в размере $110,000 был проплачен покупателем полностью. Покупатель оговорил со строительной компанией «upgrades» приблизительно на $50,000. Однако на момент закрытия 17 сентября 2019 года у покупателя не нашлось возможности организовать финансирование, что привело к судебному иску. Покупатель выбрал стратегию своей защиты как незнание английского языка и непонимание документов, которые он в свое время подписывал. Интересы покупателя представлял профессиональный риэлтор, в том числе, в соответствии с условиями договора предусматривалась проверка договора адвокатом покупателя. Позже и сам покупатель признался, что его интересовало больше всего доказательство, что его имя включено в договор, а также номер лота, который он покупает. В марте и апреле 2019 года покупатель обратился к компании Tribute c просьбой снизить цену за покупаемый им дом, так как мало того, что рынок ушел вниз, но и много бед свалилось сразу на мистера Zhou. Он повредил свои руки, лишился работы, потерял отца, его мать слегла в больнице Китая и нуждалась в оплате счетов. В финансировании банками было отказано.

Увы, ничто не помогло разжалобить строительную компанию… Tribute отказалась идти навстречу покупателю. Как вариант, была предложена опция получения суммы первого мортгиджа от самой строительной компании, но при условии внесения депозита в размере 25%. В августе и сентябре 2019 года мистер Zhou перестал выходить на связь со строительной компанией, которая пыталась скоординировать время инспекции дома (pre-delivery inspection) и пыталась выяснить имя адвоката, который должен был оформлять сделку со стороны покупателя. 31 августа 2019 года мистер Zhou опять настоятельно потребовал освободить его от всяческих обязательств по сделке и вернуть хотя бы часть депозитных денег. Tribute еще раз повторила свое предложение по организации финансирования. В такой переписке прошел весь сентябрь 2019 года. Письмо о расторжении контракта с мистером Zhou пришло в последний день сентября. Если бы покупатель мог закрыть сделку, то с учетом депозита и части внесенных денег на переоборудование дома окончательный чек, который должен был бы получить Tribute, составил бы $1,031,561.77. Но таких денег у покупателя не было. Сделка была расторгнута, и дом выставили на продажу всего лишь за $829,990 в ноябре 2019 года.

16 декабря 2019 года дом был продан за $815,000 через риэлтора с закрытием сделки в мае 2020 года. Несмотря на то, что мистер Zhou был против такой низкой цены продажи, она была осуществлена в четком соответствии с законодательством. Помимо непосредственной разницы между ценами, плюс платы за осуществленную переделку дома в соответствии с требованиями мистера Zhou, комиссионных агентам, выплата интереса за то, что с сентября 2019 года по май 2020-го компания держала мортгидж на него, сумма, которую должен будет выплатить мистер Zhou, составила $316,134.54.

Надеюсь, эти примеры могут убедить в необходимости оценивать свои реальные финансовые возможности. Ведь можно купить что-то сегодня на сегодня. Вы реально видите построенный объект и можете оценить все его плюсы и минусы. Возможно, вам удастся меньшими деньгами закрыть эту сделку. По крайней мере, не рискуйте подавать предложения о покупке безо всяких условий, если не можете рассчитать, какими деньгами вы будете располагать через 1-2-3 года. Никому не будет дела до ваших слез и проблем. Не делайте ошибок, которые вам не по карману будет оплачивать…

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca