Продажа недвижимости
Предупрежден – значит вооружен!
Когда вы собираетесь продавать дом или квартиру, вам необходима помощь профессионала! Именно риэлтор, защищающий ваши интересы, проведет вас через все хитросплетения и ловушки такого бесконечно изменчивого рынка. Изменчивого, потому что не успеешь привыкнуть к одним сценариям развития событий, как все меняется в прямо противоположную сторону. Во-первых, продавая свою недвижимость, вы должны четко представлять – а что же дальше? Вы продаете, а потом покупаете что-то еще? Или вы купили что-то, а теперь должны к нужной дате продать существующий дом или квартиру?
В любом случае, прежде чем делать резкие движения, изучите сегодняшний рынок. Что и почем продается, сколько дней стоит на рынке. Удовлетворяет ли жилье, стоящее на продаже, вашим ожиданиям или ваша мечта нуждается в определенной коррекции. Составьте список желаемых опций вашей идеальной покупки.
Начните с финансов. Обратитесь в ваш банк или к mortgage-специалисту для абсолютно четкого понимания вашей конкретной ситуации. Если вы продаете – узнайте обязательно о сумме штрафа, который придется уплатить за нарушение контракта с банком. Сумма может быть внушительной, и, вполне вероятно, здравый смысл подскажет вам подождать несколько месяцев, пока контракт не истечет, а не торопиться с покупкой. Если покупка происходит раньше, чем продажа имеющегося жилья, вы должны быть уверены в существующих для вас опциях, в случае, если к нужному моменту закрытия, ваша прежняя недвижимость еще не продана. Ситуация достаточно нервная и в том, и в другом случае. Недвижимость старая продана, а новая не куплена – по видимости, придется искать варианты краткосрочной аренды и двойного переезда, когда добавятся затраты на разгрузку-погрузку и хранение мебели в складском помещении.
Если ситуация обратная, что-то новое куплено – всегда есть угроза не успеть с продажей. И в том, и в другом случае нужна ювелирная точность, и лучше, если и покупка и продажа произойдут на одном и том же рынке.
То, что происходило в течение последних нескольких месяцев, можно назвать рынком продавца. Покупателей гораздо больше, чем недвижимости, выставленной на продажу. Что происходит в этом случае? Как правило, недвижимость выходит на рынок с искусственно заниженной ценой, что привлекает как покупателей, готовых заплатить высокую рыночную цену, так и тех, кто пытается попробовать купить ее по принципу «а вдруг получится!» В итоге, все участвующие в торгах агенты и их клиенты осведомлены о количестве поступивших предложений. Никто из покупателей не знает, насколько они хороши. В этом заключается большая проблема, которую призывают решить как агенты, так и их клиенты-покупатели. Фактически никто не остается довольным. Все те, кто проиграл, расстроены, что их использовали только для арифметики. Или, уже зная цену, агенты пытаются зачастую обвинить агента продавца в том, что покупатели могли бы дать и большую сумму, если бы знали конечный результат. Но примечательно, что даже тот, кто победил в этой битве, не ощущает радости победы. Ведь, как оказалось, из всех претендентов никто не дал больше, чем предложил он. Не каждому приятно чувствовать себя дураком!
И после нескольких пройденных таких аукционов покупатель понимает, что шансы приобрести желаемый объект у него есть только в том случае, если повышается цена и убираются все условия. Если при нормальном рынке никто не удивляется наличию стандартных условий: 1) получение финансирования, 2) инспекция объекта, 3) получение и проверка финансовых документов от кондо-корпорации (если речь идет о квартире), то при наличии нескольких желающих купить недвижимость сгоряча убираются все возможные отягчающие пункты контракта. В итоге последствия – одинаково плачевные для покупателей и продавцов. Ведь если сделка не закрывается, упущено время, возникает эффект домино, когда, не продав свою недвижимость, вы не можете отдать деньги за новую покупку, судебные тяжбы и отсутствие каких-либо положительных последствий для всех – это ужасный опыт, пережить который не пожелаешь никому.
Недостаточно пройти предварительную оценку своего финансового положения. Когда покупается недвижимость, особенно на растущем рынке, банки хотят обезопасить прежде всего себя. Ваша покупка может быть не оценена банком за те деньги, которые вы в ажиотаже согласились за нее заплатить. И вы должны быть готовы недостающую разницу покрыть из каких-либо иных источников. Поверьте, вам никто уже не даст на эту дополнительную сумму низких банковских процентов. Вы имеете дело с компаниями, которые делают свое состояние на таких «неприятностях».
А если вы, поддавшись эмоциям, отказываетесь от инспекции – все те недостатки и проблемы, на которые вы махнули рукой, станут вашими после закрытия сделки. Вы должны быть к этому тоже готовы. Опытные агенты знают, что, предвосхищая участие нескольких предложений о покупке, неплохо было бы заранее подготовиться. Провести инспекцию недвижимости компанией, имеющей хорошую репутацию. В этом случае какие-то недостатки хозяева могут устранить даже заранее. Финансовые документы корпорации тоже неплохо было бы предоставить покупателям кондоминиумов, для того чтобы потом не произошло какого-либо сбоя с предоставлением банковского финансирования.
Сейчас приходит очень много предложений в Ассоциацию риэлторов Торонто (TRREB) о необходимости изменить правила презентации множественных предложений о покупке, хотя бы озвучивая максимальную цену. Ведь рост цен не всегда определяется хоть какой-то логикой. Допускается, что таким образом можно будет сдержать рост цен на рынке.
Единственное, на что еще хотелось бы обратить внимание покупателей. Просите ваших агентов обосновать разумную цену на выбранную вами недвижимость. Ведь цены, которые указываются изначально, могут быть тоже далекими от действительности. Последнее время все чаще встречаются отклонения от задуманных сценариев, и продавцы не всегда получают суммы, о которых, может быть, они и не мечтали. Иногда продающая сторона не получает предложений о покупке вообще или их не так много, или они много ниже, чем ожидалось… Поэтому держите руку на пульсе, и пусть вам повезет в поисках именно вашего дома! Звоните, если у вас есть вопросы!
416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca