Продажа дома – что мешает?
Когда дело подходит к продаже недвижимости, люди часто придерживаются устаревших взглядов и убеждений, что, конечно, не помогает процессу. Масса телевизионных шоу, передач, журналов показывает, как готовить дом для продажи, как преобразить его. Чудесные изменения при минимальных затратах, дающие максимальный результат. При первой же встрече ваш агент даст рекомендации для более выгодной подачи вашей недвижимости будущему покупателю. Не всегда для этого требуются значительные инвестиции.
Но до сих пор сильны убеждения, с которыми иногда совершенно невозможно бороться.
Не важно, за сколько продали соседние дома – наш все равно дороже! Наш лучше или больше, или мы столько вложили денег на “upgrades”, а потом мы еще платили проценты за кредитную линию… При этом цена ставится заоблачная. Проходят несколько недель. Предъявляются пока еще косвенные претензии риэлтору. Почему не приходят и не смотрят? Пришли бы, посмотрели, полюбили, а уж потом бы мы и поторговались! Но ведь никого нет! Сделайте что-нибудь! Может быть, нужны другие фотографии, нужно переделать описание недвижимости, давайте сделаем лишний “Open House”, необходим другой маркетинг! И не понимают простой вещи. Кто-то все равно приходит. Когда мы интересуемся у агентов, как прошел показ, в таких случаях ответ предсказуем. Цена слишком велика. Те покупатели, которые могли бы заинтересоваться этой недвижимостью, даже не берут в расчет такие высокие цены. Те же клиенты, которые ищут что-то подороже, за эти деньги могут найти недвижимость и получше, и побольше.
Ваша завышенная цена и количество дней, которые вы уже стоите на рынке, посылает сигнал потенциальным покупателям и их агентам, насколько вы реалистичны в своих прогнозах, трудный ли вы продавец, и нужно ли с вами иметь дело сразу или подождать еще, когда вы уже обрадуетесь, наконец, хоть какому-то предложению о продаже, и уже неважно какому, особенно, если вас поджимают сроки.
Проведение “Open House” – завышенные ожидания. Многие считают, что самые «умные» покупатели, которые пытаются найти недвижимость самостоятельно, ищут ее именно так. Оставим аргументы «за» и «против» такого метода поиска недвижимости, но в эпоху интернета такие покупатели видят выставленные листинги мгновенно. Нет необходимости ждать до выходных, ведь можно позвонить агенту напрямую и посмотреть выставленный объект сразу. Не будем отметать идею “Open House” совсем, но это скорее традиционное дополнение к маркетинговому процессу. Для агентов это является хорошим методом знакомства с потенциальными клиентами, ведь на такие мероприятия обычно приходят любопытствующие соседи, чтобы воплотить в жизнь какие-то подсмотренные дизайнерские находки и прицениться в случае, если в ближайшем будущем планируется продажа.
Почему мы должны что-то ремонтировать в доме, кому нужно – и так его купят. Если вы пригласите риэлтора оценить ваш дом, вы услышите много рекомендаций: что нужно покрасить, починить, поменять, отремонтировать для того, чтобы он смотрелся лучше и дороже. Слушая все это, некоторые продавцы напуганы предстоящими неудобствами и тем «кошмаром», который сейчас начнется. Почему нужно менять полы, красить дом, покупать новые холодильники и посудомоечную машину для кого-то, ведь все функционирует нормально, а тот, кому это нужно, пусть этими ремонтами и занимается! У нас все работает, это работа инспектора проверять и что-то находить. Давайте начнем с того, что вы как продавец никогда не произведете «первого» впечатления во второй раз. И тот покупатель, который мог бы заинтересоваться вашей недвижимостью, прошел мимо из-за того, что дом не был подготовлен к продаже. Более того, небрежность содержания недвижимости может послужить покупателю «звоночком», о том, что в таком неухоженном доме могут быть гораздо более серьезные проблемы. Когда в переговорном процессе используется аргумент необходимости замены того или другого, счет не идет на сотни и тысячи, цена снижается на десятки тысяч. В противовес могу сказать, что аккуратный и чистый дом, даже если никакого свежего ремонта не было, заставляет уважать хозяев и вселяет уверенность покупателей в том, что у таких людей не может быть что-то не в порядке.
Мы вложили столько денег на “improvements”. Это обошлось нам очень дорого! Многие почему-то убеждены, что все, что бы они ни делали в доме, повышает стоимость дома автоматически на величину затраченных средств. Хороший пример – установка бассейна. Не секрет, что бассейн в среднем обойдется хозяевам в $30,000 – 60,000. Крытый, с обогревом может стоить и $100,000. Банк, оценивая такой дом, ваши вложения учтет в лучшем случае в размере половины ваших реальных затрат. При этом еще посмотрят на соседей – принято ли в вашем районе устанавливать бассейны. А кто-то из покупателей к вам даже не придет. Не каждый даже захочет иметь бассейн из-за маленьких детей. Домашние кинотеатры – та же история. Кто-то ими будет гордиться, а кто-то не видит в таких инвестициях никакого смысла. Оборудованные летние кухни, гаражи с напылением, фирменными полками и подъемниками могут быть гордостью хозяев, но оставят покупателей равнодушными.
Наш дом настолько хорош, что каждый, кто его увидит, не сможет не захотеть его купить! Не думайте, что все заказанные просмотры – это ваши уже готовые покупатели. Во-первых, просмотры заказываются другими продавцами, которые только планируют выставляться на рынок, и теми, которые долго стоят на рынке и хотят посмотреть, насколько они конкурентоспособны. Кроме этого, есть покупатели, только начинающие присматриваться, что рынок им может предложить. Может быть, только малая часть всех просмотров – это просмотры уже готовых к покупке людей. Можно сказать, что COVID где-то и помог продавцам, ведь в связи с новой реальностью стало меньше праздно шатающихся, и, если уже просмотр заказан, есть надежда, что это именно ваш покупатель.
Желаю всем вам, чтобы ваши покупатели вас находили побыстрее, и сделки осуществлялись к обоюдному удовольствию!
Звоните, если у вас есть вопросы!
416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca
***
- Продается отличное Multiplex здание в районе St Clair Ave East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,584 ежемесячно!
- Продается трех-этажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,298,000.
- Продается чудесная 2-BDRM квартира с двумя полными ванными, 9′ высокие потолки — Lower Penthouse, район Yonge/Finch. Цена снижена – $698,000.
- Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины – рядом!
- Сдается 1-BDRM + Den свежевыкрашенная квартира в рент за $1,850 c видом на парк.
- Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
- Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
- Скоро на рынке! Semi-detached в районе Rutherford/ Bathurst. Отдельный гараж на 2 машины.
- Продается химчистка в Mississauga-депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена – $349,900.
- Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
- Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
- Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
- Возьмут в рент кухню. Серьезное производство . Место должно быть недалеко от HWY.