Продается дом. Цена $1?

Доводилось ли вам встречать цену на дом или квартиру $1? Что стоит за этим предложением? Звучит как-то очень подозрительно! Но каким бы странным это ни казалось – такие цены встречаются. Вот и на сегодняшний день в базе данных TRREB существуют 143 объекта на продажу за этот «смешной» доллар. Из них 23 уже проданы условно. Среди этих объектов только что вышли на рынок 3 новых таунхауса, которые будут построены в районе Bayview Ave. и York Mills Rd. Размеры участка: 60 x 230 футов, гараж на две машины, персональный лифт! Два строящихся дома в районе The Danforth – участки 30 x 122 футов, утвержденные муниципалитетом планы, рядом станция метро, парки, госпитали, недалеко даунтаун. Но почему-то уже почти 100 дней, как никто не проявляет интерес к этим домам, а ведь изначально переговоры со всеми желающими покупателями планировалось провести 12 мая. Более трех месяцев не удается продать за $1 отдельно стоящее индустриальное здание площадью 33,500 кв. футов в районе Keele St./ Langstaff Rd. Уже 76 дней на рынке стоит предложение о покупке 50 акров земли в Barrie c домом, хлевом и гаражом!

Все эти предложения, безусловно, были бы привлекательны, если принять во внимание озвученную и желаемую цену. Для чего же делаются подобные аттракционы?

Вариант первый. Никто не знает реальной стоимости объекта. Выяснить ее можно только на аукционных торгах.

Вариант второй. Собственность может быть выставлена на рынке за гораздо большую цену, но, возможно, не сможет быть продана за короткий срок. Соответственно, выбирается вариант, при котором продажа произойдет, но не за цену, на которую рассчитывал продавец, а за лучшую цену, предложенную покупателями. Такие варианты – не редкость на перегретом рынке, когда не хватает предложений, а покупателей гораздо больше, чем продаваемой недвижимости на рынке. В условиях «слепых» аукционных торгов, когда никто из торгующихся не знает, какая цена предложена конкурентами, в условиях ажиотажного спроса, предлагаются цены, никак не оправданные с точки зрения разума.

Вот, например, две недели назад 220 акров земли в Nottawa были выставлены на MLS за 1 доллар, продажная цена поднялась до $15 миллионов, и продалась эта земля за 1 день.

Насколько оправдана такая тактика продажи недвижимости? Есть ли какое-либо преимущество объявленной цены в $1 или все же цена, пусть и ниже ожидаемой, но должна быть все же более реальной и адекватной? Думаю, что большой разницы нет. Вполне вероятно, что участников торгов будет больше, объявив цену в $1. Вам и вашему риэлтору придется нелегко, ведь иметь дело придется с несколькими десятками агентов и их клиентами, которые рассчитывают на возможность покупки. Толпы покупателей квалифицированных и абсолютно не подготовленных к покупке будут штурмовать ваш дом несколько дней со всеми вытекающими последствиями. Не удивляйтесь, если, вернувшись домой, вы будете неприятно удивлены тому, что вашими туалетами пользовались, обувь не снималась, свет не погашен и двери не заперты. Такие покупатели встречаются тоже. Каждое утро вам придется убирать дом до блеска и уходить из него на целый день. Я придерживаюсь мнения, что при очень активном рынке продаж есть смысл занизить цену, но не настолько, чтобы действительно мотивированные и разумные покупатели не захотели бы участвовать в «куча-мале».

Очень интересную выборку я сделала по риэлторскому агентству Soltanian Real Estate Inc., где зарегистрировано около 50 агентов. Офис брокерской компании расположен в районе Willowdale в районе North York. С января 2021 года было заключено 79 контрактов на продажу домов, продано 39, из них 20 за цену намного выше начальной. Три листинга сейчас выставлены за $1. Это и есть сегодняшнее состояние рынка. Половина недвижимости будет продана дороже начальной цены. В конце концов, вы должны обсудить процесс продажи с вашим риэлтором. Независимо от цены, которая фигурирует в листинге, вы, как покупатели, должны понимать реальное состояние рынка недвижимости и абсолютно резонную цену. В этом тоже вам поможет ваш агент, предоставив информацию о недавно проданных объектах недвижимости, сравнив муниципальную оценку проданных объектов с той, на которую вы планируете подавать предложение о продаже.

Если вы продаете недвижимость, ожидая несколько желающих купить ее, всегда обговорите план B на случай, если в указанный день вы не получите ни одного предложения о покупке, или же все они будут абсолютно далеки от ваших ожиданий. В этом случае либо цена меняется на более реальную, либо продавцы идут на второй, а то и третий раунд занижения цены. Какая стратегия лучше, зависит от состояния и реакции рынка и от состояния самой недвижимости. Абсолютно негласным индикатором продажной цены является получение 5% дополнительной суммы от начальной цифры за каждый поданный оффер. Так, за дом стоимостью $1 миллион при получении 8 предложений о покупке, продавец может рассчитывать на цену $1,040,000. Но это все настолько относительно, что не стоит разбрасываться предложениями, даже если они не дотягивают чуть-чуть до той цены, которую вы ожидали. Особенно, если предложение не сопровождается какими-либо отягчающими условиями, такими, как получение финансирования или инспекция дома. Рынок может развернуться в любой момент. Обидно упускать выгодные возможности.

В своем недавнем выступлении CEO Национального банка Канады Луки Вачон отметил необходимость в развороте рынка недвижимости в сторону снижения непомерно раздутых цен. Как решение вопроса предлагается усложнить правила получения банковского ипотечного кредита и контроль над «слепыми» аукционами. Предлагается сделать их абсолютно открытыми. Поживем – посмотрим. Думаю, что именно озвученная информация о предлагаемых ценах на торгах, по крайней мере, не будет оставлять горького осадка у «победителей». Что же, мы самые дурные из нескольких десятков покупателей, что дали самую высокую цену? А если еще и проблемы с банком возникнут на момент закрытия? Банк может, и справедливо, посчитать цену завышенной. В этом случае вас ожидает очень нервное время поисков недостающих средств.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca