Прежде чем подписать договор BRA с брокерской компанией…

«The Buyer Representation Agreement» – это договор, подписываемый покупателем о представлении его интересов брокерской компанией. Это документ оговаривает права и обязаности покупателя в процессе поиска и покупки или аренды недвижимости. Устанавливается эксклюзивность отношений между вами как покупателем и риэлторской компанией. Многие знают, что, когда подписывается договор о продаже недвижимости, в нем обязательно oговариваются комиссионные, которые платит продавец риэлторской компании (обычно они включают и комиссионные риэлторской компании, которая привела покупателей). Каковы же особенности договора покупателя с агентством? В документе, который вы подписываете, обязательно оговаривается дата начала и окончания договора. Ваш агент, а точнее, риэлторская компания, которую он представляет, обязуется найти недвижимость, удовлетворяющую вашим потребностям. Указывается тип недвижимости, приблизительная цена и ее месторасположение. Оговаривается и размер комиссионных, получаемый риэлторской компанией. Не всегда принимается во внимание покупателями тот факт, что даже если и не ваш агент показал вам какой-то дом или квартиру, которую вы приобрели впоследствии, то вы по-прежнему должны компании оплатить оговоренное вознаграждение. Это достаточно сложная для понимания клиентов концепция. Но не забывайте, ваш риэлтор может проводить часы на интернете в поисках того, что вам нужно, дни и недели показывает вам все, что могло бы вас устроить, использует все свои знания, опыт, контакты, для того чтобы быть уверенным, что mortgage будет получен на выгоднейших условиях, дом будет куплен там, где вам требуется, за цену лучшую в районе с наибольшим потенциалом развития. К сожалению, не всегда покупатели осведомлены о работе риэлторов и работают сразу же с несколькими агентами. В Канаде действует система MLS — общей базы данных по недвижимости. У каждого лицензированного агента есть доступ в базу данных «Multiple Listing Service». Ваше время никак не экономится от использования сразу нескольких специалистов. Как раз наоборот, включается сценарий «у семи нянек дитя без глаза». Не уверена, что результат вас сильно порадует.

Много раз слышала истории, как перед непосредственным подписанием контракта с массой других документов предлагается подписать и «The Buyer Representation Agreement». В случае, если предложение о покупке отклонено продавцами, у агента остается договор, позволяющий претендовать впоследствии на те комиссионные, которые он «не заработал». Другой вариант. Оговорены проценты, которые хотел бы получить ваш агент в случае покупки вами недвижимости. Если продавец платит комиссионных меньше, чем вы обозначили в договоре, то покупатель по договору должен заплатить разницу своему агенту.

Во многих брокерских компаниях сегодня агенты должны оформлять «The Buyer Representation Agreement». Это правило компаний. В Toronto Real Estate Board все больше популяризируется «The Buyer Registry Service» – база данных, позволяющая мгновенно получать покупателю доступ к информации по объекту, только что загруженному в систему MLS.

Мои вам рекомендации:

Во-первых, прежде чем что-либо подписывать, узнайте вашего агента получше. Вы имеете право не подписывать этот документ! Вы можете подписать документ на 2 месяца, на месяц, на 24 часа, наконец! Посмотрите, нравится ли, как работает агент, можете ли вы ему доверять?

Во-вторых, всегда читайте документы, которые подписываете. Попросите у агента заранее формы, с которыми вам предстоит работать. Что-то может быть изменено или вычеркнуто из стандартного варианта. Сохраните все копии документов, которые подписываете. Если у вас есть какие-то вопросы, или вы не согласны с условиями договора, обратитесь к адвокату за советом.

Не забудьте обратить внимание на пункт 2 договора, в котором, кроме информации о комиссионных, определяется и количество дней – holdover period, в течение которых договор продолжает действовать даже после того, как действие документа истекло. Это тот случай, когда покупателям показали недвижимость во время действия договора, а он выходит на продавцов напрямую уже после того, как договор истек.

Помните, что договор подписывается вами и агентством. Если по каким-то веским причинам вы недовольны работой агента, вы можете попросить другого агента этой компании работать с вами или попросить расторгнуть договор.

И еще одна вещь, которую важно знать. Не так давно в Торонто суд принял решение, чтобы покупатели выплатили своему риэлтору $37,000 долларов, несмотря на то, что сделка даже не закрылась. Пара приобрела дом за 1.3 млн. долларов, в надежде продать свой за семизначное число. Рынок пошел вниз, свой старый дом продать не удалось, соответственно новый закрыть не получилось. Люди готовы были потерять свой депозит на дом и нести ответственность за принесенные убытки продавцу, но вот уж никто не учитывал в этой арифметике комиссионные покупающему агенту. Однако в стандартной форме договора BRA прописана выплата комиссионных покупающему агенту даже в том случае, если по вине покупателя сделка не закрылась. Если бы этот договор не был подписан, то, по крайней мере, потерь было бы на $37,000 меньше, ведь обычно риэлторские комиссионные выплачиваются только по факту закрытия сделки.

Если у вас возникли вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca