Правила выдачи мортгиджа меняются с 1 января 2018 года Повлияет ли это на вас?
OSFI (Office of the Superintendent of Financial Institutions), главный регулятор банковской отрасли, во вторник, 17 октября 2017, опубликовал новые изменения в правилах выдачи ипотечного кредита (мортгиджа). Они начинают действовать с 1 января 2018 года.
Новые правила ужесточают условия выдачи кредита для тех, кто покупает дом с 20% и более предоплаты (down payment) и которые не должны страховать свой ипотечный кредит (insured mortgage).
Хочу сразу оговориться, что речь идёт не о той страховке ипотечного кредита, которая страхует вас, и о которой я писал в нескольких статьях, например, здесь и здесь.
Речь идёт о страховании от неисполнения заёмщиком обязательств по кредитному договору, то есть от неплатежей вследствие, например, банкротства. Сумма этой страховки платится один раз и добавляется к сумме ипотечного кредита. Например, если вы покупаете дом за $500,000 и делаете предоплату 10%, т. е. $50,000, то сумма страховки для вас будет составлять $13,950, если вам оформили страховку в CHMC – самой крупной страховой компании в этой области.
Новыми правилами стресс-тест, которому подвергались только те, кто делал предоплату (down payment) менее 20%, распространяют на всех, кто оформляет ипотечный кредит для покупки собственного жилья.
Сейчас я не хочу углубляться в правила, на основании которых рассчитывается, квалифицируется ли заёмщик на ипотечный кредит или нет. Это тема для отдельной статьи.
Просто представьте, что вы сегодня берёте ипотеку. Вам предлагают на выбор ставки на сегодня:
3 years fixed – 2.64%, 5 years fixed – 2.84% b 5 years variable – 2.35%.
И вы можете выбирать любую их них, если вы можете квалифицироваться на ставку 4.89%.
А представьте, что вы покупаете дом уже на пределе вашего дохода? Тогда из-за нового правила вам не дадут кредит. Вам придётся либо отказываться от покупки, возможно с финансовыми потерями, либо найти способ решить эту проблему, тоже, скорее всего, с потерями.
Так какие же выводы можно сделать из введения новых правил?
- Это как будто проценты на ипотеку подскочат на 2%. Раньше у вас был возможность сделать предоплату в 20% и избежать стресс-теста на 4.89%. С 1-го января же, если на вас это распространяется, вам придётся показать больше дохода, чтобы получить тот же самый кредит, который вы можете получить сегодня. Насколько больше? Значительно, по некоторым расчётам до 20%.
- OSFI не сообщает, сколько потенциальных покупателей не смогут купить дом из-за новых правил. Но, несомненно, многим придётся либо откладывать покупку, либо искать того, кто подпишет договор ипотеки вместе с ними, либо увеличить предоплату, либо смотреть на другие, более дешевые варианты. То есть соглашаться на более дальний и/или менее качественный вариант.
- Можно ожидать увеличение количества покупателей домов, желающих успеть оформить покупку до 1-го января, чтобы избежать оформления ипотеки по новым правилам. Так что, если к вам это относится, поторопитесь.
- Это приведёт к увеличению количества кредитов, выдаваемых так называемыми non-prime lenders, ориентированных на заемщиков с более высоким уровнем долгов, тех, которые не могут получить обычную ипотеку в банке или другом кредитном учреждении. С другой стороны, мы можем ожидать бОльшей разборчивость от этих non-prime lenders, так как у них выбор увеличится.
- Количество заёмщиков, которым придётся согласиться на более высокие процентные ставки, увеличится. Ведь если вы не подходите под правила OSFI, то значит вы более рискованный клиент, а за риск надо платить, причём платить придётся вам.
- Что радует кредиторов в новых правилах, так это то, что от них будет уходить меньше клиентов. Ведь если вы продлеваете свою ипотеку в своём банке, то новые правила к вам не относятся. И вам можно будет предложить более высокую процентную ставку, ведь если вы не можете оформить ипотеку в другом месте, то вам придётся соглашаться на их условия.
- Те финансовые организации, которые регулируются провинциальным законодательством, выиграют. Если провинциальные власти не последуют за OSFI (а история показывает, что они не последуют), то это будет золотое дно для некоторых кредитных союзов. Ведь они смогут предлагать кредиты основываясь на контрактных процентных ставках, не на стресс-тестовых. Так что у них можно будет получить кредиты бОльшего размера, чем в банке. Возможно, даже они станут требовать дополнительные разовые оплаты за данную привилегию.
Зачем же OSFI делает это? Он хочет улучшить качество выдаваемых кредитов. По его мнению, это улучшит экономическое положение канадских банков и их возможность противостоять экономическим потрясениям. А эти потрясения приближаются, можете даже не сомневаться.
Спасибо всем, кто задаёт мне вопросы и пишет комментарии на сайте www.alexandersergeyev.com. Там же вы можете подписаться на электронную рассылку моих статей, ведь я не всё статьи печатаю в газете. Также на сайте не забудьте написать, о чём бы вы хотели прочитать в моей следующей статье.
И помните: деньги, как и воздух, не приносят счастья; без них просто не прожить. Удачи вам и материального благополучия!
Александр Сергеев, финансовый, страховой и налоговый консультант.
647-271-2345
